守谷市で土地を売ろうとお考えなら、価格を調べる前に確認しておくことが5つあります。とくに境界と地目（農地かどうか）は、あとから分かると売買契約の直前で手続きが止まり、数か月の遅れになることがあります。
この記事では、守谷市で土地の買取・売却をお手伝いしている不動産会社の立場から、建物付きの売却とは違う「土地ならではの落とし穴」を順番に整理します。守谷市は市街化区域と市街化調整区域、宅地と農地が入り混じっているため、同じ市内でも手続きの重さがまったく違います。
守谷市の土地売却が「建物付き」と違う5つの理由
理由1｜境界が確定していないと買主が住宅ローンを組めないことがある
土地の売買では、隣地との境界が確定しているかが最初の関門です。境界標（杭やプレート）が見当たらない、古い測量図しかない、実測と登記簿の面積が違う——こうしたケースは守谷市でも珍しくありません。
買主が金融機関の住宅ローンを使う場合、確定測量図の提出を求められることがあります。確定測量は、土地家屋調査士が隣地所有者お一人おひとりに立ち会っていただき、境界確認書に署名・押印をいただく作業です。前面道路が市道であれば、守谷市の道路担当課による官民境界の立会いも必要になります。
この作業にはおおむね1〜3か月かかります。隣地の所有者が遠方にお住まいだったり、相続で名義がそのままになっていたりすると、さらに時間がかかります。「買主が見つかってから測量を始める」のでは間に合わないことがある、というのが実務の感覚です。
理由2｜登記地目が「田」「畑」だと農地法の手続きが必要になる
ここが守谷市でとくに多い論点です。現況が空き地や駐車場でも、登記上の地目が「田」または「畑」のままであれば、農地法上は農地として扱われます。
農地を農地以外に転用して売る（第三者に売って宅地にする）場合、手続きの重さはその土地が市街化区域内か、市街化調整区域内かで大きく変わります。
| 区分 | 手続き | 実務上の難易度 |
|---|---|---|
| 市街化区域内の農地 | 農業委員会への届出 | 比較的短期間で受理される |
| 市街化調整区域内の農地 | 都道府県知事等の許可 | 要件が厳しく、許可されないこともある |
市街化調整区域の農地は、許可が下りることを前提に売買契約を結ぶ（停止条件付契約）のが通常です。許可が下りなければ契約は白紙に戻ります。「買主は見つかったのに、許可が下りずに売れなかった」ということが実際に起こります。
まずは登記事項証明書で地目を確認してください。ご自身で確認が難しい場合は、当社でお調べします。
理由3｜市街化調整区域は「誰でも家を建てられる土地」ではない
守谷市には市街化調整区域が広く存在します。市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域とされており、原則として新たな建築が制限されます。
売主の方からよくいただくのが「隣は家が建っているのに、なぜうちの土地は建てられないと言われるのか」というご質問です。これは、既存の建物が線引き（都市計画区域の区分）より前から建っていた、あるいは個別の許可を受けて建てられたためであることが多く、同じ区域内でも土地ごとに扱いが異なります。
買主が住宅を建てられない土地は、当然ながら買える人が限られます。「相場より安い」のではなく「買える人の数が違う」という理解が、価格の納得につながります。
理由4｜前面道路の種類で、使える面積が変わる
建物を建てるには、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。幅員4m未満の道でも、建築基準法第42条第2項の道路（いわゆる2項道路）に指定されていれば建築は可能ですが、その場合は道路の中心線から2m後退（セットバック）する必要があります。
セットバック部分は建物や塀を建てられず、建ぺい率・容積率の計算に含められません。つまり登記簿の面積は同じでも、実際に使える面積が減るということです。これは価格に直接影響します。
また、前面道路が私道である場合は、通行や掘削（水道・ガス管の引き込み工事）について私道所有者の承諾書が必要になることがあります。この承諾が取れるかどうかで、売却の進みやすさが変わります。
理由5｜地中に何が埋まっているか
以前建物が建っていた土地では、解体時に基礎やコンクリートガラが埋め戻されたままになっていることがあります。売却後に地中障害が見つかると、契約不適合責任として撤去費用を請求される可能性があります。
過去に工場や給油所、クリーニング店などがあった土地では、土壌汚染の調査が必要になる場合もあります。心当たりがある場合は、必ず売却前にご相談ください。当社の買取であれば、こうしたリスクを織り込んだうえで契約不適合責任を免責とする形でお引き受けできることがあります。
【重要】守谷市で「先に更地にする」と損をすることがある
固定資産税の住宅用地特例が外れる
住宅が建っている土地には住宅用地特例が適用され、小規模住宅用地（200平方メートル以下の部分）は固定資産税の課税標準が6分の1になります。
固定資産税はその年の1月1日時点の状況で決まります。年内に建物を解体して更地にすると、翌年から特例が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍になります。「春に解体して、夏に売れた」なら影響は小さいのですが、売れないまま年を越すと負担が跳ね上がります。
マイホームを壊した土地には期限がある
ご自身が住んでいた家を取り壊して土地だけを売る場合、3,000万円の特別控除を使うには次の要件を満たす必要があります。
- 家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結すること
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 取壊し後、譲渡契約の締結日までその土地を貸駐車場などに使っていないこと
「とりあえず壊しておいて、ゆっくり買主を探そう」と考えると、1年の期限を過ぎて控除が使えなくなることがあります。解体は、売る道筋が見えてからのほうが安全です。
相続した空き家の場合は逆に「壊さなくてよい」ことがある
相続した空き家については「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（相続空き家の3,000万円特別控除）があります。近年の改正で、買主が引渡し後・譲渡の翌年2月15日までに取壊しや耐震改修を行った場合も対象となりました。
つまり売主が先に解体費を出さなくてもよくなったということです。ただし、この特例には相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限があり、市区町村が発行する被相続人居住用家屋等確認書も必要です。適用の可否は必ず税務署または税理士にご確認ください。
守谷市の土地相場のつかみ方｜数字は「目安」として扱う
相場を断定的な金額で書いている記事は、実際の売却では役に立ちにくいものです。守谷市はつくばエクスプレス守谷駅が快速停車駅であり、駅からの距離と、市街化区域か調整区域かで水準がまったく違うためです。
ご自身で調べる3ステップ
- 公示地価・基準地価：国土交通省「標準地・基準地検索システム」で、土地のいちばん近い標準地の1平方メートル単価を確認します（2026年公示地価）。
- 実際の取引事例：国土交通省「不動産情報ライブラリ」で、同じ地区・同じ面積帯の成約価格を確認します。
- 相続税路線価：国税庁の路線価図で確認できます。路線価はおおむね公示地価の8割程度の水準とされているため、路線価 ÷ 0.8 で時価の目安が計算できます。
守谷市内でも条件で大きく変わる要素
- TX守谷駅からの距離：快速停車駅で、秋葉原まで直通。駅徒歩圏の需要は市内でも別格です
- 関東鉄道常総線の沿線か：新守谷駅・南守谷駅の周辺は、守谷駅周辺とは水準が異なります
- 市街化区域か市街化調整区域か：建てられるかどうかが違うため、比較になりません
- 土地の形状：整形地か、旗竿地か、間口が狭いか
- 面積：分譲に適した広さか、逆に大きすぎて買い手が限られないか
- 上下水道の引き込み：前面道路に本管があるか、引き込み済みか
当社では、これらを現地で確認したうえで買取価格を無料でご提示しています。相場の数字だけを見て判断されるより、実際の金額をご覧いただいたほうが確実です。
査定の種類と使い分け
| 種類 | 精度 | 期間 | 向いている場面 |
|---|---|---|---|
| AI査定 | 低い（相場感のみ） | 即時 | まず桁を知りたい段階 |
| 机上査定 | 中 | 1〜3営業日 | 遠方にお住まいの相続人の方 |
| 訪問査定 | 高い | 訪問＋3〜7営業日 | 実際に売る金額を決める段階 |
| 一括査定サイト | 会社によりばらつく | 即〜数日 | 比較したい場合（下記の注意点あり） |
土地は机上査定の精度が落ちやすいという特徴があります。境界・接道・高低差・地中の状態は、現地を見ないと分からないためです。土地の売却では、訪問査定をおすすめします。
一括査定サイトを使う前に
入力した個人情報は、提携する複数の不動産会社に同時に渡ります。営業の連絡が一度に集中することがあります。またサイト名が違っても運営会社が同じことがあり、「複数社で比べたつもりが実質1社だった」ということが起こり得ます。各サイトの会社概要で、商号と宅地建物取引業免許番号を確認してください。免許番号が同じであれば同一の会社です。
守谷市で土地を売る流れ｜必要書類・期間・費用
買取の場合（当社）
- お問い合わせ・ご相談（無料）
- 登記事項証明書・公図などで権利関係と地目を確認
- 現地査定（境界標・接道・高低差・上下水道を確認）
- 買取価格のご提示
- 売買契約の締結
- 決済・引渡し（所有権移転登記）
ご用意いただく主な書類
- 登記識別情報通知（または権利証）
- 固定資産税納税通知書・評価証明書
- 公図・地積測量図・境界確認書（お手元にあるもの）
- 本人確認書類・印鑑証明書・実印
- 相続の場合：被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍、遺産分割協議書など
- 農地の場合：農地法の届出書または許可申請書（当社でご案内します）
相続した土地は「相続登記」が先
2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請が必要です。さらに2026年4月からは住所変更登記も義務化されています。名義が亡くなった方のままでは売買契約を進められませんので、まず相続登記を済ませてください。
費用と税金
仲介手数料の速算式
売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」です。1,000万円で売れた場合は 1,000万円 × 3％ + 6万円 = 36万円、消費税10％を加えて39万6,000円が上限になります。
当社の買取では、当社が直接の買主になるため仲介手数料はかかりません。査定額を比べるときは、この差を必ず加味してください。
そのほかにかかる費用
- 確定測量費：境界が未確定の場合。土地の規模と隣地の数で変わります
- 印紙税：売買契約書に貼付。契約金額に応じて決まります
- 登記費用：抵当権抹消の登録免許税と司法書士報酬
- 解体費：古家がある場合（先に壊すかどうかは前述のとおり慎重に）
- 農地転用の申請費用：行政書士に依頼する場合
譲渡所得税
売却益が出た場合、所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら税率20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）、5年以下の短期譲渡所得は39.63％です。所有期間は「売った年の1月1日時点」で判定されるため、あと数か月待つだけで税率が変わることがあります。
相続した土地で相続税を納めた方は、取得費加算の特例（相続税の申告期限の翌日から3年以内の売却）も検討できます。
なお、先祖代々の土地などで取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす「概算取得費」で計算します。この場合、税負担が大きくなりやすいため、古い売買契約書や領収書が残っていないか、必ず探してみてください。
こんなときはどうする｜理由別の考え方
相続した土地が遠方にあり、管理できていない
草刈りや不法投棄の対応は、離れて暮らしていると大きな負担になります。売却の期限（相続空き家の特例や取得費加算の3年）も意識しながら、早めに動いたほうが選べる道が多く残ります。
兄弟の共有名義になっている
土地全体を売るには共有者全員の同意が必要です。話がまとまらない場合、ご自身の持分だけを売るという方法もありますが、持分だけでは買い手が限られます。まずは全体売却の道を探るのが基本です。
使っていない農地を手放したい
前述のとおり、市街化調整区域内の農地は農地のまま農業を営む方に売る（農地法第3条の許可）か、転用して売る（第5条の許可）かで進め方が変わります。守谷市農業委員会への確認が必要です。
隣の人から「買いたい」と言われている
隣地の方への売却は、買主にとって価値が高いため相場より高く売れる可能性がある一方、価格の根拠がないまま話が進むとあとで揉めやすいものです。第三者の査定額を持ったうえで話し合うことをおすすめします。
ハウスドゥ 守谷について
当店は、全国展開する「ハウスドゥ」の加盟店として、守谷市を中心に不動産の買取・売却をお手伝いしています。ハウスドゥは元プロ野球選手・古田敦也氏をイメージキャラクターに起用しており、全国ブランドの安心感と、地元に根ざした対応の両方をご提供できます。
- 店舗名：ハウスドゥ 守谷
- 運営会社：株式会社JOB HOPE
- 宅地建物取引業免許：茨城県知事（2）第7366号
- 対応エリア：守谷市／つくばみらい市／常総市／坂東市／千葉県柏市 ほか
- グループ：茨城県内に4店舗（守谷／取手戸頭／筑波研究学園都市／県庁水戸）
査定は無料です。「境界が分からない」「地目が農地かもしれない」という段階でのご相談でも構いません。調べるところからお手伝いします。
よくある質問（FAQ）
守谷市で土地を売るのに測量は必ず必要ですか？
法律上、必ず測量しなければならないという決まりはありません。ただし境界が確定していないと、買主が金融機関の住宅ローンを利用する際に確定測量図を求められることがあり、実務上は必要になる場面が多くあります。確定測量には隣地所有者の立会いが必要で、おおむね1〜3か月かかります。当社の買取では、現況のままでご相談いただけるケースもあります。
登記の地目が「畑」のままですが、そのまま売れますか？
現況が空き地でも、登記地目が田・畑であれば農地法上は農地として扱われ、転用の手続きが必要です。市街化区域内であれば農業委員会への届出、市街化調整区域内であれば知事等の許可が必要になります。許可が下りない可能性もあるため、まず登記事項証明書で地目をご確認ください。
市街化調整区域の土地は売れないのですか？
売れないわけではありませんが、原則として新たな建築が制限されるため、買える方が限られます。既存宅地の扱いや、過去の許可の有無によって条件が変わりますので、個別に確認が必要です。当社では調整区域の土地のご相談も承っています。
建物を壊してから売ったほうが高く売れますか？
一概には言えません。更地にすると1月1日時点で住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が最大で約6倍になります。また解体費を先に負担することになります。一方でマイホームを取り壊して売る場合、3,000万円の特別控除には「取壊しから1年以内に譲渡契約を締結すること」などの要件があります。売る道筋が見えてから解体を判断されることをおすすめします。
セットバックとは何ですか？価格にどう影響しますか？
前面道路の幅員が4m未満で建築基準法第42条第2項の道路に該当する場合、道路の中心線から2m後退した線が敷地の境界とみなされます。この後退部分には建物や塀を建てられず、建ぺい率・容積率の計算にも含められません。登記簿の面積が同じでも実際に使える面積が減るため、価格に影響します。
守谷市の土地の相場はどうやって調べればよいですか？
国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で公示地価を、「不動産情報ライブラリ」で実際の取引事例を確認できます。国税庁の路線価図も参考になり、路線価はおおむね公示地価の8割程度の水準とされています。ただし守谷市はTX守谷駅からの距離や市街化区域か調整区域かで水準が大きく異なるため、これらはあくまで目安です。
相続した土地を売るとき、先に何をすればよいですか？
まず相続登記です。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があります。名義が亡くなった方のままでは売買契約を進められません。あわせて、相続税を納めた方は取得費加算の特例（申告期限の翌日から3年以内の売却）の期限もご確認ください。
土地を売ったときの税金はいくらかかりますか？
売却益が出た場合、所有期間が5年を超える長期譲渡所得なら20.315％、5年以下の短期譲渡所得なら39.63％の税率です。所有期間は売った年の1月1日時点で判定されます。取得費が分からない場合は売却価格の5％を取得費とみなすため税負担が大きくなりやすく、古い売買契約書が残っていないか探すことをおすすめします。適用の可否は税務署または税理士にご確認ください。
隣の人に売る場合も不動産会社に頼んだほうがよいですか？
隣地の方への売却は相場より高くなる可能性がある一方、価格の根拠がないまま進むとあとで揉めやすくなります。第三者の査定額を持ったうえで話し合われることをおすすめします。契約書の作成や決済の手続きも、専門家が入ったほうが安全です。
古家が建ったままでも買い取ってもらえますか？
はい、ご相談いただけます。当社は買取専門店として、古家付き・残置物があるままの状態でも査定を行っています。解体費を先にご負担いただく必要はありません。まずは無料査定でご相談ください。
まとめ｜守谷市の土地は「調べる順番」で結果が変わります
- 価格より先に、境界・地目・区域区分・接道を確認する
- 確定測量は1〜3か月。買主が決まってからでは間に合わないことがある
- 地目が田・畑なら農地法の手続きが必要。市街化区域は届出、調整区域は許可で難易度が段違い
- 2項道路はセットバックで使える面積が減り、価格に直結する
- 先に更地にすると固定資産税が最大約6倍。3,000万円控除にも1年の期限がある
- 相続した空き家なら、買主が引渡し後に壊す形でも特例の対象になり得る
「何から手を付ければいいか分からない」という段階でも構いません。登記事項証明書の取得や地目の確認からお手伝いします。
▶あわせて読みたい：守谷市の不動産売却・買取｜ハウスドゥ 守谷
※本記事は2026年7月時点の一般的な制度・実務にもとづいて作成しています。個別の土地の可否、農地法の手続き、税務の適用については、守谷市の担当課、農業委員会、税務署または税理士へ必ずご確認ください。相場に関する記載は目安であり、特定の金額を保証するものではありません。
