守谷市の隣地トラブル・越境物がある不動産の売却

この記事はハウスドゥ 守谷（守谷市の不動産売却・買取）が、越境物・境界トラブルを抱える不動産の売却について解説する専門記事です。

「境界を越えて、隣の家のブロック塀や庭木の枝がこちらの土地にはみ出している」「逆に、自分の家の屋根や給排水管が隣地に越境しているかもしれない」——守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市のような戸建てが多いエリアでは、こうした越境（えっきょう）の問題が不動産売却の場面でしばしば発覚します。

越境があっても不動産は売却できますが、何も対処せずに売りに出すと、買主の住宅ローン審査が通らなかったり、契約直前になって話が止まったりするリスクがあります。この記事では、守谷市エリアで長年不動産売買の現場に立ち会ってきたハウスドゥ 守谷（株式会社JOB HOPE）が、越境の基本知識から売却時の実務的な対処法まで、一次情報にもとづいて解説します。

越境とは？不動産用語としての意味

越境とは、土地の境界線を越えて、建物や工作物・樹木などが隣の敷地にはみ出している状態を指します。自分の土地が隣地に越境している場合と、逆に隣地の所有物がこちらの土地に越境している場合（被越境）の両方があり得ます。

越境が起こりやすい3つのパターン

1. 塀・フェンス・擁壁の越境

古いブロック塀やコンクリート擁壁が、正確な境界線より数センチ〜数十センチずれて設置されているケースです。特に昭和〜平成初期に建てられた戸建てで、当時は簡易な目測で塀を作ってしまい、後年の測量で越境が判明することがあります。

2. 樹木の枝・根の越境

庭木や生垣の枝が隣地の上空にはみ出したり、根が地中で隣地に伸びていたりするケースです。2023年（令和5年）4月の改正民法施行により、越境された側は一定の手続きを経れば自分で枝を切除できるようになりました（改正前は「切除するよう請求できる」のみで、自分で切ることは原則できませんでした）。ただし根については改正前から自分で切除可能とされています。

3. 地中の給排水管・建物基礎の越境（見えない越境）

目視では分かりにくいものの、給水管・排水管が地中で隣地の下を通っていたり、建物の基礎やひさしの一部が越境していたりするケースです。売買契約後に配管工事や建て替えの際に発覚し、トラブルになりやすいパターンです。

越境がある不動産を放置するとどうなるか

売却時に買主の住宅ローン審査が通りにくくなる

金融機関は担保となる土地の権利関係を重視します。境界が不明確で越境がある土地は、担保評価が下がったり、審査で追加資料（境界確認書・覚書など）の提出を求められたりすることがあります。

契約不適合責任を問われる可能性がある

越境の事実を告げずに売却し、後から買主が越境を理由に損害を被った場合、売主が契約不適合責任（契約内容と実際の状態が異なることへの責任）を問われる可能性があります。越境の有無は、判明している範囲で正直に告知することが売主自身を守ることにもつながります。

将来の建て替え・増改築に支障が出る

越境状態のまま所有し続けると、将来その土地を建て替えたり増改築したりする際に、建築確認申請で境界確定が必要になり、あらためて隣地所有者との調整が必要になります。先送りにするほど、当時の事情を知る所有者が代替わりし、調整が難しくなる傾向があります。

売却前に確認したい境界確定の実務

境界確定と測量の考え方

越境の有無を正確に把握するには、まず境界標（境界石・金属プレートなど）の位置を確認し、必要に応じて土地家屋調査士に測量を依頼します。すでに確定測量図がある場合はそれを確認し、無い場合や古い場合は、隣地所有者立ち会いのもとで境界を再確認する「境界確認書（筆界確認書）」の取得を検討します。

公図・地積測量図・名寄帳もあわせて確認

相続した実家などで境界の経緯が分からない場合は、法務局で公図・地積測量図を取得し、あわせて市区町村で名寄帳を確認すると、土地の履歴を把握しやすくなります。

越境物がある不動産を売却する3つの方法

方法1：越境物を撤去・是正してから売る

塀を境界線内に建て直す、越境している枝を剪定するなど、物理的に越境を解消してから売却する方法です。買主にとって最も安心感がありますが、撤去・工事費用と時間がかかります。隣地所有者との協議が必要な場合は、着手前に十分な合意形成が欠かせません。

方法2：覚書を交わして現況のまま売る

越境をすぐに解消できない場合、「越境の覚書（越境物に関する覚書）」を隣地所有者と取り交わし、その内容を買主に開示したうえで売却する方法です。覚書には、越境の内容・将来の建て替え時に撤去する旨・費用負担の考え方などを明記します。この覚書は不動産会社と司法書士が連携して作成をサポートするのが一般的です。

方法3：不動産会社の買取を利用する

覚書の取得や隣地との協議に時間がかかりそうな場合、あるいは相続などで急いで現金化したい場合は、現況のまま不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢もあります。買取では、境界確定や越境是正を買主（不動産会社）側の判断で進められるため、個人の買主に売る仲介方式に比べてスケジュールの融通が利きやすい点が特徴です。

越境が査定額に与える影響

越境の有無は査定額に一定の影響を与えます。ただし「越境があるから大幅減額」と一律に決まるわけではなく、越境の程度・解消の見込み・覚書の有無によって評価は変わります。境界確認書や覚書がすでに整っている物件は、未確認のまま放置されている物件よりも心理的な不安要素が小さく、査定・販売の両面で有利に働きます。

査定の種類（机上査定と訪問査定）

机上査定（簡易査定）

登記情報や周辺の成約事例などから概算価格を算出する方法です。境界・越境の状況までは反映されないため、あくまで目安の価格になります。

訪問査定

実際に現地を確認し、境界標の有無・越境の状況・建物の状態などを踏まえて査定する方法です。越境がある物件は、訪問査定で現況を正確に伝えることが、後々のトラブル防止と適正価格の把握につながります。

仲介と買取、どちらが向いているか

	仲介	買取
売却価格	市場相場に近い価格が期待できる	仲介よりやや低めになりやすい
境界・越境の扱い	売主側で解消・開示が必要	現況のまま相談しやすい
売却までの期間	買主が見つかるまで数か月〜	最短2日程度からのスピード対応も可能
契約不適合責任	個人買主に対して負う可能性	不動産会社との取引で軽減されやすい

境界確定に時間がかかりそうな場合や、隣地との協議が難航している場合は、まず不動産会社に現況を相談し、仲介・買取のどちらが現実的かをアドバイスしてもらうのが近道です。

売却の流れ（越境がある場合）

1. 現況相談・訪問査定：越境の状況を含めて不動産会社に現地を見てもらう
2. 境界確認・測量の要否を判断：確定測量図の有無を確認し、必要なら土地家屋調査士に依頼
3. 隣地所有者との協議・覚書作成：越境を是正するか、覚書で現況売買にするかを決める
4. 媒介契約・販売活動（仲介の場合）：越境の状況を重要事項として開示しながら販売
5. 売買契約・決済・引き渡し：覚書がある場合は契約書に添付し、買主にも承継する

費用と税金の基礎知識

境界確定・測量にかかる費用の考え方

確定測量には土地家屋調査士への依頼費用がかかり、隣地所有者との立ち会い調整も含めると数週間から数か月を要することがあります。金額は土地の形状や隣地の数によって変わるため、複数の土地家屋調査士に相談し、個別に見積もりを取ることをおすすめします。

譲渡所得税の速算式

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、以下の速算式で税額の目安を計算できます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

税率は所有期間により異なります（国税庁の定める税率、2026年時点）。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）

境界確定・越境是正の工事費用は、譲渡費用として計上できる場合があります。詳細は税理士または税務署に確認することをおすすめします。

マイホーム売却の3,000万円特別控除

自宅を売却した場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。相続した空き家についても、一定の要件（昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど）を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できる場合があります。いずれも適用には確定申告と要件確認が必須です。

あわせて読みたい：守谷市の土地売却｜境界・農地転用・更地の注意点では、境界確定や地目変更を含む土地売却全般の注意点をまとめています。

売却理由別に気をつけたいポイント

相続で取得した実家に越境がある場合

親の代からの古い塀や樹木は、境界の経緯を知る人がすでにいないことが多く、越境の有無や範囲の確認により時間がかかります。相続登記が済んでいない場合は2024年4月からの相続登記義務化（3年以内・違反時は過料10万円）も踏まえ、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

空き家になった実家を売却する場合

長期間空き家になっている物件は、隣地との立ち会い調整に時間がかかりやすいため、早い段階で不動産会社に相談し、境界確認と並行して売却の準備を進めるのが効率的です。

訳あり・事故物件と越境が重なる場合

越境に加えて、老朽化や再建築の可否など複数の課題が重なる物件は、個人の買主向け仲介では時間がかかりやすいため、現況のまま相談できる買取も選択肢に入れると解決が早まることがあります。

離婚・財産分与にともなう売却の場合

財産分与のスケジュールが決まっている場合、境界確定の期間も見込んで早めに動き出すことが重要です。

住み替えを検討している場合

次の住まいの契約スケジュールがある場合も、越境の是正・覚書作成には数週間〜数か月かかる可能性を見込んで、売却相談は早めに行うのが安心です。

守谷市エリアの越境トラブルで気をつけたい地域特性

守谷市はつくばエクスプレス開業（2005年）を機に区画整理された新しい住宅地と、区画整理以前からの古い住宅地が混在しているのが特徴です。区画整理エリアは境界標が明確に設置されていることが多い一方、区画整理対象外の古い住宅地（守谷駅周辺の旧市街地や、旧内守谷・旧高野地区の一部など）では、境界標が失われていたり、そもそも確定測量が行われていなかったりするケースが見られます。売却を検討する際は、まずお手元の登記識別情報（権利証）や測量図の有無を確認することから始めることをおすすめします。

つくばみらい市・常総市エリアの傾向

つくばみらい市の旧伊奈・旧谷和原地区や、常総市の旧石下・水海道地区では、農地や広い敷地に接する住宅も多く、境界の一部が里道（りどう・法定外公共物）に接しているケースもあります。この場合は市区町村の担当窓口（道路管理者）への確認も必要になることがあります。

柏市・坂東市エリアの傾向

柏市は千葉県、坂東市・つくばみらい市・常総市・守谷市は茨城県ですが、ハウスドゥ 守谷は茨城県知事（２）第７３６６号の免許で、事務所所在地に関わらず県境をまたいだ物件の仲介・買取に対応できます（宅建業の免許は事務所の所在地で決まる制度であり、取引できる物件の所在地を制限するものではありません）。

店舗の強み：地元密着×全国ブランドの両立

ハウスドゥ 守谷（株式会社JOB HOPE）は、俳優・古田敦也さんのCMでも知られる「ハウスドゥ」ブランドの加盟店として、全国のネットワークと地元の実務対応力を両立しています。

• 免許番号：茨城県知事（２）第７３６６号
• 所属団体：（公社）茨城県宅地建物取引業協会会員／（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員／（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
• 所在地：〒302-0109 茨城県守谷市本町257-5（つくばエクスプレス守谷駅 徒歩6分）
• 店舗前に無料駐車場あり（国道294号線からそのまま入庫可能）
• 営業時間：8:00〜21:00 年中無休

免許番号は、国土交通省の「宅地建物取引業者検索システム」で誰でも照会でき、行政処分歴の有無も確認できます。越境やトラブルの多い不動産を相談する際は、まず相談先の免許番号を確認することをおすすめします。

実際の売却査定実績やお客様の声は売却査定実績とお客様の声のページでご覧いただけます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 越境があると必ず不動産は売れなくなりますか？

いいえ。越境があっても売却は可能です。越境の内容を正確に把握し、覚書の取得や是正など適切な対応をとれば、通常どおり売却できます。まずは不動産会社に現況を相談することをおすすめします。

Q2. 越境物の撤去費用は誰が負担しますか？

法律で一律に決まっているわけではなく、越境の経緯や当事者間の協議によって決まります。覚書を作成する際に、将来撤去する場合の費用負担についても取り決めておくのが一般的です。

Q3. 隣の家の樹木の枝が越境している場合、自分で切ってもいいですか？

2023年4月の改正民法により、一定の要件（越境の除去を催告したのに相当期間内に応じてもらえない場合など）を満たせば、越境された側が自分で枝を切除できるようになりました。ただし勝手な判断でのトラブルを避けるため、まずは所有者への連絡・催告の記録を残すことをおすすめします。なお根の越境については改正前から自分で切除可能です。

Q4. 境界確定測量にはどのくらい時間がかかりますか？

隣地所有者の人数や立ち会いの調整状況によりますが、数週間から数か月程度を見込んでおくと安心です。相続などで急いでいる場合は、測量と並行して不動産会社に相談を始めることをおすすめします。

Q5. 越境があることを買主に伝えないとどうなりますか？

把握している越境の事実を告げずに売却すると、後から契約不適合責任を問われる可能性があります。分かっている範囲で正直に開示することが、売主自身のリスクを減らすことにつながります。

Q6. 越境の覚書があれば、そのまま次の買主にも引き継がれますか？

覚書の内容や当事者の合意によりますが、一般的には売買契約時に覚書を買主に開示し、地位を承継する旨を確認したうえで引き継ぐケースが多く見られます。契約書への添付や司法書士への確認をおすすめします。

ご実家が空き家や古民家として残っている場合の選択肢は、守谷市の実家じまい｜空き家・古民家の選択肢【2026】で詳しく解説しています。