「不動産会社に査定を頼んだら、A4の紙を1枚渡された。金額は書いてあるけれど、この数字がどこから来たのかが分からない」——査定書についてのご相談で、いちばん多いのがこれです。
結論から申し上げます。不動産の査定書は「金額を伝える紙」ではなく、「その金額になった根拠を示す書類」です。そして、その根拠を示すことは不動産会社の親切心ではなく、宅地建物取引業法が定める義務です。この記事では、査定書に何が書かれているのか、どこを見れば良い査定書と悪い査定書を見分けられるのか、そして「仲介の査定書」と「買取の査定書」がまったくの別物であることを、買取専門店の立場から説明します。
不動産の査定書とは？金額ではなく「根拠」を示す書類
不動産の査定書とは、不動産会社が対象の不動産を調査し、「いくらで売れそうか」という価格と、その価格に至った理由をまとめた書類です。物件の所在地・面積・築年数といった概要、査定価格、価格を算出した方法、比較に使った近隣の取引事例、価格が上下した要因、そして作成した会社名と免許番号などが記載されます。
査定書には、法律で決まった様式がない
意外に思われるかもしれませんが、査定書には全国共通の決まった書式がありません。A4で1枚の会社もあれば、20ページを超える冊子で出す会社もあります。同じ物件を同じ日に3社に頼めば、3種類のまったく違う見た目の書類が届きます。
だからこそ、複数社を比べるときに「金額の大小」だけで比べるのは危険です。厚い冊子だから正確とも限らず、1枚だから雑とも限りません。見るべきは、次章でお伝えする「根拠が書かれているかどうか」です。
なお実務では、公益財団法人不動産流通推進センターが提供する「既存住宅価格査定マニュアル」（戸建て・マンション用。土地には土地価格査定マニュアル）が、多くの不動産会社で価格算出の共通のものさしとして使われています。査定書に「価格査定マニュアルに基づく」と書かれていれば、業界標準の手順を踏んでいる一つの目安になります。
【多くの方が知らない】査定額の根拠を示すのは、不動産会社の法律上の義務
ここが、この記事でいちばんお伝えしたい点です。
宅地建物取引業法 第34条の2 第2項には、不動産会社が媒介契約(仲介の契約)を結ぶにあたって売買すべき価額について意見を述べるときは、「その根拠を明らかにしなければならない」と定められています。
つまり、根拠の説明はサービスではなく義務です。お客様が遠慮して聞かないから省略してよい、というものではありません。「なぜこの金額なのですか」と質問することは、まったく失礼なことではなく、法律が想定している当たり前のやり取りだとお考えください。
逆に言えば、「この金額です」だけで根拠の説明を渋る会社、質問すると話をそらす会社は、それだけで判断材料になります。金額の高さより、この一点のほうがはるかに重要です。
査定書と見積書は何が違うのか
混同されやすい2つですが、向きが逆です。
- 査定書＝あなたの不動産が「いくらで売れそうか」を示すもの（お金が入ってくる側の書類）
- 見積書＝解体やリフォームなどで「いくら支払うか」を示すもの（お金が出ていく側の書類）
また、査定書の金額は原則として予想であり、支払いを約束するものではありません。ここが見積書との決定的な違いで、次の章につながります。
【最重要】仲介の査定書と買取の査定書は、まったくの別物です
同じ「査定書」という名前でも、中身の性質が根本的に違います。この違いを知らないまま金額だけを並べて比べてしまうと、判断を誤ります。
仲介の査定書＝「これから売り出して、売れるであろう価格」の予想
仲介は、不動産会社が買主を探してくる方式です。したがって仲介の査定書に書かれた金額は、「この価格なら、3か月程度で買主が見つかるだろう」という予想値です。
予想である以上、その金額で売れる保証はありません。実際には、売り出してから反響が乏しく、2か月後・3か月後に価格を見直す(下げる)相談になることは珍しくありません。査定価格＝成約価格ではない、というのが仲介の大前提です。
買取の査定書＝当社が実際にお支払いする金額
一方、買取は当社が直接買主になります。ですから買取の査定書に書かれた金額は予想ではなく、「当社がその金額でお支払いします」という確定した提示です。あとから下がることはありません。
買取の場合、根拠は「近隣がいくらで売れたか」だけでなく、当社が買い取ったあと、その物件をどう再生して、いくらで再販し、その間にどれだけの経費と税金がかかるかという計画から逆算されます。信頼できる買取査定書は、この内訳(リフォーム費用の想定、再販までの保有期間、諸経費)を説明できます。
金額だけを並べると、必ず仲介のほうが高く見える
一般に、買取価格は仲介での想定成約価格より低くなります。これは当社が再販のためのリフォーム費用・登記費用・税金・保有コストを負担し、売れ残るリスクも引き受けるためです。この差を隠さずに内訳で説明できるかどうかが、誠実な買取会社かどうかの分かれ目だと考えています。
そのうえで、比べるべきは金額の数字だけではありません。仲介では、売却が決まるまでの数か月間、固定資産税・管理費・光熱費・草刈りなどの維持費が出ていき続けます。空き家であればなおさらです。「高く売る」と「早く確実に手放す」を、費用と時間を含めて並べて初めて、どちらが得かが分かります。
買取にクーリング・オフは働きません
これも誤解の多い点です。宅地建物取引業法37条の2のクーリング・オフは、不動産会社が「売主」で、お客様が「買主」のときの買主保護の制度です。買取、つまりお客様が売主で不動産会社が買主になる取引では、この制度は働きません。
ですから買取では、契約を急かされないこと、書面をお持ち帰りいただいて検討できることが、そのまま会社の姿勢を表します。当社は、その場でのご決断は求めません。
不動産査定書に書かれている項目
様式は自由とはいえ、まともな査定書には共通して次の内容が入ります。届いた書類を手元に置いて、順に確認してみてください。
1｜物件の概要
所在地、地番、地目、土地面積、建物面積、構造、間取り、築年月、接道状況、用途地域、建ぺい率・容積率など。ここが登記簿の内容と食い違っていないかが最初の確認点です。実測面積と登記面積が違う土地は珍しくなく、その扱いが書かれているかで丁寧さが分かります。
2｜査定価格
1つの数字ではなく、「この価格なら早期に売れる」「この価格ならチャレンジできる」という幅で示されているほうが実務的です。幅と、その幅がどういう意味なのかの説明があるかを見てください。
3｜算出の方法と根拠
どの評価手法を使ったか、比較にどの事例を使ったか。この記事でお伝えした法律上の義務にあたる、最も重要な部分です。
4｜比較に使った取引事例
近隣の成約事例が、所在・面積・築年・成約時期・成約価格まで具体的に書かれているか。「近隣の相場を参考に」だけで事例が1件も載っていない査定書は、根拠を示したことになりません。
5｜加点・減点の要因
駅からの距離、前面道路の幅と種類、日当たり、角地、傾斜、境界の確定状況、越境の有無、給湯器や水回りの状態、リフォーム履歴など。減点要因までしっかり書いてある査定書は、むしろ信頼できます。良いことしか書いていない査定書には注意してください。
6｜査定価格の有効期限
相場は動きます。一般に3か月程度を目安とする会社が多く、期限の記載があるかどうかは実務の丁寧さを表します。
7｜会社名・免許番号・担当者名
宅地建物取引業の免許番号が入っているか。免許番号は、国土交通省の「宅地建物取引業者等企業情報検索システム」で誰でも確認できます。免許番号を書いていない査定書を信用する必要はありません。
査定価格を出す3つの方法
取引事例比較法
近隣で実際に成約した似た条件の物件と比べて価格を出す方法です。マンション・戸建て・土地の住宅用不動産では、これが基本になります。査定書の根拠として最も一般的です。
原価法
「いま同じ建物を建てたらいくらか」を計算し、そこから築年数に応じた劣化分を差し引く方法です。主に戸建ての建物部分の評価に使われます。木造住宅は税務上22年で価値がゼロに近づく計算になりますが、実際に住める状態であれば、市場では建物にまだ値段が付くことがあります。「築22年だから建物価値ゼロ」と機械的に言われたら、根拠を確認してください。
収益還元法
その不動産が生む家賃収入から逆算する方法です。アパート、賃貸中のマンション(オーナーチェンジ)などの投資用不動産で使われます。賃貸中の物件を自宅として売る前提の価格で査定されていないかは確認する価値があります。
査定書は「金額」ではなく「根拠」を見る5つのポイント
ポイント1｜算出方法が明記されているか
取引事例比較法・原価法・収益還元法のどれを使ったのかが書かれているか。書かれていなければ、その場で聞いてください。
ポイント2｜比較事例が具体的か
事例の所在・面積・築年・成約時期・成約価格まで載っているか。売出価格ではなく成約価格で比較しているかも重要です。売出価格は「売主の希望」であって、実際に取引された価格ではありません。
ポイント3｜加点・減点の理由が書かれているか
なぜプラスなのか、なぜマイナスなのか。物件を見ずに書ける一般論しか並んでいないなら、その査定は物件を見ていないのと同じです。
ポイント4｜有効期限が書かれているか
期限の記載は、相場が動くことを分かっている会社の証拠です。
ポイント5｜その金額は「売れる予想」か「買う確定金額」か
前章のとおり、ここを取り違えると比較そのものが成立しません。必ず、仲介の査定なのか買取の査定なのかを確認してください。
高い査定額を出した会社を選ぶと、かえって売れないことがあります
なぜ高い金額が出てくるのか
仲介では、媒介契約を結んでもらえなければ会社の売上になりません。そのため、契約を取るために相場より高い金額を提示するという誘因が構造的に存在します。これは業界の一部の話ではなく、仕組みとして起こりうることです。
そのあとに起きること
相場より高い価格で売り出すと、問い合わせも内覧も入りません。1か月、2か月と反響がないまま時間が過ぎ、やがて「そろそろ価格を見直しませんか」という相談になります。結果として、最初から適正価格で出した場合より安く、しかも時間をかけて売ることになる——これが高値査定の典型的な結末です。
さらに、売り出してから時間が経った物件は、購入検討者から「何か問題があるのでは」と見られやすくなります。売り出し価格の設定は、一度しかやり直せない性質のものだとお考えください。
だから、比べるべきは金額ではなく根拠です
3社から3つの金額が届いたとき、いちばん高い数字に丸をつけたくなるのは自然な気持ちです。ですが実務では、「なぜその金額なのかを、事例と要因で説明できている会社」を選んだ方の売却のほうが、結果的に高く・早く終わっています。
一括査定サイトに一度に依頼する前に
複数社の意見を聞くこと自体は良いことです。ただし一括査定サイトを使うと、入力した個人情報が提携する複数の会社に同時に渡り、その後しばらく複数社からの連絡が続きます。「まだ売ると決めていない」「家族に相談してから」という段階の方には負担が大きい仕組みです。
当社は一括査定サイトを経由せず、お客様の情報を他社に渡しません。ご連絡するのは担当者1名のみです。まず金額の目安だけ知りたい、という段階のご相談も歓迎しています。
査定書の種類｜机上査定書・訪問査定書・AI査定・簡易査定書
机上査定書(簡易査定書)とは
現地を見ずに、住所・面積・築年数などの情報と近隣の取引事例から算出する査定です。「簡易査定書」もほぼ同じ意味で使われます。早ければ当日〜数日で出ますが、室内の状態や境界の問題は反映されていません。相場感をつかむ段階向けです。
訪問査定書とは
担当者が現地を確認したうえで作成する査定です。室内の傷み、越境、傾斜、日当たり、周辺環境まで見て価格に反映するため、実際に売る金額を決める段階では訪問査定が必要です。所要時間は現地確認が30分〜1時間、書類の作成に数日程度が目安です。
AI査定とは
過去の取引データから機械的に価格を算出する仕組みです。無料で手軽ですが、その物件固有の事情(再建築不可、境界未確定、事故物件、雨漏り、相続でもめている等)はまったく反映されません。参考値としてお使いください。
不動産鑑定評価書は、査定書とは別物です
ここは混同しやすいので明確にしておきます。
- 査定書＝不動産会社が作成。多くは無料。売却の目安を知るためのもの。裁判や税務の場で証拠として通用するものではありません。
- 不動産鑑定評価書＝国家資格者である不動産鑑定士だけが作成できる書類(不動産の鑑定評価に関する法律に基づく独占業務)。有料で、物件や依頼内容にもよりますが数十万円程度かかることが一般的です。相続財産の分割で争いがある、離婚の財産分与でもめている、裁判で使う、といった場面ではこちらが必要です。
「相続で兄弟と分けるので、公平な価格の証明がほしい」というご相談をいただくことがあります。そのようなときは、当社は無理に自社の査定書で押し通さず、鑑定士による鑑定評価が必要な場面かどうかを正直にお伝えしています。
査定書をもらうために準備する書類
そろっていなくても査定は可能です。ないものは当社で調べますので、まずはご相談ください。あると精度が上がるのは次の書類です。
- 登記済権利証または登記識別情報
- 売買契約書・重要事項説明書(購入したときのもの。取得費の証明になるため、税金の面で非常に重要です)
- 固定資産税・都市計画税の納税通知書(毎年4〜5月頃に届くもの)
- 測量図・境界確認書(土地・戸建ての場合)
- 建築確認済証・検査済証
- マンションの場合：管理規約、管理費・修繕積立金の金額が分かるもの、長期修繕計画、大規模修繕の履歴
- 相続した不動産の場合：被相続人の戸籍関係、遺産分割協議書(あれば)
相続した不動産は、まず相続登記が必要です
2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。名義が亡くなった方のままでは売却できませんので、査定と並行して登記の準備を進めるのが実務的です。さらに2026年4月からは住所変更登記も義務化されました。当社では提携する司法書士のご紹介も可能です。
査定書を受け取ったあとの流れ
仲介で売る場合｜媒介契約の3種類
- 一般媒介：複数社に同時に依頼できる。報告義務なし。
- 専任媒介：1社のみ。契約期間は3か月以内。2週間に1回以上の報告義務。レインズ(不動産会社間の物件データベース)へ7営業日以内に登録。自分で買主を見つけて直接契約することは可能。
- 専属専任媒介：1社のみ。1週間に1回以上の報告義務。レインズへ5営業日以内に登録。自分で買主を見つけた場合も、その会社を通す必要がある。
その後、売り出し→広告掲載・内覧→価格交渉→売買契約→決済・引き渡し、と進みます。期間は3〜6か月が一つの目安です。
買取の場合
査定額にご納得いただけたら、契約と決済の日程を決めるだけです。広告に出しませんので近隣に知られず、内覧の対応も必要ありません。荷物が残ったまま、庭が荒れたままでもそのままお引き受けできます。決済までは、書類が整っていれば最短で数日〜数週間です。
売却にかかる費用と税金
仲介手数料の速算式
売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。たとえば2,000万円で売れた場合、2,000万円×3％＋6万円＝66万円、消費税を加えて72万6,000円が上限になります。当社の買取なら、この仲介手数料はかかりません。
そのほかにかかる費用
印紙税(売買契約書に貼付。契約金額により異なり、1,000万円超5,000万円以下は軽減措置適用で1万円)、抵当権抹消の登記費用(1〜2万円程度＋司法書士報酬)、住所変更登記、必要に応じて測量費用(35〜80万円程度が目安)、解体費用、残置物(お荷物)の処分費用などです。
譲渡所得税
売却益(譲渡所得)にかかる税金です。所有期間が5年を超える長期譲渡所得は20.315％、5年以下の短期譲渡所得は39.63％と、税率が倍近く違います。所有期間は「売却した年の1月1日時点」で判定する点にご注意ください。
計算式は「売却価格−取得費−譲渡費用」です。ここで取得費が分からないと、売却価格の5％を取得費とみなすことになり、税額が大きく膨らみます。購入時の売買契約書を探すことは、査定を取ることと同じくらい大切です。
使える可能性のある特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除：マイホームを売った場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件です。
- 相続空き家の3,000万円特別控除：1981年5月31日以前に建築された家屋など一定の要件を満たす相続空き家について適用でき、2027年12月31日までの譲渡が対象です。相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額が2,000万円になります。
- 取得費加算の特例：相続税を納めた方が、相続開始の翌日から3年10か月以内に売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。
※税金の取り扱いは個別の事情で変わります。実際の適用可否は税務署または税理士にご確認ください。当社は税理士のご紹介も可能です。
こんなときの査定書は、ここに注意
相続した実家の査定書
相続では、相続人の間で「いくらの財産なのか」を共有する必要があります。売るかどうか決めていない段階でも、査定書は話し合いの土台として役に立ちます。ただし前述のとおり、争いがある場合の公平な価格の証明には鑑定評価が必要になることがあります。
空き家の査定書
空き家は、放置している期間そのものが価格を下げます。雨漏り、シロアリ、庭木の越境、近隣からの苦情。査定書に「現況渡しでの評価」と書かれているか、片付けや修繕を前提にした金額なのかは必ず確認してください。当社の買取はお荷物や庭木がそのままでも現況のままお引き受けします。
訳あり・事故物件の査定書
再建築不可、既存不適格、境界未確定、越境、共有持分、借地、心理的瑕疵(事故物件)——こうした事情がある不動産は、一般的な査定の計算式では価格が出せません。「査定できません」と言われた、あるいは極端に安い金額を根拠なく提示された、というご相談を多くいただきます。
当社は買取専門店として、こうした不動産も「なぜこの金額なのか」を内訳でご説明したうえで買い取っています。事故物件については、国土交通省のガイドラインに沿った告知の考え方も含めてご説明します。
離婚に伴う査定書
財産分与では、住宅ローンの残債と査定価格を突き合わせる必要があります。査定価格がローン残債を下回る(オーバーローン)場合は、任意売却を含めた検討が必要です。なお、連帯保証や連帯債務は離婚しただけでは消えません。金融機関との手続きが別途必要です。
住宅ローンの返済が苦しい場合の査定書
滞納が続くと競売になり、一般に市場価格より安くなります。競売の開始前であれば任意売却という選択肢があります。時間の制約が厳しい分野ですので、お早めにご相談ください。
査定書のご相談は、ハウスドゥ 守谷へ
当社は、ハウスドゥのフランチャイズ加盟店として茨城県内で4店舗を運営し、守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・千葉県柏市を中心に、不動産の売却と買取のご相談をお受けしています。ハウスドゥは、元プロ野球選手・野球解説者の古田敦也さんをイメージキャラクターに起用しているブランドで、テレビCMでご覧になった方も多いかと思います。
- 運営会社：株式会社JOB HOPE
- 免許番号：茨城県知事(2)第7366号
- 査定・ご相談：無料
- 強み：仲介だけでなく当社が直接買い取ることができます。仲介手数料はかからず、内覧も広告掲載も不要です。
免許番号は、国土交通省の宅地建物取引業者等企業情報検索システムでご確認いただけます。どの会社にご相談される場合でも、免許番号の確認は必ず行ってください。
当社の査定書は、金額だけの1枚をお渡しすることはしません。比較に使った事例、加点と減点の理由、そして買取の場合は当社の再販計画にもとづく金額の内訳まで、ご納得いただけるまでご説明します。その場でのご決断も求めません。
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よくある質問
不動産の査定書とは何ですか？
不動産会社が物件を調査し、いくらで売れそうかという価格と、その価格に至った根拠をまとめた書類です。物件概要、査定価格、算出方法、比較した取引事例、加減点の要因、有効期限、会社名と免許番号などが記載されます。全国共通の決まった様式はありません。
不動産査定書の作成費用はいくらですか？
不動産会社が作成する査定書は、ほとんどの場合は無料です。当社も無料でお出ししています。一方、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書は有料で、数十万円程度かかることが一般的です。
査定書と見積書の違いは何ですか？
査定書は「いくらで売れそうか」＝お金が入ってくる側の書類、見積書は解体やリフォームなどで「いくら支払うか」＝お金が出ていく側の書類です。また査定書の金額は原則として予想であり、支払いを約束するものではありません(買取の査定書は例外で、確定した支払額です)。
机上査定書と訪問査定書はどう違いますか？
机上査定書(簡易査定書)は現地を見ずに住所・面積・築年数と取引事例から算出するもので、早く出ますが室内の状態や境界の問題は反映されません。訪問査定書は担当者が現地を確認して作成するため精度が高く、実際に売る価格を決める段階では訪問査定が必要です。
査定書はどこでもらえますか？
不動産会社に査定を依頼すれば作成してもらえます。電話・メール・ウェブフォームのいずれでも受け付けている会社が一般的です。当社では、一括査定サイトを経由せず直接お受けしていますので、お客様の情報が複数の会社に渡ることはありません。
査定書の見方で、いちばん大事なところはどこですか？
金額ではなく根拠です。具体的には、算出方法が書かれているか、比較事例が所在・面積・築年・成約価格まで具体的か、加点減点の理由が書かれているか、有効期限があるか、そしてその金額が「仲介での売れる予想」なのか「買取の確定金額」なのかの5点です。宅地建物取引業法34条の2第2項により、価額の根拠を明らかにすることは不動産会社の義務です。
査定書の金額で必ず売れますか？
仲介の査定書の金額は予想であり、その金額での成約を保証するものではありません。売り出してから反響次第で価格を見直すことがあります。一方、買取の査定書は当社が実際にお支払いする確定金額ですので、あとから下がることはありません。
査定書に有効期限はありますか？
法律上の決まりはありませんが、相場が動くため3か月程度を目安とする会社が多く、当社も同様です。期間が空いた場合は、あらためて査定し直すことをおすすめします。
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