「家の査定シミュレーション」で検索して上位に出てくるのは、そのほとんどが一括査定サイトの入力フォームです。10秒で結果が出る、匿名で使える——たしかに手軽ですが、送信した瞬間に複数の不動産会社へ情報が渡り、営業の電話が始まる仕組みのものも少なくありません。
この記事では、そうしたツールを使う前に、ご自身で、無料の公的データだけを使って家の価格を概算する手順を、実際の計算式まで含めて説明します。不動産会社が査定書をつくるときに使っているのと同じ考え方です。手を動かせば30分ほどで、根拠のある「自分の目安額」が出せます。そのうえで、シミュレーションの結果と実際の売却価格がなぜズレるのか、守谷市の物件で特に差が出る点まで整理します。
家の査定シミュレーションとは何をしているのか
AI査定・匿名査定・一括査定の3種類がある
「シミュレーション」と呼ばれるものは、中身が3種類あります。混同すると期待値がずれます。
- AI査定（自動査定）：住所・面積・築年数などを入力すると、機械学習モデルが周辺の成約データから即座に概算を返す。匿名で使えるものが多い。
- 匿名査定：個人情報を伏せたまま、不動産会社が概算価格を返すサービス。人の目が入る分、AI査定より精度は上がる。
- 一括査定：入力内容が複数の不動産会社に送られ、各社が机上査定を返す。連絡先の入力が必須で、実質的に営業の入口。
いずれも共通しているのは、建物の中を誰も見ていないということです。これが後述する誤差の最大の原因になります。
シミュレーションが使っているのは主に「取引事例比較法」
AI査定の内部でやっていることは、実はシンプルです。近くで、似た条件で、最近売れた家の価格を並べて、あなたの家の条件に合わせて補正する——これを取引事例比較法といいます。不動産会社の査定でも中心になる手法で、レインズ（不動産流通標準情報システム）の成約データがその材料です。
つまり、同じデータは一般の方も見られます。無料で、匿名で、営業電話も来ずに。次章でその手順を示します。
自分で家の価格を概算する4ステップ
STEP1｜レインズ・マーケット・インフォメーションで成約価格を調べる
まず見るべきは、レインズ・マーケット・インフォメーションです。不動産会社が使うレインズの成約データを、一般向けに公開したものです。
ここが重要なのですが、ポータルサイトに出ている価格は売出価格（売主の希望）であって、実際に売れた価格ではありません。売出価格は成約価格より高いのが通例です。レインズ・マーケット・インフォメーションなら成約価格そのものが見られます。都道府県・地域・最寄駅・沿線で絞り込み、面積・築年数・間取りが近い事例を5件ほど集めてください。
STEP2｜不動産情報ライブラリで土地の価格水準を確認する
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地図上で次の3つが同時に確認できます。
- 不動産取引価格情報：実際の取引をアンケート集計したもの。町丁目単位で見られます。
- 公示地価・都道府県地価調査：毎年公表される標準地の1平方メートルあたりの価格。土地の価格水準の基準になります。
- ハザードマップ・都市計画情報：後述する減額要因の確認に使います。
ご自宅にいちばん近い標準地の価格を確認し、公示地価 × 土地面積でざっくりした土地の値を出します。ただし公示地価は「更地で、標準的な形状の土地」の価格です。あなたの土地が角地なのか、旗竿地なのか、間口が狭いのかで、ここから増減します。
STEP3｜建物の価値を「残存年数」で計算する（原価法）
建物の概算には原価法を使います。考え方は「今この建物を新築したらいくらか（再調達原価）を出し、築年数の分を減らす」というものです。式にすると次のとおりです。
建物価格 ＝ 延床面積 × 1平方メートルあたりの再調達単価 ×（法定耐用年数 − 築年数）÷ 法定耐用年数
法定耐用年数は、木造で22年、軽量鉄骨で19〜27年、鉄筋コンクリート造で47年とされています。木造で築22年を超えると、この計算では建物価値がゼロになります。実際の売買でも、築25年を超えた木造戸建は「土地値＋α」で取引されることが多いのは、この考え方が背景にあります。
ただし耐用年数を過ぎた家に価値がない、という意味ではありません。実際にはリフォーム歴、構造の健全性、住宅性能評価やインスペクションの有無で評価は変わります。あくまで概算のための目安です。
STEP4｜土地＋建物を合算し、事例と突き合わせる
STEP2の土地概算とSTEP3の建物概算を足し、STEP1で集めた近隣の成約事例と比べます。2つの数字が大きく離れていたら、離れている理由を探してください。接道の状況、日当たり、駅距離、土地の形——理由が説明できれば、それがあなたの家の個別性です。この作業をしておくと、不動産会社の査定書を受け取ったときに「なぜこの価格なのか」を自分の言葉で検証できるようになります。
シミュレーション結果と実際の売却価格がズレる6つの理由
理由1｜建物の中を見ていない
最大の要因です。同じ築15年・同じ間取りでも、水回りを交換済みの家と、雨漏りの跡がある家では評価がまったく違います。シミュレーションは外形的な数値しか見ていないため、この差を反映できません。
理由2｜土地の形と接道が反映されない
間口が狭い、旗竿地、南北に細長い、接道が2m ギリギリ——こうした条件は建て替えの自由度に直結し、価格に大きく効きます。接道が2m未満だと再建築不可となり、価格は大きく下がります。面積だけを入力するシミュレーションでは判定できません。
理由3｜法規制・都市計画の影響
市街化調整区域か市街化区域か。建ぺい率・容積率はいくつか。用途地域は何か。守谷市も含め、区域区分によって「そもそも家が建てられるか」が変わります。調整区域内の物件は、買える人が限られるため流通性が落ちます。
理由4｜近隣の事例が少ないエリアは精度が落ちる
AI査定は周辺の成約データ量に依存します。取引の少ないエリアでは、参照する事例が遠方になったり古くなったりして、誤差が広がります。
理由5｜売り出してからの時間が計算に入っていない
「いくらで売れるか」は「どのくらいの期間で売るか」とセットです。半年かけてよいのか、3か月で決めたいのかで、設定すべき価格は変わります。シミュレーションは期間を聞いてきません。
理由6｜諸費用が引かれていない
表示されるのは売却価格であって、手取り額ではありません。仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税などを引いた後の金額が、実際に手元に残る額です。
査定の4つの種類と、使い分け
AI査定・シミュレーション
所要時間は10秒〜1分。匿名。「売るかどうかまだ分からない」段階の、方向感をつかむ目的に向きます。精度は最も低いと理解して使ってください。
机上査定（簡易査定）
不動産会社が、資料と成約事例をもとに現地を見ずに算出します。当店では最短1営業日でご回答しています。遠方にお住まいの相続人の方など、現地に行けない方が最初に使う手段としても有効です。
訪問査定
担当者が現地で建物・土地・境界・周辺環境を確認して算出します。所要は現地30分〜1時間、回答まで数日。実際に売り出す価格を決めるなら、これが必須です。
一括査定
複数社にまとめて依頼できる反面、各社から連絡が入ります。注意したいのは、査定額の高さと売却力は別物だという点です。媒介契約を取るために高めの数字を出し、後から値下げを求める、という進め方も残念ながら存在します。金額そのものより、その金額の根拠を説明できるかで判断してください。
なお、査定額の根拠明示は不動産会社の努力目標ではありません。宅地建物取引業法により、媒介契約時に価額の根拠を明らかにすることが義務づけられています。根拠を求めるのは、お客様の正当な権利です。
守谷市の家を概算するときに押さえたい地域要因
つくばエクスプレスと常総線の二重の利便性
守谷駅はつくばエクスプレスと関東鉄道常総線が交わる駅で、TXの快速・区間快速が停車する点が価格形成の大きな要素です。都心へのアクセス時間が、そのまま買い手の広さにつながります。駅から徒歩圏か、バス・車利用かで評価が分かれるため、シミュレーションに「駅距離」を入力する際は実測の徒歩分数を使ってください。
エリアによる性格の違い
守谷市内でも、駅周辺の市街地、松並・百合ケ丘といった住宅地、けやき台・美園などの区画整理エリア、そして農地が残る郊外部では、買い手の層も価格の付き方も変わります。同じ「守谷市」で検索した事例でも、エリアが違えば参考にならないことがあります。事例を集めるときは、できるだけ小学校区が同じ範囲まで絞り込むのがコツです。
周辺市との比較で相場観を持つ
当店はつくばみらい市、常総市、坂東市、千葉県柏市も担当エリアとしています。TX沿線という同じ軸の上でも、駅ごとに水準が変わります。ご自宅の位置づけを知るには、隣接エリアの事例も併せて見ると輪郭がはっきりします。
概算のあと、実際に売るまでの流れ
- STEP1 概算を出す（この記事の手順、または匿名のAI査定）
- STEP2 机上査定を依頼する（最短1営業日。根拠となる事例の提示を求める）
- STEP3 訪問査定を受ける（売り出し価格を決めるための現地確認）
- STEP4 仲介か買取かを決める（時間をかけて高く売るか、期日を確定させるか）
- STEP5 媒介契約または売買契約
- STEP6 決済・引渡し（ローンが残っていれば同日に完済・抵当権抹消）
必要になる主な書類
- 登記識別情報（権利証）、実印・印鑑証明書
- 固定資産税納税通知書・課税明細書（土地建物の面積と評価額が分かります）
- 建築確認済証・検査済証、測量図・境界確認書（あれば精度が上がります）
- 住宅ローンの返済予定表（残債がある場合）
課税明細書は概算のときにも役立ちます。土地の面積、建物の延床面積、構造、建築年がまとめて書かれているため、シミュレーションの入力値をここから拾えます。
売却にかかる費用と税金（手取りを出すために）
仲介手数料の速算式
売買価格が400万円を超える場合の上限は、売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税です。2,000万円なら、60万円＋6万円＝66万円、消費税10％を加えて72万6,000円。当店の直接買取なら仲介手数料はかかりません（買主が当社自身のため）。
印紙税
売買契約書に貼ります。軽減措置の適用がある場合、1,000万円超5,000万円以下で1万円、500万円超1,000万円以下で5,000円が目安です。軽減措置には期限があるため、契約時点で確認してください。
抵当権抹消登記
登録免許税は不動産1個につき1,000円（土地1筆・建物1棟なら2,000円）。司法書士に依頼する場合は報酬が加わります。
譲渡所得税
利益が出た場合、譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超なら20.315％、5年以下なら39.63％です。計算式は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」。マイホームであれば3,000万円特別控除が使える場合があります（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が要件）。相続した空き家についても、要件を満たせば被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除（2027年12月31日までの譲渡）が使えます。個別の適用可否は税理士・税務署にご確認ください。
仲介と買取、どちらを選ぶか
- 仲介が向く方：時間に余裕があり、1円でも高く売りたい。建物の状態がよく、内覧に耐えられる。
- 買取が向く方：引渡し日を確定させたい（転勤・離婚・住み替え・相続税の納期限など）。近隣に知られたくない。残置物や傷みがあり、片付けずに引き渡したい。仲介手数料をかけたくない。
買取は仲介での想定成約価格より低くなるのが通常ですが、内覧対応が不要、契約不適合責任も原則免責、仲介手数料ゼロという条件が付きます。「売れ残っている間の維持費と固定資産税」まで含めて比べると、判断が変わることがあります。
守谷市の家の査定は、ハウスドゥ 守谷へ
概算を出したあとの「答え合わせ」にお使いください
この記事の手順でご自身の目安額を出されたら、ぜひその数字を持ってご相談ください。当店の査定額と、お客様の概算がどこで、なぜ違うのかを一つずつご説明します。査定額だけをお伝えして終わり、という進め方はいたしません。宅地建物取引業法でも、価額の根拠を明らかにすることが定められています。
机上査定は最短1営業日でご回答。買取をご希望で条件が整えば、最短2日での現金化まで対応できます。
ハウスドゥのブランドと古田敦也さん
ハウスドゥは、元プロ野球選手の古田敦也さんをイメージキャラクターに起用している全国ブランドです。全国ネットワークの買取ノウハウと、守谷・TX沿線に根ざした地域の目線。この両方をお使いいただけます。
店舗情報
- 店舗名：ハウスドゥ 守谷
- 運営会社：株式会社JOB HOPE
- 免許番号：茨城県知事(2)第7366号
- お問い合わせ：0120-565-072
- 対応エリア：守谷市／つくばみらい市／常総市／坂東市／千葉県柏市 ほか
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よくある質問｜家の査定シミュレーション
家査定シミュレーションは無料で使えますか？
AI査定・匿名査定・一括査定のいずれも、利用自体は無料です。ただし一括査定は連絡先の入力が必須で、送信後に複数の不動産会社から連絡が入る仕組みです。営業連絡を避けたい段階なら、この記事で紹介したレインズ・マーケット・インフォメーションと不動産情報ライブラリを使い、ご自身で概算する方法が確実です。どちらも公的なデータで、登録も不要です。
家査定シミュレーションの結果は実際の売却価格とどのくらい違いますか？
一律の数字は申し上げられませんが、ズレる要因ははっきりしています。建物内部の状態、土地の形状と接道、都市計画・用途地域の制限、周辺の取引事例の少なさ、売却にかけられる期間、そして諸費用が引かれていないことの6点です。特に建物内部を誰も見ていない点が最大の要因で、同じ築年数でもリフォーム歴の有無で評価は大きく変わります。実際に売り出す価格を決める段階では訪問査定が必要です。
自分で家の価格を計算することはできますか？
できます。手順は4つです。①レインズ・マーケット・インフォメーションで近隣の成約価格を5件ほど集める、②不動産情報ライブラリで公示地価を確認し「公示地価×土地面積」で土地を概算する、③原価法（延床面積×再調達単価×（法定耐用年数−築年数）÷法定耐用年数）で建物を概算する、④土地と建物を合算して事例と突き合わせる。法定耐用年数は木造22年、鉄筋コンクリート造47年が目安です。
築22年を超えた木造の家は価値がゼロですか？
計算上の建物価値はゼロに近づきますが、売れないという意味ではありません。実際の取引では「土地値＋α」で成立することが多く、リフォーム歴、構造の健全性、インスペクションの結果によって評価は変わります。また建物を解体して土地として売るか、そのまま売るかで手取りが逆転することもあるため、解体費用も含めて比較することをおすすめします。
匿名で家の査定額を知る方法はありますか？
2つあります。1つはAI査定・匿名査定のサービスを使う方法。もう1つは、この記事の手順でご自身が公的データから概算する方法です。後者は誰にも情報を渡さずに済みます。不動産会社に依頼する場合でも、机上査定であれば現地に伺わずに算出できるため、ご近所に知られる心配はありません。
机上査定と訪問査定はどう違いますか？
机上査定は資料と成約事例だけで算出する方法で、当店では最短1営業日でご回答します。現地には伺いません。訪問査定は担当者が現地で建物・土地・境界・周辺環境を確認するため精度が高く、実際に売り出す価格を決める段階では必須です。まず机上査定でおおよその水準を知り、売却を具体的に進める段階で訪問査定に切り替えるのが一般的な流れです。
査定額の根拠は教えてもらえますか？
はい。宅地建物取引業法により、媒介契約を結ぶ際に不動産会社は価額の根拠を明らかにすることが義務づけられています。根拠を求めるのはお客様の正当な権利です。当店では、どの取引事例をもとにどう補正したのかを必ずご説明します。査定額の高さと売却力は別物ですので、金額そのものより根拠を説明できるかで会社をお選びください。
シミュレーションは、売却の入口としてはとても有効です。大切なのは、その数字が何をもとに、何を見ずに出されたものかを知ったうえで使うこと。ご自身で一度計算してみると、そのあとに受け取る査定書の見え方がまったく変わります。守谷市・TX沿線で家の価格を知りたい方は、概算の答え合わせも兼ねて、お気軽にご相談ください。
