不動産売却のトラブル事例と対処法｜契約不適合責任・手付解除も解説【守谷市】

初めての不動産売却というのは、不安が後をたちません。もしトラブルにあったらどうしようと不安になる人も少なくありません。
そこで、ここでは不動産売却でよくあるトラブルについて解説します。事前にトラブルについて知っておけば、後から困る事もありません。

仲介手数料の額が不満

不動産売却でよくあるトラブルの1つに、仲介手数料の額への不満というものがあります。
不動産売却の仲介手数料というのは、売却した不動産の金額で異なってきます。不動産を売却する時には、事前にこうした計算をしておく事も大切です。ですが、この金額は必ずしも決まっているわけではありません。
この事を知らずに、後で後悔するというケースもあります。
また、売買契約成立後に何らかの事情で解約される事もあります。この時には、仲介手数料も戻ってくると考えている人もいますが、そうではありません。仲介手数料というのは、売買契約が成立した事に対する手数料なのです。1度成立してしまったら、その後で解約になっても手数料は払わなければなりません。仲介手数料について知らないで契約した場合、後から不満に感じたり損をしてしまう恐れがあります。
仲介手数料については、事前に詳しく確認しておくといいでしょう。

境界線のトラブル

よくあるトラブルとして、境界線の曖昧さがあります。ここから自分の家だと思っていても、実はお隣さんだったなんて事もあるのです。この時のために、境界杭というものがあるのですが、風化してボロボロになってしまう事もあり、売却の時に隣人とトラブルへ発展するというケースもあります。
売却を決めるためには、この境界線をはっきりとさせなければいけません。土地測量の専門家に依頼すれば、正しい境界線を測ってくれるため揉め事になる事もありません。
売却を決めたら、境界線についても確認しておきましょう。
ですが、この時に注意しなくてはならない事があります。それは、境界線を測量するときには隣人の許可もいるという事です。たとえば、何らかの事情で隣人が拒否をすれば測量はできないのです。
これでは、いつまで経っても売却はできません。
そんな時には、境界特定制度を利用しましょう。境界特定制度というのは、過去に定めた境界を明らかにするものです。単に、境界線を明らかにするためとあれば、隣人の許可がなくてもできるのです。

説明のトラブル

不動産の売却は、基本的には売り主と不動産会社の担当者だけの話し合いになります。そのため、細かい事項も話し合いが必要です。
ここで起こりやすいトラブルが、意見の相違です。お互いの言葉で誤解があった時に、トラブルへ発展してしまうのです。
大切なのは、できるだけ担当者とのやり取りは記録をとっておく事です。
可能だったら、ボイスレコーダーなどに録音をしておくと、言った言わないで揉める事はありません。
ですが、ボイスレコーダーの録音には抵抗があるという人もいるでしょう。
そんな時には、細かくメモをしておくのがおすすめです。後でメモを読めば話した内容をすぐに思い出せますし、万が一の時にも証拠になります。
そして、難しい専門用語などでわからない事があったなら、放っておかずにすぐに確認する事が最適です。曖昧に返事をした場合、手続きの時に困ったり、売主が不利になってしまうケースもあります。

違約金や手付金は契約書に記載しておく

スムーズに売却が進めばいいのですが、時にはトラブルが起きてしまい解約を余儀なくされる恐れがあります。
契約解除の時には、違約金などがもらえるのですが、口約束では意味がありません。
相手から聞いていないと言われてしまえば、それだけで売主は不利になってしまいます。
不動産の売却を決めた時には、双方で違約金などについては話し合い、きっちりと契約書に記載しておくようにしましょう。
契約書に記載がある以上、相手が不服を申し立てても安心です。

更地にしてもトラブルは考えられる

古い建物の場合は、更地にしてから売却する人もいます。
更地にしてしまえば、たとえ後から問題が起きても責任をとる事がない。そう思っていませんか？
実は、そうではないのです。たとえば、ガス管や水道管が老朽化していれば、たとえ更地でも瑕疵問題が起きる場合もあるのです。
売主には、瑕疵担保責任というものが発生するのです。
不動産を売却する時には、インフラについても考える必要があります。この場合、更地にしても売値が下がる恐れがあります。事前に業者にお願いしてチェックしておいてもらうのもいいでしょう。
生活に何ら問題がなければ、買主から苦情が来たとしても対策が立てられます。

所有者本人が売却できない

何らかの事情で、不動産の所有者がどこにいるのかわからない。そんな時には、親族が勝手に売却を考えるというケースもあります。ですが、この場合は違法になってしまう恐れもあります。
不動産というのは、所有者本人しか売買契約は行えないのです。
相続をした場合でも同じです。名義の変更などが必要です。

不動産売却のトラブル事例を知っておく重要性｜守谷市の売主が押さえたい全体像

不動産売却は、売買金額が大きく、売主と買主、仲介会社、金融機関、司法書士など多くの人が関わる取引です。そのため、情報の行き違いや確認不足が、後から大きな問題へ発展するリスクがあります。実際のトラブルの多くは「契約前に確認していれば防げた」ものです。

ここでは、守谷市で不動産売却を検討している方に向けて、よくあるトラブル事例と、その予防・解決の考え方を、売却の流れに沿って整理します。不安な点があれば、記事末尾のハウスドゥ 守谷店の無料相談もご利用ください。

査定・媒介契約の段階で起こるトラブルと対策

高すぎる査定額で媒介契約を結んでしまう

複数社に査定を依頼すると、他社より際立って高い査定額を提示されることがあります。しかし、査定額はあくまで「売れそうな価格の目安」であり、その金額で売れる保証はありません。結果として売れ残り、値下げを繰り返して、当初の期待より低い価格で売却するケースがあります。査定額の根拠（周辺の成約事例や取引状況）の説明を必ず求めましょう。

囲い込み・報告がないなど、仲介会社への不満

媒介契約の種類によって、レインズ（不動産流通機構の物件情報システム）への登録期限や、売主への活動報告の頻度が決まっています。専任媒介では登録は契約から7営業日以内、報告は2週間に1回以上、専属専任媒介では登録は5営業日以内、報告は1週間に1回以上が目安です。内容を知らないと、販売状況が見えないまま不満が募る原因になります。契約の種類ごとの違いは、媒介契約の違い（専属専任・専任・一般）の記事で詳しく解説しています。

仲介手数料の金額や支払い時期への不満

仲介手数料には法律で上限が定められています。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が速算式です。手数料は売買契約が成立した成功報酬であり、契約成立後に買主都合で解約になっても原則として戻らない点が、トラブルの典型です。詳しくは仲介手数料の妥当な水準もあわせてご覧ください。

売買契約の前後で起こる契約不適合責任のトラブル

売却後に最も多いトラブルの一つが、引渡し後に買主から「聞いていない不具合が見つかった」と請求を受けるケースです。2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変わり、買主が売主に請求できる内容が広がりました。

買主が請求できる4つの権利

引き渡された物件が契約内容に適合しない場合、買主は追完請求（修補など）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除を求めることができます。買主は不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。

個人の売主は特約で責任の期間を定めるのが一般的

個人が売主となる中古住宅の売買では、特約で責任を負う期間を「引渡しから3か月程度」とするなど限定することがよくあります。ただし、売主が不具合を知りながら告げなかった場合は、特約があっても責任を免れません。雨漏り、シロアリ、給排水管の不具合、過去の事故や近隣とのトラブルなど、把握していることは物件状況報告書や付帯設備表へ正確に書くことが最大の予防策です。

不具合を事前に調べるインスペクションという選択肢

売却前に建物状況調査（ホームインスペクション）を行い、状況を購入希望者へ開示しておくと、引渡し後の紛争リスクを抑えられます。調査費用はかかりますが、売買契約の際に安心して購入してもらえる材料にもなります。

手付金・契約解除をめぐるトラブルと対処方法

売買契約時に買主から預かる手付金は、一般に売買代金の1割〜2割程度が目安とされます。手付金には「解約手付」の性格があり、相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返して、契約を解除できます。

契約書に書かれた解除条件（手付解除の期限、違約金の額、ローン特約の期限など）の確認が不十分だと、決済間際に「契約を解除したい」と言われて売却計画が崩れてしまいます。契約の前に条件をよく読み、不明な点は仲介会社に質問しておきましょう。

境界・越境・測量に関するトラブル

土地や戸建ての売却では、隣地との境界が不明確なことでトラブルになることがあります。境界杭が見当たらない、塀や樹木の枝が隣地へはみ出している（越境）といった状況は、買主の購入意欲に影響するだけでなく、引渡し後の紛争の火種にもなります。

売却の際は、土地家屋調査士へ依頼して境界を確認し、必要に応じて隣地所有者の立会いのもとで境界を確定する測量を行います。測量の費用や期間は土地の状況で異なるため、早めに相談することが重要です。土地の売却手順は守谷市の土地の査定・売却の記事も参考になります。

住宅ローン残債・抵当権に関するトラブル

住宅ローンが残っている物件は、売却代金で残債を完済し、決済と同時に抵当権を抹消するのが通常の流れです。売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態では、不足分を自己資金で用意できないと売却できません。事前に金融機関で残債額を確認し、売却後の手取り額を計算しておきましょう。

どうしても完済できない場合は、金融機関の同意を得て売却する任意売却や、不動産会社による買取など、状況に合う方法を検討します。買取は仲介と比べて売却までの期間が短く、売却後の契約不適合責任を免除する形で取引されることが多い点が特徴です。

相続・共有名義・所有者の意思確認に関するトラブル

不動産の売買契約は、原則として所有者本人しか結べません。所有者が高齢で判断が難しい場合や、連絡が取れない場合に、親族が勝手に売却を進めることはできません。委任状による代理人の選任や、成年後見制度の利用など、正しい手続きが必要です。

相続した不動産を売却する場合は、まず名義変更（相続登記）が必要です。2024年4月から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が求められています。また、兄弟姉妹など複数人で共有している不動産は、売却に共有者全員の同意が必要となるのが基本です。相続や離婚が絡む売却は、離婚で不動産を売却する場合の進め方や、必要な書類の準備もあわせて確認してください。

必要書類の全体は不動産売却の必要書類とは？守谷市の売主が準備するチェックリストで確認できます。

引渡し後に起こる近隣トラブル・税金に関する問題

売却後も、残置物の撤去漏れ、引渡し日までの公共料金や固定資産税の精算漏れ、売却益に対する譲渡所得税の申告漏れなどの問題が起きることがあります。固定資産税・都市計画税は、引渡し日を基準に日割りで精算するのが一般的です。

売却によって利益が出た場合は、翌年に確定申告が必要です。居住用財産を売却した際の3,000万円特別控除など、適用できる特例の可能性もあります。内容は状況で異なるため、税理士や税務署へ確認しましょう。

守谷市の不動産売却でトラブルを防ぐ7つのチェックリスト

トラブルになってしまった場合の相談先と解決の進め方

万一トラブルが起きた場合は、状況を整理して、早めに専門家へ相談することが解決への近道です。まずは契約書、重要事項説明書、物件状況報告書、やり取りのメールやメッセージ、写真などの記録をそろえましょう。

相談先としては、媒介契約を結んだ不動産会社、法的な判断が必要な場合の弁護士、経済的に余裕がない場合の法テラス、お住まいの自治体の消費生活相談窓口（消費者ホットライン188）などがあります。感情的に対立する前に、第三者の意見を聞くのがおすすめです。

ハウスドゥ 守谷店のご案内｜売却前のご相談はお早めに

ハウスドゥ 守谷店は、守谷市の地域密着型の不動産会社として、売却のご相談を無料でお受けしています。仲介での売却はもちろん、「早く現金化したい」「近隣に知られずに売りたい」「築年数が古く、不具合が心配」といった場合には、買取という選択肢もご案内できます。契約不適合責任や境界、相続に関するご不安も、専門スタッフが丁寧にご説明します。

不動産売却のトラブルに関するよくある質問（FAQ）

Q. 不動産売却でよくあるトラブルは何ですか？

契約不適合責任をめぐる請求、物件状況の告知漏れ、手付金・解除をめぐる争い、境界や越境、住宅ローン残債、相続・共有名義の手続き不備などが代表例です。多くは事前の確認と書面化で防げます。

Q. 契約不適合責任はいつまで問われますか？

民法上は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要があります。個人間の売買では、特約で引渡しから数か月に期間を限定することが多いものの、売主が知りながら告げなかった事項は特約があっても責任を免れません。

Q. 売買契約後に買主から解除を求められたらどうなりますか？

相手方が履行に着手する前であれば、買主は支払った手付金を放棄して契約を解除できます。売主側から解除する場合は手付金の倍額を返す必要があります。履行に着手した後の解除は認められないのが原則です。

Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

できます。売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消できることが条件です。売却額がローン残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談のうえ任意売却を検討します。

Q. 所有者が高齢で判断が難しい場合は、家族が代わりに売却できますか？

家族であっても所有者に代わって勝手に売却することはできません。委任状による代理や、判断能力が低下している場合は成年後見制度の利用が必要になります。事前に専門家へ相談してください。

Q. トラブルになってしまったらどこに相談すればよいですか？

まず媒介契約を結んだ不動産会社に状況を伝え、解決しない場合は弁護士や法テラス、お住まいの市の消費生活相談窓口（消費者ホットライン188）などへ相談します。契約書・メール・写真などの記録を保管しておくことが重要です。

不動産売却でトラブルにならないように、事前に細かい所まで確認しておくようにしましょう。
ハウスドゥ 守谷店は地域密着型の地元企業として、３６５日年中無休で不動産売却の無料相談をお受けしております。疑問や不安についても専門のスタッフが丁寧にご説明いたします。お気軽にお問い合わせください。

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