「相続税とは、そもそもどんな税金なのか」「不動産を相続したら、いくら払うことになるのか」——親や親族の相続が発生すると、多くの方がまずこの疑問に直面します。相続税は現金だけでなく土地や建物にもかかる税金で、しかも不動産は現金のように分けたり、税金分だけ切り出したりすることができません。この記事では、相続税の基礎知識から、不動産特有の評価方法・特例、そして「納税資金が足りないときにどう不動産と向き合うか」まで、守谷市で不動産の売却・買取を専門に行うハウスドゥ 守谷店が、宅地建物取引士の実務目線で解説します。
相続税とは何か まず全体像をつかむ
相続税とは、亡くなった方（被相続人）の財産を相続や遺贈によって受け継いだ人にかかる国税です。現金・預貯金・株式だけでなく、土地・建物といった不動産も相続財産に含まれ、相続税の課税対象になります。ただし、相続財産の総額が一定の金額（基礎控除額）以下であれば、相続税はかかりません。国税庁の統計でも、実際に相続税の申告が必要になるのは亡くなった方のうち1割前後とされており、「相続＝必ず相続税がかかる」わけではない点がまず押さえておきたいポイントです。
相続税がかかるかどうかを決める「基礎控除」
相続税の基礎控除額は、次の式で計算します。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
たとえば法定相続人が配偶者と子2人の合計3人であれば、基礎控除額は3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円です。相続財産の総額（正味の遺産総額）がこの金額以下であれば、相続税はかからず、原則として申告も不要になります。逆に不動産（自宅・実家・土地など）を含めた財産の総額がこれを超えると、超えた部分に対して相続税が課税されます。守谷市・つくばみらい市周辺は戸建て・土地の資産価値が比較的高く、預貯金と合わせると基礎控除を超えるケースが少なくありません。
相続税がかかるまでの5ステップ
相続税の計算は、次の5つのステップで進みます。全体の流れをつかんでおくと、不動産の評価がどこに位置づけられるかが分かりやすくなります。
- STEP1 相続人を確定する：被相続人の出生から死亡までの戸籍を集め、法定相続人が誰かを確認します。遺言書がある場合は内容を確認し、ない場合は民法の法定相続分にもとづいて遺産分割協議を行います。
- STEP2 相続財産を確定する：現金・預貯金・株式・生命保険金（非課税枠あり）に加えて、不動産（土地・建物）、借入金などのマイナスの財産も含めて洗い出します。不動産は名寄帳（固定資産課税台帳）を市区町村役場で取得すると、所有しているすべての不動産を確認でき、私道など見落としがちな共有部分の漏れを防げます。
- STEP3 不動産を評価する：相続税の計算では、不動産は時価ではなく「相続税評価額」という独自のルールで評価します。これが相続税における不動産特有の難しさであり、次の章で詳しく解説します。
- STEP4 基礎控除と比較し、相続税の総額を計算する：正味の遺産総額から基礎控除額を差し引いた「課税遺産総額」を、法定相続分どおりに分けたと仮定して各相続人の取得金額を算出し、相続税の税率（10%〜55%の超過累進課税）を当てはめて相続税の総額を計算します。
- STEP5 申告・納税する：相続税の申告と納税の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。この期限は非常に重要で、後述するとおり「不動産をいつまでに売るか」の判断にも直結します。
不動産の相続税評価額はどう計算する？
不動産の相続税評価額は、実際に売れる価格（時価）とは別の基準で計算されます。この評価方法を知っておくと、「相続税評価額は低く出たのに、売ったらもっと高く売れた（またはその逆）」という食い違いの理由が理解できます。
土地の評価方法（路線価方式・倍率方式）
土地の相続税評価には、主に2つの方式があります。
- 路線価方式：市街地の道路に面する土地は、国税庁が毎年公表する「路線価」（1㎡あたりの価格）に土地の面積を掛けて計算します。土地の形状が不整形だったり、間口が狭かったり、奥行きが長すぎたりすると、補正率によって評価額が下がる仕組みもあります。
- 倍率方式：路線価が定められていない郊外や田畑・山林などの地域では、固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を掛けて計算します。
守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市はいずれも路線価が設定されている区域と倍率方式の区域が混在しており、どちらの方式になるかは所在地によって異なります。国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認できますが、実際の評価には土地の形状や接道状況の補正も絡むため、税理士への相談が確実です。
なお、一般的に相続税評価額（路線価）は公示地価の8割程度、固定資産税評価額は公示地価の7割程度を目安に設定されているといわれます。これはあくまで目安であり、個別の土地では変動します。
建物の評価方法
建物（家屋）の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額がそのまま使われます。毎年送られてくる固定資産税の課税明細書に記載されている「価格」または「評価額」の欄がこれにあたります。賃貸に出している建物（貸家）は、借家権割合（全国一律30%）を差し引いて評価額が下がります。
小規模宅地等の特例で評価額を大きく圧縮できる
被相続人が住んでいた自宅の敷地（特定居住用宅地等）を配偶者や同居していた親族が相続する場合、一定の要件を満たせば、330㎡までの部分について評価額を80%減額できる「小規模宅地等の特例」が使えます。評価額4,000万円の土地でも、特例が使えれば800万円として計算できるため、相続税額に非常に大きな影響を与えます。ただし、この特例は「相続税の申告期限までに遺産分割が決まっていること」が前提となる点に注意が必要です。分割協議がまとまらないまま期限を迎えると、原則として特例が使えず、いったん高い税額で申告してから、後で更正の請求を行うことになります。
相続税の税額控除・軽減制度
評価額を圧縮する特例のほかに、相続税額そのものを軽減する控除もあります。
- 配偶者の税額軽減：配偶者が相続した財産が1億6,000万円、または配偶者の法定相続分相当額までは、相続税がかかりません（ただし申告は必要）。
- 未成年者控除：相続人が18歳未満の場合、18歳になるまでの年数×10万円を控除。
- 障害者控除：相続人が障害者の場合、85歳になるまでの年数に応じて控除。
- 相次相続控除：短期間に相続が重なった場合の税負担を軽減。
不動産の相続で相続税以外にかかる税金
不動産を相続すると、相続税とは別に次の税金・費用も発生します。
- 登録免許税：相続登記（不動産の名義変更）の際にかかる税金で、固定資産税評価額の0.4%。
- 司法書士報酬：相続登記を司法書士に依頼する場合の実費（相場5万〜15万円程度）。
- 固定資産税・都市計画税：不動産をそのまま所有し続ける限り、毎年発生し続けます。
なお、不動産取得税は「相続」による取得の場合はかかりません（遺贈の場合は課税されることがあります）。
相続税が払えないとき、不動産をどう考えるか
ここからが、不動産会社であるハウスドゥ 守谷店だからこそお伝えできる視点です。相続税は原則として現金で一括納付するのが基本ですが、相続財産の大半が不動産で、現金・預貯金が少ないケースでは「税金は払えるのに、そのお金がない」という事態が起こります。
払えない場合の3つの選択肢
- 延納：担保を提供し、相続税を分割で納める制度。ただし利子税が発生し、担保の設定にも手間がかかります。
- 物納：現金の代わりに不動産そのもので納税する制度。要件が厳しく、他の手段で納税が困難な場合に限られます。また物納できる財産には優先順位があり、不動産は現金・上場株式より後回しになります。
- 不動産の売却：不動産を売却して現金化し、その代金で納税する方法。売却額が評価額を上回れば手元に資金が残り、延納のような利子負担も生じません。
実務上、多くのご家庭では「不動産を売って納税資金を作る」が現実的な選択になります。ただし、申告期限（10か月）に間に合うタイミングで動き出す必要があり、査定・媒介契約・買主探し・引き渡しまでの期間を逆算すると、相続発生から数か月以内に売却の検討を始めるのが望ましいといえます。相続にまつわる期限は相続税の申告だけではありません。相続放棄（3か月）・準確定申告（4か月）・相続登記（3年）まで含めた全体像は「相続手続きの期限一覧｜3か月・4か月・10か月・3年【2026年最新】」で時系列にまとめています。
相続税の申告前に売却してもよいか
「相続税の申告が終わる前に不動産を売ってしまってよいのか」という質問をよくいただきますが、遺産分割協議が完了し、相続登記（名義変更）を済ませていれば、申告前に売却すること自体は可能です。むしろ、売却代金を納税資金に充てる予定であれば、申告期限から逆算して早めに売却活動を始めることが重要です。なお、売却によって得た代金と相続税評価額に差があっても、相続税の計算自体は評価額を基準に行われるため、後から相続税額が変わることはありません（別途、売却益に譲渡所得税がかかる点は後述します）。
相続不動産を共有名義のままにしない
相続人が複数いる場合、不動産を「とりあえず共有名義」で相続登記してしまうケースが見られますが、これは将来のトラブルの種になりやすい選択です。共有名義の不動産は、売却するのに共有者全員の同意が必要になり、誰か一人でも反対したり、連絡が取れなくなったりすると、売るに売れない状態に陥ります。相続人がさらに亡くなって共有者が増えていく「数次相続」も、対応が難しくなる典型例です。
共有を避ける2つの分割方法
- 代償分割：不動産を相続人の1人が単独で取得し、他の相続人には代わりに現金（代償金）を支払う方法。
- 換価分割：不動産を売却し、その代金を相続人間で分ける方法。公平に分けやすく、相続税の納税資金も同時に確保できる利点があります。
相続税の納税資金が必要な場面では、換価分割は「税金を払う」と「公平に分ける」を同時に解決できる現実的な手段です。
相続空き家の3,000万円控除（不動産だから使える特例）
相続した実家が空き家になり、それを売却する場合には、相続税とは別の税金である譲渡所得税を大きく軽減できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
- 相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していたこと
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 売却代金が1億円以下であること
- 家屋を解体して更地で売る、または耐震基準を満たすようにリフォームして売ること
この特例は「3年以内」ではなく「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という独特の期限設定になっている点に注意が必要です。たとえば相続開始が2026年5月なら、期限は2029年12月31日となり、単純な3年後（2029年5月）より猶予があります。この期限から逆算した売却の進め方は「相続した不動産の売却期限はいつ？3年10か月から逆算する手順」で詳しく解説しています。
取得費加算の特例との関係（併用不可）
相続税を払った人が、相続税の申告期限から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、支払った相続税額の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる「取得費加算の特例」もあります。ただし、相続空き家の3,000万円控除とこの取得費加算の特例は併用できません。どちらが有利かは相続税額・売却益の大きさによって変わるため、確定申告前に試算して比較することをおすすめします。
不動産を売却したときにかかる税金（譲渡所得税）
相続税とは別に、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税・住民税がかかります。
- 税率：所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」は20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下の「短期譲渡所得」は39.63%。
- 所有期間の起算点：相続の場合、被相続人が取得した時期がそのまま引き継がれます。親が30年前に購入していれば、相続直後に売っても「長期」として扱われます。
- 取得費が分からない場合：購入時の売買契約書が見つからないと、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費が適用され、税額が大きくなりがちです。実家の契約書は処分前に必ず探しておきましょう。
相続税・譲渡所得税・登録免許税・仲介手数料など、不動産の相続から売却までにはいくつもの税金・費用が段階的に発生します。それぞれ管轄も計算方法も異なるため、「今どの税金の話をしているか」を整理しながら進めることが大切です。
建物評価額・共有名義の実務ポイント（補足）
「建物の相続税評価額」と「固定資産税評価額」は、実務上ほぼ同じ金額を指します。ただし固定資産税評価額は3年に一度の評価替えがあるため、相続開始時点の最新額を確認してください。また、兄弟姉妹で実家を共同名義のまま相続すると、売却には共有者全員の同意が必要になり、将来さらに相続が重なると権利関係が複雑化する「数次相続」のリスクもあります。共有者の1人が自分の持分だけを売却することは法律上可能ですが、買い手がつきにくく価格も下がりがちです。相続時点で代償分割・換価分割により単独名義に整理しておくのが確実な予防策です。
守谷市の不動産相場（相続不動産を売却する場合の目安）
相続した不動産を売却する、あるいは納税資金として現金化するかどうかを判断する際は、まずおおまかな相場を把握しておくことが出発点になります。以下は2026年地価公示・都道府県地価調査などの公的指標をもとにした目安であり、実際の売却価格は個別の物件の状態・接道状況・築年数によって変動します。
- 守谷駅周辺：つくばエクスプレス沿線の中心地で、公示地価は坪あたり約50万円台。マンション・戸建てともに需要が安定しています。
- 新守谷駅・南守谷駅周辺：守谷駅よりやや価格帯は下がるものの、ファミリー向け戸建ての取引が中心です。
- 常総市・坂東市・つくばみらい市（旧伊奈・旧谷和原地区）：市街化調整区域や農地に接する土地が多く、相続した実家が「再建築不可」「調整区域で建て替えできない」といったケースも見られます。売却前に接道状況・再建築の可否を必ず確認してください。
相続した実家が空き家のまま何年も放置されている場合、固定資産税の住宅用地特例（更地より軽減される制度）が「特定空家等」に指定されると解除されることがあり、税負担が増える前に売却するか活用するかを判断する必要があります。
相続不動産の売却の流れ
- 相続人・相続財産の確定（戸籍収集・遺産分割協議）
- 相続登記（名義変更）※2024年4月から義務化・3年以内
- 不動産会社への査定依頼（複数社への相談が基本）
- 媒介契約の締結（仲介の場合）または買取価格の提示（買取の場合）
- 売却活動・内覧対応（仲介の場合）
- 売買契約・重要事項説明
- 決済・引き渡し
- 確定申告（譲渡所得が出た場合、翌年2月16日〜3月15日）
相続登記が済んでいないと売却活動そのものができないため、まず名義変更を済ませることが売却の前提条件になります。2024年4月からの相続登記義務化により、正当な理由なく3年以内に登記をしないと10万円以下の過料が科される可能性がある点も押さえておきましょう。
仲介と買取、どちらで売るべきか
相続不動産の売却方法には、主に「仲介」と「買取」の2つがあります。
- 仲介：不動産会社が買主を探し、市場価格に近い金額での売却を目指します。時間はかかりますが、一般的に買取より高く売れやすい方法です。
- 買取：不動産会社（当社など）が直接買主となり、短期間で現金化できます。相続税の申告期限が迫っている場合や、相続人が遠方に住んでいて内覧対応が難しい場合、老朽化して仲介では売りにくい物件の場合に向いています。
ハウスドゥ 守谷店は買取専門店として、査定から現金化までのスピードに強みがあります。「納税期限までに確実に現金化したい」「相続人全員の意見をまとめて早く手放したい」といったご相談は、買取という選択肢もあわせてご検討ください。
理由別に見る、相続不動産の売却でよくある悩み
相続した実家が空き家になっている
誰も住まなくなった実家は、換気不良による傷み・雑草や害虫の発生・不審者侵入などのリスクが年々高まります。管理費用（草刈り・見回りなど）を払い続けるより、早めに売却または活用の判断をすることが、結果的に手元に残る金額を大きくすることにつながります。
兄弟間で意見がまとまらない（共有名義予備軍）
「売りたい人」と「残したい人」に分かれる場合、換価分割（売却して代金を分ける）を軸に話し合うと、公平性を保ちやすくなります。第三者である不動産会社が査定額を提示することで、感情的な対立を避けやすくなる面もあります。
訳あり・事故物件を相続してしまった
相続した物件に何らかの事情（心理的瑕疵・再建築不可・老朽化など）がある場合でも、買取専門店であれば現況のまま、残置物を片付けずに買い取ることが可能な場合があります。告知義務についても正しく整理したうえで進める必要があります。
離婚と相続が重なっている
財産分与の対象となる不動産と、相続で得た不動産は法律上区別されます（相続財産は原則として財産分与の対象外）。名義や取得の経緯が複雑な場合は、専門家（弁護士・税理士）への確認をおすすめします。
任意売却が必要なケース
相続した不動産に住宅ローンや借入金の担保設定が残っている場合、金融機関との調整をともなう任意売却が必要になることがあります。早めのご相談が選択肢を広げます。
ハウスドゥ 守谷店が選ばれる理由
ハウスドゥ 守谷店は、タレントの古田敦也氏がブランドアンバサダーを務める「ハウスドゥ」の加盟店として、守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市を中心に不動産の売却・買取をおこなっています。
- 買取専門店としての現金化スピード：相続税の納税期限が迫っている場合や、遠方の相続人が多い場合でも、スピーディーな現金化に対応します。
- 地域密着：守谷市本町257-5の店舗を拠点に、つくばエクスプレス沿線から旧谷和原・旧伊奈地区の農地混在エリアまで、地域ごとに異なる不動産事情を把握しています。
- 宅地建物取引業免許 茨城県知事（2）第7366号：運営会社は株式会社JOB HOPE。免許番号は国土交通省の宅建業者検索システムで誰でも照会でき、行政処分歴の有無も確認できます。
- 査定額の根拠を明示：宅地建物取引業法34条の2第2項にもとづき、査定額の根拠を書面でご説明します。
相続税の申告や登記そのものは税理士・司法書士の専門領域ですが、「その不動産をいくらで、いつまでに、どう売るか」は不動産会社にしかお答えできない領域です。当社では提携する税理士・司法書士のご紹介も可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。守谷市の売却実績や無料査定についてはハウスドゥ 守谷店のトップページから詳しくご案内しています。
よくある質問
Q1. 相続税はいくらから（いくらの財産から）かかりますか？
相続財産の総額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算される基礎控除額を超えた場合にかかります。法定相続人が3人なら基礎控除額は4,800万円です。この金額以下であれば、原則として相続税はかからず申告も不要です。
Q2. 不動産の相続税評価額はどうやって調べればよいですか？
土地は国税庁の「路線価図・評価倍率表」で路線価または倍率を確認し、面積を掛けて計算します。建物は毎年送付される固定資産税の課税明細書に記載された評価額がそのまま使えます。正確な金額は税理士に相談することをおすすめします。
Q3. 相続税を払えない場合、必ず不動産を売らなければなりませんか？
必ずではありません。延納（分割払い）や物納という制度もありますが、延納には利子税がかかり、物納は要件が厳しく不動産の優先順位も低いため、実務上は「売却して現金化する」が選ばれるケースが多いのが実情です。
Q4. 相続税の申告が終わる前に不動産を売却してもよいですか？
相続登記（名義変更）さえ済んでいれば、申告前の売却は可能です。売却代金を納税資金に充てる予定であれば、申告期限（10か月）から逆算して早めに動き出すことが重要です。
Q5. 相続した空き家を売ると税金はどのくらい軽減されますか？
要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「相続空き家の特例」が使えます。旧耐震基準の家屋であることや、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが主な要件です。
Q6. 兄弟で相続した実家を共有名義のままにしても大丈夫ですか？
売却時に共有者全員の同意が必要になるほか、将来さらに相続が発生すると権利関係が複雑化するリスクがあります。代償分割（1人が取得し他は現金を受け取る）や換価分割（売却して代金を分ける）で早めに整理することをおすすめします。
Q7. 相続空き家の3,000万円控除と取得費加算の特例は両方使えますか？
併用はできません。相続税を払った方は取得費加算の特例（申告期限から3年10か月以内の売却）、相続空き家は3,000万円控除（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却）と、それぞれ要件が異なります。どちらが有利かは相続税額と売却益の大きさによって変わるため、確定申告前に試算して比較することをおすすめします。
Q8. 相続した不動産をすぐに売ると税金が高くなりますか？
譲渡所得税の税率は、被相続人が取得した時期から通算した所有期間で判定されます。親が長年所有していた不動産であれば、相続直後に売却しても「長期譲渡所得」（税率20.315%）として扱われるのが一般的です。
