相続不動産の売却期限｜3年10か月から逆算【2026】

相続の手続きには「3か月」「10か月」といった期限があることは、多くの方がご存じです。ところが「相続した不動産をいつまでに売るべきか」という期限は、あまり知られていません。

実はここに、使えば数百万円単位で税金が変わる2つの期限があります。

• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日……相続空き家の3,000万円特別控除
• 相続税の申告期限の翌日から3年（＝相続開始から3年10か月）……取得費加算の特例

そして最も見落とされているのが、「不動産は、売ると決めてから引き渡しが終わるまでに半年前後かかる」という事実です。期限の直前に慌てて動いても間に合いません。

この記事では、期限から逆算していつ動き出すべきかを、守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市で不動産を扱うハウスドゥ 守谷が解説します。

相続した不動産の「売却の期限」は2つある

売却の期限①：相続開始日から3年目の12月31日（3,000万円特別控除）

正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。ここは正確に理解しておく必要があります。

たとえば2024年5月10日に相続が開始した場合、3年を経過する日は2027年5月10日。その日が属する年の12月31日なので、期限は2027年12月31日です。「相続から3年ちょうど」ではなく、その年の年末まで使えるのがポイントです。

主な要件

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンションは対象外）
• 相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと
• 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 耐震基準に適合するよう改修するか、家屋を取り壊して売却すること

2024年からの重要な変更点

令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡からは、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も対象になりました。売主が先に自費で壊さなくてよくなったため、実務は大きく楽になっています。

一方で、相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円に縮小されました。兄弟3人で相続した実家では、1人3,000万円ではなく2,000万円になります。

売却の期限②：相続税の申告期限の翌日から3年（取得費加算の特例）

相続税を納めた方だけが使える特例です。相続税として納めた金額の一部を、売却時の「取得費」に加算できるため、譲渡所得が圧縮され、税金が減ります。

期限は相続税の申告期限（相続開始から10か月）の翌日以後3年を経過する日まで。合計すると相続開始から3年10か月です。

相続税がかからなかった方には関係のない特例ですが、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える財産があった場合は必ず確認してください。守谷市のように地価が比較的高いエリアでは、自宅と預貯金だけで基礎控除を超えることも珍しくありません。

2つの特例は併用できません

重要な注意点です。相続空き家の3,000万円特別控除と、取得費加算の特例は、選択適用となり、両方を同時に使うことはできません。どちらが有利かは、相続税額・売却価格・取得費によって変わります。税理士に試算してもらうことをおすすめします。

【最重要】不動産は「決めてから引き渡しまで」半年かかります

ここが、税理士や司法書士の解説では抜けやすく、不動産会社にしか書けない部分です。

「3年10か月もあるなら余裕」と思われがちですが、実際の売却は次のように進みます。

工程	かかる期間の目安	つまずきやすい点
相続人の話し合い・遺産分割協議	1〜6か月	相続人が多い、遠方、連絡が取れない
相続登記	1〜2か月	戸籍の収集に時間がかかる。登記が済むまで売れません
査定・媒介契約	2週間〜1か月	複数社を比較すると時間がかかる
売り出し〜買主決定	3〜6か月	価格設定を誤ると数か月失う
売買契約〜決済・引き渡し	1〜2か月	買主の住宅ローン審査待ち

合計すると、順調でも6か月、相続人の調整や登記に手間取れば1年以上かかります。

だからこそ、期限の1年前には動き出すのが現実的な目安です。

「譲渡の日」はいつか——引き渡し日か、契約日か

期限ギリギリのときに知っておくと役立つ論点です。

譲渡所得の計算における「譲渡の日」は、原則として資産の引き渡しがあった日です。ただし、納税者の選択により、売買契約の効力発生の日（契約日）とすることもできます。

つまり年内に契約はできたが、決済・引き渡しが翌年になってしまうという場合でも、契約日基準を選ぶことで期限内に間に合わせられる可能性があります。

ただし、これは適用の可否や有利不利が個別に異なる論点です。必ず税務署または税理士にご確認ください。「たぶん大丈夫だろう」で進めるのは危険です。

相続登記は2024年4月から義務化されています

2024年4月1日から、相続登記の申請が義務になりました。

• 不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請
• 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料
• 2024年3月31日以前に発生した相続も対象で、この場合は2027年3月31日までが期限

実務上さらに重要なのは、相続登記が済んでいない不動産は売却できないという点です。亡くなった方の名義のままでは、買主に所有権を移転できないからです。

「売るときに一緒にやればいい」と考えていると、買主が決まってから戸籍集めを始めることになり、契約が遅れます。先に済ませておいてください。

2026年4月からは住所変更登記も義務化

あわせて、2026年4月1日から、所有権登記名義人の氏名・住所の変更登記も義務化されています。変更から2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象です。相続で取得した後に引っ越した場合などは注意してください。

期限に間に合わないときの選択肢

選択肢1：買取に切り替える

仲介は買主を探す期間が読めませんが、買取なら当社が直接買主になるため、最短で数週間〜1か月程度で引き渡しまで進められます。

「期限まであと3か月しかない」という状況では、仲介で高く売る可能性を追うより、確実に特例を使えるほうが手残りが多くなるケースがあります。

例を挙げます。3,000万円特別控除が使える物件を、仲介で1,800万円で売れる見込みだが期限に間に合わない可能性がある場合と、買取で1,500万円だが確実に期限内に引き渡せる場合。控除が使えないと譲渡所得に20.315%が課税されるため、控除の有無が数百万円の差になることがあります。どちらが得かは必ず試算してください。

選択肢2：契約日基準を検討する

前述のとおり、年内契約・翌年引き渡しでも契約日基準を選択できる場合があります。税務の判断が必要なので、早めに税理士へ相談してください。

選択肢3：期限を過ぎた場合の税額を把握する

間に合わなかったからといって売却できなくなるわけではありません。特例なしでの税額を正確に把握したうえで、それでも売るかを判断することになります。所有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%、5年以下なら39.63%です（相続した不動産は被相続人の取得時期を引き継ぐため、通常は長期になります）。

守谷市周辺で相続不動産を売るときの実情

当社が担当する守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市では、エリアによって売却にかかる期間が大きく違います。

• 守谷市：つくばエクスプレス沿線で需要が安定しており、価格が適正なら比較的早く買主が見つかります。守谷駅周辺は特に動きが早いエリアです
• 柏市：常磐線・TXの二重アクセスで需要が厚く、市場は活発です
• つくばみらい市：みらい平駅周辺は新興住宅地として流入が続く一方、旧谷和原・旧伊奈の農村部は敷地が広く納屋付きの物件が多いため、買主が限られます
• 常総市・坂東市：市街化調整区域の割合が高く、再建築の可否で価格と売却期間が大きく変わります。調整区域の物件は特に早めの着手が必要です

とくに市街化調整区域や、納屋・倉庫が残った農村部の物件は、仲介で買主を探すのに1年以上かかることも珍しくありません。期限がある場合は、最初から買取も選択肢に入れて検討することをおすすめします。

いま何から始めればいいか

1. 相続開始日を確認する（被相続人の死亡日）。ここからすべての期限が起算されます
2. 3年目の12月31日と、3年10か月後の日付を書き出す。カレンダーに入れてください
3. 相続登記が済んでいるか確認する。登記簿（全部事項証明書）を法務局で取得します
4. 建築年月日を確認する。昭和56年5月31日以前かどうかで3,000万円控除の可否が決まります
5. 相続税を納めたかどうか確認する。納めていれば取得費加算の特例が使えます
6. 査定を受ける。売却価格が分からないと、どちらの特例が有利かも判断できません

この6つは、どれも今日から始められることです。とくに1と2は5分で済みます。

ハウスドゥ 守谷にご相談ください

当社はテレビCMでおなじみのハウスドゥのフランチャイズ加盟店です。ハウスドゥは元プロ野球選手・野球解説者の古田敦也さんをイメージキャラクターに起用しており、全国規模のブランドとネットワークを持っています。

そのうえで当社は茨城県内4店舗の地域密着体制を取り、守谷店は守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市を担当しています。

• 期限から逆算したスケジュールをご提案：残り期間から、仲介で狙うか買取に切り替えるかを一緒に判断します
• 仲介と買取の両方の数字をお出しします：特例の有無を含めた手残りで比較できます
• 司法書士・税理士と連携：相続登記や税務の試算もあわせてご相談いただけます
• 市街化調整区域・再建築不可・共有持分にも対応

査定は無料です。「期限まであとどのくらい余裕があるのか」を知るだけでも、まずご相談ください。

よくある質問（FAQ）

Q. 相続した不動産はいつまでに売らないといけませんか？

A. 売却自体に法律上の期限はありません。ただし税金の特例には期限があります。相続空き家の3,000万円特別控除は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」、取得費加算の特例は「相続税の申告期限の翌日から3年（＝相続開始から3年10か月）」です。この期限を過ぎると税負担が大きく増える可能性があります。

Q. 3,000万円特別控除と取得費加算は両方使えますか？

A. 併用できません。どちらか有利なほうを選択します。相続税額・売却価格・取得費によって有利不利が変わるため、税理士に試算してもらうことをおすすめします。

Q. 相続登記をしないと売却できませんか？

A. できません。亡くなった方の名義のままでは買主へ所有権を移転できないためです。また2024年4月1日から相続登記は義務化されており、取得を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。2024年3月31日以前の相続も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です。

Q. 売却の「譲渡の日」は引き渡し日ですか、契約日ですか？

A. 原則は引き渡しがあった日ですが、納税者の選択により売買契約の効力発生の日（契約日）とすることもできます。年内に契約したが引き渡しが翌年になる場合、契約日基準を選ぶことで期限に間に合わせられる可能性があります。適用の可否は個別に異なるため、必ず税務署または税理士にご確認ください。

Q. 期限まであと数か月しかありません。間に合いますか？

A. 仲介では厳しい場合があります。売り出しから引き渡しまで通常6か月前後かかるためです。買取であれば最短で数週間〜1か月程度で引き渡しまで進められるため、特例を確実に使いたい場合は買取への切り替えが有効です。控除の有無で数百万円変わることもあるので、まず試算してください。

Q. マンションでも3,000万円特別控除は使えますか？

A. 区分所有建物登記がされている建物は対象外のため、一般的な分譲マンションでは使えません。この特例は昭和56年5月31日以前に建築された戸建て等を想定した制度です。

Q. 兄弟3人で相続した場合、控除額はいくらですか？

A. 相続人が3人以上の場合、1人あたり2,000万円に縮小されます（令和6年1月1日以降の譲渡）。2人以下であれば1人あたり3,000万円です。

Q. 相続税を払っていない場合も特例は使えますか？

A. 取得費加算の特例は使えません（相続税を納めた方が対象の制度のため）。一方、相続空き家の3,000万円特別控除は相続税の納付とは関係なく、要件を満たせば使えます。

【ご注意】本記事は2026年7月時点の制度をもとに一般的な解説を行ったものです。税制は改正される場合があり、適用の可否は個別の事情によって異なります。実際の判断にあたっては、必ず税務署または税理士にご確認ください。当社は税務相談には応じられませんが、提携する税理士をご紹介できます。

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相続税の申告や不動産の評価額について詳しくは「相続税とは？不動産の評価額・特例をわかりやすく解説」もあわせてご参照ください。

守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市での売却実績は売却査定実績とお客様の声でもご紹介していますので、あわせてご参照ください。