守谷市はつくばエクスプレス沿線の新興住宅地が広がる一方、駅から離れたエリアには昭和期に建てられた築年数の古い住宅も数多く残っています。こうした築古住宅を解体する際に必ず関わってくるのが「アスベスト（石綿）」の事前調査です。2022年4月からは個人の住宅であっても事前調査とその結果の報告が法律で義務化されており、知らずに解体を進めてしまうとトラブルの原因になります。
アスベスト事前調査は2022年4月から個人宅も義務化
環境省の制度により、2022年4月1日以降に着工する解体工事・改修工事では、工事の元請業者に事前調査の実施と、その結果の行政への報告が義務付けられています。対象となるのは床面積の合計が80平方メートル以上の解体工事、または請負金額が100万円（税込）以上の改修工事です。この義務は工事を発注する建物の所有者が個人であっても変わりません。「自分の家だから関係ない」ということはなく、実家の解体を検討する際は必ず知っておく必要がある制度です。
アスベストが含まれていなくても報告は必要
事前調査の報告義務でよく誤解されるのが、「アスベストが入っていなければ報告しなくてよい」という点です。実際には、アスベストの含有の有無にかかわらず、事前調査を行った結果は行政（都道府県や政令市など）へ報告することが義務付けられています。調査を行わずに解体を進めた場合、含有の有無にかかわらず法令違反となる可能性があるため、解体業者に見積もりを依頼する段階で、事前調査の実施と報告について必ず確認しておきましょう。
アスベストを含む建材が使われやすい時期の目安
アスベストを含む建材は、屋根材（スレート瓦）や外壁材、天井の吹き付け材などに広く使われてきましたが、2006年（平成18年）以降は原則として製造・使用が禁止されています。それ以前、特に1975年（昭和50年）前後から1990年代にかけて建てられた住宅では、アスベストを含む建材が使われている可能性が相対的に高くなります。守谷市内でも、つくばエクスプレス開通（2005年）より前から建っている旧市街地や農村部の住宅は、この時期に該当することが少なくありません。ただし、実際に含有しているかどうかは事前調査を行わないと分からないため、築年数だけで判断せず、必ず調査結果を確認することが大切です。
アスベストが心配な家、売却の3つの選択肢
アスベストの含有が疑われる築古住宅であっても、売却の方法はひとつではありません。建物付きのまま現況で売却する方法、事前調査だけを行い結果を開示したうえで売却する方法、解体してから更地として売却する方法の3つが主な選択肢です。それぞれ費用負担のタイミングや買い手の見つかりやすさが異なるため、どの方法が合っているかは建物の状態や急いでいるかどうかによって変わってきます。
除去・処分にかかる費用の考え方
事前調査の結果、アスベストの含有が確認された場合、含有建材の種類（レベル1〜3）によって除去作業の方法や費用が大きく変わります。屋根や外壁に使われる比較的リスクの低い建材（レベル3）であれば費用は抑えられる傾向がありますが、吹き付け材など飛散性の高い建材（レベル1・2）が使われている場合は、専門業者による厳重な除去作業が必要となり、費用も高額になりやすい点に注意が必要です。正確な費用は現地調査を受けた解体業者からの見積もりで確認しましょう。
解体前に不動産会社へ相談するメリット
「まず解体してから売却先を探そう」と考えがちですが、解体前の建物付きの状態で不動産会社に相談することで、現況のまま売却したほうが総額で有利になるケースが見つかることもあります。特にアスベストの除去費用がかさむ可能性がある建物では、解体費用を先に自己負担するリスクを避け、買主側の事情に合わせて売却方法を選べる現況売却が結果的に有利になることも少なくありません。
よくある質問（FAQ）
Q. アスベストの事前調査は誰が行いますか？
A. 工事の元請業者（解体業者・リフォーム業者など）が、有資格者による事前調査を行う義務を負います。所有者自身が調査する必要はありませんが、調査の実施と報告がきちんと行われているかは発注者としても確認しておくと安心です。
Q. 事前調査の費用はどのくらいかかりますか？
A. 建物の規模や調査内容によって異なりますが、一般的な戸建て住宅で数万円程度が目安とされています。正確な金額は解体業者からの見積もりで確認してください。
Q. 築年数が新しい家でもアスベストの調査は必要ですか？
A. はい。2006年以降に建てられた住宅ではアスベスト含有建材が使われている可能性は低いですが、対象規模の工事であれば、築年数にかかわらず事前調査と報告の義務があります。
Q. アスベストが見つかったら必ず除去しないと売却できませんか？
A. 必ずしも除去が必須というわけではありません。含有の事実を買主に正確に開示したうえで、現況のまま売却することも可能です。ただし価格やスケジュールに影響することが多いため、事前に不動産会社へ相談することをおすすめします。
Q. 事前調査をせずに解体するとどうなりますか？
A. 法令に定められた調査・報告義務を怠ったことになり、行政指導や罰則の対象になる可能性があります。信頼できる解体業者であれば通常は必須の手順として対応してくれますが、発注者としても確認しておくと安心です。
Q. 解体前の建物付きの状態でも査定してもらえますか？
A. はい、承っております。ハウスドゥ 守谷では、解体前の建物付き物件の査定はもちろん、アスベストの有無を踏まえたうえでの売却方法のご相談も対応しています。
まとめ
2022年4月から個人宅の解体でもアスベストの事前調査と報告が義務化され、含有の有無にかかわらず調査結果の報告が必要です。守谷市内には築年数の古い住宅も多く残っているため、解体を検討する際はまず調査の要否と費用を解体業者に確認しましょう。解体してから売るか、現況のまま売るかで総額が変わることもあるため、解体前の段階で一度不動産会社にも相談しておくことをおすすめします。
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