柏市の相続空き家｜3000万円控除と売却の進め方【2026】

「柏市の実家を相続したが、誰も住まないまま空き家になっている」——ハウスドゥ 守谷には、柏市のお客様からこうしたご相談が数多く寄せられます。柏市は千葉県内でも人口の多い都市ですが、松葉町・酒井根・大津ケ丘・高田など昭和40〜50年代に開発された住宅地では、相続をきっかけに空き家が増えています。

この記事では、柏市の相続空き家について、①譲渡所得3,000万円特別控除の要件と柏市での申請方法、②柏市独自の「空家相談員制度」、③売却の流れと仲介・買取の選び方、④費用と税金の正確な計算方法までを、茨城県知事免許の不動産会社が一次情報にもとづいて解説します。

この記事の要点

• 相続した空き家を売ると、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる（特例期限は2027年12月31日譲渡分まで）
• 控除を受けるには、柏市都市部住宅政策課が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要（交付まで約1週間）
• 柏市には司法書士・宅建士等に無料相談できる「空家相談員制度」がある
• 空き家のまま放置すると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が最大6倍になる場合がある
• 仲介・買取・リースバックの3つの売却方法があり、状況に応じて選べる

柏市で相続空き家が増えている背景

柏市は東京都心への通勤圏として、常磐線・東武アーバンパークライン・つくばエクスプレスの沿線を中心に、昭和40年代後半から大規模な住宅開発が進みました。当時30〜40代でマイホームを購入した世代が高齢化し、現在相続のタイミングを迎えています。特に沼南地区（旧沼南町）や酒井根・松葉町など、柏駅から離れた戸建て中心のエリアでは、子世代がすでに柏市外や都内に生活基盤を持っているケースが多く、実家を相続しても住む予定がなく空き家化しやすい傾向にあります。

柏市の空き家に関する制度・相談窓口

柏市空家相談員制度（司法書士・宅建士に無料相談できる）

柏市には、相続や空き家の活用・管理について専門家に無料で相談できる「空家相談員制度」があります。市と協定を結んだ千葉司法書士会・千葉県宅地建物取引業協会東葛支部・全日本不動産協会千葉県本部・千葉県建築士事務所協会東葛支部・千葉県建築士会柏支部に所属する専門家が対応し、司法書士は30分、建築士・宅地建物取引士は1時間、1回のみ無料です（相談後に売買・賃貸・相続登記・リフォーム等の業務を依頼する場合は有料）。

利用の流れは、①柏市都市部住宅政策課の窓口で相談 → ②「空家相談員名簿」から希望する相談員を選ぶ → ③空家相談申込及び情報提供同意書を提出 → ④住宅政策課が情報提供書を発行 → ⑤相談員と日程調整のうえ相談、という手順です。「誰に相談すればいいかわからない」という段階の方に向いている制度です。

「被相続人居住用家屋等確認書」の交付（3,000万円控除の必須書類）

相続した空き家を売却して3,000万円特別控除の適用を受けるには、確定申告の際に「被相続人居住用家屋等確認書」を税務署へ提出する必要があります。この確認書は、家屋が所在する市区町村が交付するもので、柏市内の空き家であれば柏市都市部住宅政策課（柏市役所分庁舎2の1階）が窓口です。柏市公式サイトによると、交付までに1週間程度かかり、申請当日の交付はできません。確定申告の時期は窓口が混雑するため、余裕を持った申請が呼びかけられています。

申請は郵送でも可能です（返信用封筒に110円切手を貼付して同封）。相続人が複数（共有名義）の場合は、相続人ごとに申請書を作成する必要がある点にも注意してください。代理人による申請・提出も可能です（委任状が必要）。

項目	内容
申請先	柏市都市部住宅政策課（柏市柏255番地-1 柏市役所分庁舎2-1階）
電話番号	04-7167-1147
交付までの期間	約1週間（即日交付不可）
申請方法	窓口／郵送（返信用封筒・110円切手）
注意点	柏市が交付できるのは柏市内の家屋のみ。相続人が柏市外在住でも申請可

相続空き家の3,000万円特別控除とは

正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（租税特別措置法35条3項）です。相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに、被相続人が住んでいた家屋（耐震性がない場合は耐震リフォーム済みのものに限る）またはその敷地、あるいは取り壊し後の土地を譲渡した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

この特例は当初2023年（令和5年）12月31日までの期限でしたが、令和5年度税制改正で2027年（令和9年）12月31日まで延長されました。あわせて、令和6年1月1日以降の譲渡からは、売買契約に基づき譲渡の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しを行った場合も対象に加わっています（買主が引き渡し後に取り壊すケースにも対応）。

主な適用要件

• 相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいた家屋であること（老人ホーム等入居の場合は一定要件で対象）
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
• 区分所有建物（マンション等）でないこと
• 相続開始から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用として使用していないこと
• 譲渡価額が1億円以下であること
• 相続時から3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡すること

相続税の取得費加算の特例との併用はできません（どちらか有利な方を選択適用）。取得費加算は相続税の申告期限から3年10か月以内が期限で、3,000万円控除とは期限も要件も異なるため、どちらが有利かは個別に試算する必要があります。

空き家を放置するリスク

相続した空き家をそのままにしておくと、次のようなリスクが生じます。

• 固定資産税が上がる可能性——「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定されると、住宅用地の固定資産税課税標準の特例（更地の6分の1〜3分の1に軽減）が解除され、税額が実質的に数倍になる場合があります（2023年改正で管理不全空家等も対象に追加）
• 老朽化による価値の低下——雨漏りや害虫被害が進むと、売却時に大幅な値下げ交渉や解体前提の土地値取引になりやすくなります
• 近隣とのトラブル——庭木の越境、害虫の発生、倒壊の危険などで近隣からの苦情につながることがあります
• 相続人が増えて権利関係が複雑化——相続登記をしないまま放置すると、二次相続でさらに共有者が増え、売却の同意を取るのが難しくなります

2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となります（施行前に発生した相続も対象、経過措置は2027年3月31日まで）。

相続空き家の売却方法（仲介・買取・リースバック）

仲介売却

不動産会社が買主を探して媒介する方法です。市場価格に近い金額で売れる可能性が高い一方、買主が見つかるまで数か月かかることがあり、内覧対応や残置物の片付けが必要になります。

直接買取

不動産会社が直接買主となる方法です。ハウスドゥ 守谷では自社買取に対応しており、現況のまま（家財が残っていても）買取可能で、最短での現金化ができます。相続人が遠方に住んでいる、早く関係を清算したいという場合に選ばれています。仲介より価格は下がる傾向がありますが、片付け費用・解体費用・仲介手数料が不要になる分、手取りで比較すると差が縮まることもあります。

ハウス・リースバック

売却後もそのまま住み続けたい場合や、家財の整理に時間がかかる場合に使える方法です。相続空き家では、遺品整理が終わるまでの一時的な猶予として活用されるケースもあります。

柏市の相続空き家、売却までの流れ

1. 相続登記・遺産分割協議——相続人が複数いる場合は誰が相続するか（または換価分割するか）を決めます
2. 物件の現況確認・査定依頼——机上査定（概算）または訪問査定（詳細）を依頼します
3. 売却方法の決定——仲介・買取・リースバックのいずれかを選びます
4. 「被相続人居住用家屋等確認書」の申請——3,000万円控除を使う場合、売却と並行して柏市へ申請します（交付まで約1週間）
5. 売買契約・引き渡し——決済と同時に鍵の引き渡しを行います
6. 確定申告——譲渡した年の翌年2月16日〜3月15日に、確認書を添えて税務署へ申告します

費用と税金

仲介手数料

仲介で売却した場合の上限は、（売買価格×3%＋6万円）＋消費税で速算できます（価格400万円超の場合）。たとえば売却価格2,000万円なら、2,000万円×3%＋6万円＝66万円＋消費税で72.6万円が上限です。2024年7月の改正により、800万円以下の空き家は仲介手数料の上限が33万円（消費税込）に緩和されています。買取の場合、仲介手数料は発生しません。

その他の費用

• 印紙税——売買契約書に貼付（契約金額により軽減措置あり）
• 登録免許税——相続登記や抵当権抹消登記にかかる費用
• 譲渡所得税・住民税——所有期間5年超なら20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）、5年以下なら39.63%

譲渡所得税の計算

譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額（3,000万円）で計算します。相続で取得した場合、取得費が不明なことが多く、その際は譲渡価額の5%を取得費とみなす「概算取得費」が使われます。被相続人が購入した当時の売買契約書が見つかれば、実際の取得費で計算でき、税額を抑えられる可能性があるため、まず自宅や親族宅で契約書を探すことをおすすめします。

柏市のエリア別の特徴

柏駅周辺・豊四季・北柏エリア

利便性が高く、マンション・戸建てとも流動性が高いエリアです。相続空き家でも、立地さえよければ買主が見つかりやすい傾向にあります。

松葉町・酒井根・高田エリア

昭和40〜50年代の住宅開発地で、旗竿地や再建築要件の確認が必要な物件が点在します。相続で取得した方が現地を把握していないケースも多く、境界確認から始めることをおすすめします。

沼南地区（旧沼南町）・大津ケ丘エリア

戸建て中心で敷地が広めの物件が多く、農地に隣接する土地もあります。旧沼南町エリアは柏市中心部と粗大ごみ・空き家対策の運用が一部異なる場合があるため、柏市都市部住宅政策課への確認をおすすめします。

ハウスドゥ 守谷が柏市の相続空き家に対応できる理由

「茨城県知事免許の会社が、千葉県柏市の物件を扱えるのですか」というご質問をよくいただきます。結論から言うと、問題なくお取り扱いできます。宅地建物取引業の免許は事務所の所在地によって知事免許か大臣免許かが決まる制度で、取引できる物件の所在地を制限するものではありません。ハウスドゥ 守谷（運営：株式会社JOB HOPE、茨城県知事（2）第7366号）は、守谷駅から柏駅まで電車で約20分という近さを活かし、柏市・我孫子市の相続空き家のご相談にも数多く対応しています。

• 不動産売却・買取専門店として、仲介・自社買取・リースバックの3つを1社でご提案
• 全国ブランド「ハウスドゥ」のネットワークと、地域密着の柔軟な対応を両立
• 免許番号は国土交通省の宅地建物取引業者検索システムで、どなたでも実在を確認できます
• 相続・空き家・訳あり物件のご相談実績が豊富

よくある質問

Q1. 柏市に空き家の相続税そのものへの補助金はありますか？

相続税を直接減額する市独自の補助金はありません。使えるのは国税の制度である「相続空き家の3,000万円特別控除」と「取得費加算の特例」（いずれか選択）です。

Q2. 「被相続人居住用家屋等確認書」はどこで申請しますか？

空き家が柏市内にある場合は柏市都市部住宅政策課（柏市役所分庁舎2の1階、04-7167-1147）です。相続人自身が柏市外に住んでいても、家屋の所在地の市区町村に申請します。

Q3. 確認書の交付にはどのくらい時間がかかりますか？

柏市公式サイトによると、申請から交付まで約1週間かかり、即日交付はできません。確定申告の時期は窓口が混雑するため、早めの申請が呼びかけられています。

Q4. 相続人が複数いる場合、申請はどうなりますか？

共有名義の場合、相続人ごとに申請書を作成する必要があります。代表者1名がまとめて作成・提出することも可能です。

Q5. 空き家を解体してから売った方が良いですか？

3,000万円控除は「耐震性のない家屋を取り壊した後の土地」の譲渡にも適用できます。ただし解体費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年から税額が上がる点に注意が必要です。解体前に不動産会社へ相談し、現況のまま売れる可能性（買取であれば家財も含めて現況で対応可能）を確認することをおすすめします。

Q6. 柏市の空家相談員制度は誰でも使えますか？

柏市内に空き家を所有する方が対象です。司法書士・建築士・宅地建物取引士へ、それぞれ1回のみ無料で相談できます（司法書士30分、建築士・宅建士1時間）。まず柏市都市部住宅政策課の窓口で相談する必要があります。

まとめ

柏市の相続空き家は、3,000万円特別控除という有利な税制がある一方、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付に約1週間かかることや、控除の期限（相続から3年を経過する日が属する年の12月31日）があることを踏まえて、早めに動き出すことが重要です。柏市には空家相談員制度という無料相談の窓口もありますが、「売る・貸す・活用する」の判断や実際の査定額は、不動産会社への相談が近道です。

守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市エリアでの実際の売却査定実績やお客様の声は売却査定実績とお客様の声でもご紹介していますので、あわせてご参照ください。

ハウスドゥ 守谷では、柏市の相続空き家について、現況のままの買取から仲介まで、状況に応じたご提案をしています。査定は無料です。まずはお気軽にご相談ください。

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