守谷市でマンションの売却をお考えの方に向けて、相場の調べ方・マンション特有の査定ポイント・売却の流れ・費用と手取りまでをまとめました。守谷市は、つくばエクスプレスと関東鉄道常総線が乗り入れる守谷駅を中心に、新守谷駅・南守谷駅を含めた3つの駅があり、駅ごとに需要の性格が異なります。
数字はいずれも目安です。マンションは同じ建物でも階数・向き・管理状態で価格が変わるため、最終的な金額は現地の確認を含む査定で決まります。ハウスドゥ 守谷（株式会社JOB HOPE／茨城県知事（2）第7366号）が、地元の目線でご説明します。
守谷市のマンション相場を自分で調べる3つの手順
査定を頼む前に、ご自身でおおよその水準を把握しておくと、提示された金額が妥当かどうかを判断できます。個人情報を入力せずに調べられる方法を3つご紹介します。
手順1：実際に売れた金額を調べる（不動産情報ライブラリ）
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際に売買された価格を地域・時期・種別で検索できます。売出価格ではなく成約価格である点が重要です。守谷市・中古マンションで絞り込み、専有面積と築年が近い事例を数件見ると、㎡単価の水準が見えてきます。
手順2：いま売り出されている価格を見る
ポータルサイトで同じマンションや近隣物件の現在の売出価格を確認します。ただしこれは「売主の希望額」であって成約額ではありません。手順1の成約価格と比べると、売出価格が成約までにどれくらい下がっているかの感覚がつかめます。
手順3：管理費・修繕積立金の水準を確認する
意外に見落とされますが、買主は「月々いくらかかるか」で判断します。管理費と修繕積立金の合計が近隣より高いと、同じ広さ・築年でも売れにくくなります。お手元の管理費等の通知書をご確認ください。
より詳しい調べ方は不動産一括査定のデメリット｜個人情報は誰に渡る？でもご紹介しています。
守谷市の3つの駅｜マンション売却で押さえる違い
守谷駅（つくばエクスプレス・関東鉄道常総線）
市内でもっとも需要が集まるエリアです。つくばエクスプレスは秋葉原駅まで直通で、快速の停車駅でもあるため、都内へ通勤する世帯からの引き合いが安定しています。マンションの供給もこの周辺に集中しており、比較対象となる事例が多い＝相場がつかみやすいのが特徴です。逆に言えば、同じ時期に似た部屋が売りに出ていると価格競争になりやすいエリアでもあります。
新守谷駅（関東鉄道常総線）
常総線の駅で、周辺は落ち着いた住宅地です。守谷駅までは一駅で、「守谷駅まで出れば都内直通」という利便性を、より手が届く価格で得られる点が買主にとっての魅力になります。売却時は、守谷駅までの所要時間やバス・自転車での移動のしやすさを具体的に伝えると評価が上がります。
南守谷駅（関東鉄道常総線）
取手方面へ向かう常総線の駅です。生活圏として落ち着いており、車での移動を前提とした暮らしに合っています。駐車場の台数や区画の使いやすさが、都心通勤層向けの物件よりも価格に効きやすいエリアです。
3駅に共通して言えるのは、「駅からの距離」だけで判断されないということです。守谷市は車の利用が一般的なため、駐車場が確保できるか、台数に空きがあるかが、都心のマンション売却より大きな判断材料になります。
マンションは「部屋」だけでなく「建物」で評価される
戸建てとの最大の違いはここです。マンションは、お部屋の状態が良くても建物全体の管理状態が悪いと評価が下がります。買主が住宅ローンを使う場合、金融機関も管理状況を見ます。
価格に効く「建物側」の6項目
- 修繕積立金の残高…将来の大規模修繕に足りているか。不足していると、買主は「入居後に一時金を求められるのでは」と警戒します。
- 長期修繕計画の有無と更新状況…計画があり、定期的に見直されているマンションは評価されます。
- 大規模修繕の実施履歴…直近で外壁や屋上防水を実施済みなら、それは強い売り材料です。
- 管理費等の滞納状況…管理組合全体の滞納が多いと、管理の質に不安が出ます。
- 管理方式…管理会社への委託か自主管理か。共用部の清掃状態は内見時に必ず見られます。
- 駐車場の空き状況と料金…守谷市では特に重要です。空きが無いと購入を見送られることがあります。
これらは管理組合が発行する重要事項調査報告書で確認できます。売却を決めたら早めに取り寄せておくと、買主からの質問に即答でき、商談がスムーズに進みます。
お部屋側で評価が分かれる点
- 階数と向き…同じ間取りでも上階・南向きは有利です。
- 専有面積と間取りの合理性…同じ面積でも使いやすい間取りが選ばれます。
- 水回りの更新履歴…給湯器・浴室・キッチンの交換時期は必ず聞かれます。
- 眺望と隣接建物…将来の建築計画があると影響します。
- リフォーム歴…いつ・どこを・いくらで行ったかを記録しておくと交渉材料になります。
売却の流れと、かかる期間の目安
- 査定…書類だけで行う机上査定と、実際に見る訪問査定があります。マンションは事例が比較しやすいため、机上査定でもある程度の精度が出ます。
- 媒介契約…専属専任・専任・一般の3種類。専任系はレインズへの登録と定期報告が義務づけられています。
- 売り出し・内見対応…ここがいちばん時間の読めない工程です。
- 売買契約…手付金を受け取ります。
- 決済・引き渡し…残代金の受領、抵当権の抹消、鍵の引き渡しを同時に行います。
期間は買主が決まるまで3か月前後、引き渡しまで含めて4〜6か月程度が一般的な目安です。ただし管理費等の滞納がある、リフォームが必要、相続登記が未了、共有者の同意が揃わない、といった事情があると延びます。
費用と税金｜手取りはいくら残るか
仲介手数料の速算式
売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税」です。2,500万円で成約した場合、2,500万円×3%＋6万円＝81万円、消費税を加えて89万1,000円が上限になります。
当社が直接買い取る場合、この仲介手数料はかかりません。買取価格が仲介の想定より低く出たとしても、手数料・広告期間・その間の管理費と修繕積立金を含めて計算すると、差が縮まることがあります。比べるべきは査定額ではなく、手元に残る金額です。
マンション特有の注意点：売れるまで管理費はかかり続ける
戸建てと違い、マンションは空室でも管理費・修繕積立金・固定資産税が毎月かかります。仮に管理費等が月2万円なら、売却が半年延びるだけで12万円が出ていきます。「高く売る」と「早く売る」は、この費用を含めて比べてはじめて優劣がつきます。
そのほかの費用と税金
- 印紙税…売買契約書に貼ります。契約金額に応じた額です。
- 抵当権抹消の登記費用…登録免許税は不動産1個につき1,000円。マンションは土地の持分があるため複数個になることがあります。司法書士報酬が別途かかります。
- 譲渡所得税…利益が出た場合。所有期間5年超の長期なら20.315%、5年以下の短期は39.63%です。期間は「売った年の1月1日時点」で判定します。
- 居住用財産の3,000万円特別控除…ご自身が住んでいたマンションなら、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
- 取得費が分からない場合…購入時の契約書が無いと、売却価格の5%を取得費とみなす計算になり、税額が大きくなることがあります。購入時の書類は必ず探してください。
特例の適用可否は個別事情で変わります。実際の判断は税務署または税理士にご確認ください。当社では提携する税理士・司法書士をご紹介できます。
【理由別】守谷市のマンション売却で気をつけること
相続したマンションを売る
まず相続登記が必要です。名義が亡くなった方のままでは売却できません。2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要になりました。さらに2026年4月からは住所変更登記も義務化されています。相続人が複数いる場合は、売却して現金で分ける換価分割という方法もあります。
相続したマンションは、放置している間も管理費・修繕積立金・固定資産税がかかり続けます。誰も住まないマンションは、戸建ての空き家より費用の出血が早いとお考えください。
離婚にともなう売却
共有名義の場合、売却には共有者全員の同意が必要です。住宅ローンが残っている場合は、売却額でローンを完済できるか（アンダーローンか、オーバーローンか）で選べる方法が変わります。連帯保証・連帯債務の関係は、離婚しても自動的には解消されません。ここを整理しないまま名義だけ変えると、後から問題が起きます。
住み替え（買い先行か、売り先行か）
次の住まいを先に買うと、売却が長引いた場合に二重のローンを抱えます。先に売ると、住まいが決まるまでの仮住まいが必要になることがあります。当社の買取なら引き渡し日を先に確定できるため、住み替えの計画が立てやすくなります。
住宅ローンの返済が苦しい
滞納が続くと、金融機関の手続きを経て競売に進みます。競売は市場価格より低くなりやすく、時期も自分で選べません。滞納が始まる前、あるいは初期の段階でご相談いただければ、任意売却という選択肢が残っています。早い段階ほど選べる道が多いのがこの問題の特徴です。
賃貸に出している（オーナーチェンジ）
入居者がいる状態でも売却できます。この場合は投資物件として利回りで評価されるため、実際に住む人向けに売る場合と価格の決まり方が変わります。空室にしてから売るか、入居者がいるまま売るかは、家賃・残存期間・室内の状態で判断が分かれます。
守谷市のマンション査定｜4つの方法と、査定額の「根拠」
相場をご自身で調べたら、次は査定です。ここで多くの方が「とりあえず何社かに出せばよい」と考えますが、方法によって出てくる金額の性質がまったく違います。ここを知らないまま比べると、判断を誤ります。
机上査定（簡易査定）｜即日〜2日
マンション名・専有面積・階数・築年から、同じ建物や近隣の成約事例をもとに算出します。マンションは戸建てと違い、同じ建物内の取引事例が使えるため、机上査定でも精度が出やすいという特徴があります。守谷市内の分譲マンションであれば、この段階でかなり近い金額をお伝えできます。
訪問査定｜3日〜1週間
室内の状態（水回り・内装・リフォーム履歴）、階数と向き、眺望を確認します。あわせて管理組合の書類を取り寄せ、修繕積立金の総額・長期修繕計画・大規模修繕の実施履歴・滞納の有無を確認します。ここが戸建てとの最大の違いで、同じ広さ・同じ築年でも、管理の状態で価格差が生まれます。
AI査定｜即時
統計処理で自動算出します。手軽ですが、リフォーム済みか、角部屋か、修繕積立金が不足していないかといった個別事情は反映されません。当たりを付ける道具と割り切ってください。
一括査定サイト｜数日
1回の入力で複数社へ依頼できます。ただし「まとめて1社が対応する」仕組みではなく、入力した連絡先が提携各社に渡り、各社から個別に連絡が入ります。運営しているのは不動産会社ではなくポータル運営会社で、掲載社は紹介料を支払って見込み客の紹介を受けています。ブランド名が違っても運営会社が同じことがあるため、比較の際は各社の免許番号を並べてご確認ください。
★査定額には、法律上の「根拠を示す義務」があります
意外と知られていませんが、宅地建物取引業法 第34条の2第2項では、媒介契約に際して不動産会社が売却価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています。査定額は勘で付けてよい数字ではありません。実務では、公益財団法人 不動産流通推進センターの「既存住宅価格査定マニュアル」（戸建住宅・住宅地・マンションの3編）が広く使われています。
ですから、査定を受けるときのご質問は「いくらですか？」ではなく、「その金額の根拠を見せてください」で構いません。1社だけ突出して高い金額が出た場合は、①比較に使った成約事例はどのマンションの、いつの、何階・何㎡の部屋か ②修繕積立金や管理の状態をどう評価したか ③その金額で売れなかったとき、次に何をするか——この3点をお尋ねください。高い査定額で媒介契約を取り、その後に値下げを繰り返す進み方は、売主にとって時間の損失にしかなりません。
守谷市のマンションはエリアで性格が分かれます
ひとくちに「守谷のマンション」といっても、立地によって買主の層が変わります。ご自身の物件がどれに当たるかで、売り方の組み立てが変わります。
- 守谷駅周辺（中央・松並青葉など）：つくばエクスプレスで秋葉原へ直通、快速停車駅という条件から、都内通勤層が主な買主です。駅からの距離が価格に強く効きます。
- ひがし野エリア：区画整理された住宅地で、ファミリー層の需要が中心です。学校・生活施設との距離が検討材料になります。
- 新守谷駅・南守谷駅周辺：関東鉄道常総線沿線。守谷駅周辺と比べ価格帯は下がりますが、「守谷市内で予算を抑えたい」層に確実に需要があります。
- ゆめみ野・野々井方面：取手市側との境に近く、取手エリアの検討者とも重なります。当社は取手戸頭店も運営しておりますので、両方の買主層に当たれます。
なお、特定のマンション名ごとの相場や売却事例について、実際の取引に基づかない数字を当サイトに掲載することはいたしません。ご所有のマンション名をお知らせいただければ、そのマンションの直近の成約事例をもとにお調べしてお伝えします。
仲介と買取、どちらを選ぶか
| 仲介 | ハウスドゥの直接買取 | |
|---|---|---|
| 売却先 | 買主を広く探す | 当社が直接購入 |
| 期間 | 4〜6か月程度が目安 | 引き渡し日を先に決められる |
| 価格 | 市場価格に近づけやすい | 仲介の想定より下がることがある |
| 仲介手数料 | 成約時に必要 | 不要 |
| 内見対応 | 都度必要 | 不要 |
| 広告 | 掲載が前提 | 出さずに進められる |
| 売れるまでの管理費等 | 売れるまで負担が続く | 期間が確定するので読める |
仲介のほうが高くなる物件もあります。そのときは正直にそう申し上げます。守谷駅周辺の需要が安定した物件であれば、時間をかけて仲介で売る判断が合理的なこともあります。どちらが良いかはお客様の事情で決まるもので、当社が決めることではありません。
ハウスドゥ 守谷｜会社情報
- 店舗名：ハウスドゥ 守谷
- 運営会社：株式会社JOB HOPE
- 免許番号：茨城県知事（2）第7366号
- 対応エリア：守谷市／つくばみらい市／常総市／坂東市／千葉県柏市 ほか
- 取扱い：仲介／当社による直接買取／相続・空き家・訳あり物件のご相談
免許番号を明記しているのは、ご相談いただく前に当社を調べていただくためです。免許番号は国土交通省の「宅地建物取引業者検索」で誰でも照会でき、行政処分の有無も公表されています。カッコ内の数字は免許の更新回数で、5年ごとに1つ増えます。これは当社に限らず、どの不動産会社を選ぶときにも使える確認方法です。
当社は、元プロ野球選手の古田敦也さんをイメージキャラクターに起用しているハウスドゥの加盟店です。全国のネットワークと、守谷に根ざした店舗の両方でご対応します。
お問い合わせいただいても、電話が鳴り続けることはありません。当社に直接ご相談いただいた場合、お客様の情報を他の不動産会社に渡すことはなく、ご連絡するのは担当者1名だけです。「今回は売らない」というご判断でも構いません。相場だけ知りたい、まだ家族と相談中、という段階のご相談も歓迎しています。
よくあるご質問
Q. 守谷市のマンションの相場はどうやって調べればよいですか？
A. 国土交通省の不動産情報ライブラリで実際に売れた成約価格を検索し、専有面積と築年が近い事例を数件比べるのが基本です。あわせてポータルサイトで現在の売出価格を見ると、成約までにどれくらい下がるかの感覚がつかめます。管理費と修繕積立金の水準も買主の判断に影響するため、必ず確認してください。
Q. マンションの査定では部屋の中だけを見るのですか？
A. いいえ。マンションは建物全体の管理状態も評価されます。修繕積立金の残高、長期修繕計画の有無、大規模修繕の履歴、管理費等の滞納状況、管理方式、駐車場の空き状況の6項目が価格に効きます。これらは管理組合が発行する重要事項調査報告書で確認できます。
Q. 守谷市でマンションを売るとき、駐車場は価格に影響しますか？
A. 影響します。守谷市は車の利用が一般的なため、都心のマンション売却より駐車場の重要度が高くなります。空きが無い、台数が足りない、料金が近隣より高いといった事情は、購入を見送られる原因になります。売却前に管理組合へ空き状況を確認しておくことをおすすめします。
Q. 空室のまま売却活動を続けると損をしますか？
A. マンションは空室でも管理費・修繕積立金・固定資産税がかかり続けます。管理費等が月2万円なら半年で12万円です。高く売ることと早く売ることは、この費用を含めて比べてはじめて優劣がつきます。期限がある方は当社の直接買取もご検討ください。
Q. 購入したときの契約書が見つかりません。税金はどうなりますか？
A. 取得費が分からない場合、売却価格の5%を取得費とみなして計算するため、譲渡所得が大きくなり税額が増えることがあります。購入時の売買契約書や領収書は必ずお探しください。住宅ローンの償還表や通帳の記録が手がかりになる場合もあります。実際の判断は税務署または税理士にご確認ください。
Q. 相続したマンションを売るには何から始めればよいですか？
A. まず相続登記です。名義が亡くなった方のままでは売却できません。2024年4月から相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。相続人が複数いる場合は、売却して現金で分ける換価分割という方法もあります。当社では提携する司法書士をご紹介できます。
▶あわせて読みたい
守谷市の不動産売却・買取トップ｜ハウスドゥ 守谷
ハウスドゥの不動産買取｜買取価格は相場の何割？査定の流れ【2026】
守谷の不動産査定は店舗持ち込みで価値UP！3つのコツ【2026年】
【2026年】守谷市の不動産屋評判ランキングに頼らない選び方5選
