守谷市には3つの駅がある｜まず駅ごとの性格の違いを知る

守谷市の不動産売却を考えるとき、「守谷市の相場」とひとまとめにする前に知っておきたいことがあります。守谷市には性格の異なる3つの駅があり、同じ市内でも駅によって買い手のつきやすさや相場感が変わるということです。

  • 守谷駅：つくばエクスプレス（TX）と関東鉄道常総線が接続するターミナル駅。TXは快速停車駅で、秋葉原まで最速約32分・つくばへも直通。市内で最も利便性が高く、商業施設も集積しています。
  • 新守谷駅：関東鉄道常総線のみの単独駅。守谷駅までの乗り換えが前提になるため、TX直通のメリットは守谷駅ほど強くありません。落ち着いた住宅地が広がるエリアです。
  • 南守谷駅：同じく関東鉄道常総線のみの単独駅。守谷駅から一駅で、古くからの住宅地とけやき台などの新しい住宅地が混在するエリアです。

この記事では、当社ハウスドゥ守谷店が3駅それぞれの特徴・相場の調べ方・売却時に意識すべきポイントを整理してお伝えします。マンション売却の詳細は「守谷市のマンション売却｜相場の調べ方と査定の見方」、土地売却の詳細は「守谷市の土地売却｜境界・農地転用・更地の注意点」もあわせてご覧ください。

守谷市 3駅の性格比較 守谷駅 新守谷駅 南守谷駅
守谷市3駅の性格比較

守谷市の公示地価｜2026年（令和8年）の全体傾向

守谷市公式サイトが公表している令和8年地価公示（守谷市標準地価格）によると、市内の住宅地標準地は96,000円〜260,000円/㎡の範囲に分布し、市全体としては前年比で10%を超える上昇基調にあります。守谷駅に近い中央・本町地区の地点は168,000円〜260,000円/㎡台と、市内でも高水準です。

※ここで正直にお伝えする注意点があります。新守谷駅・南守谷駅それぞれの「駅に最も近い地点」がどこかを国の公示データだけで確定することは難しく、当社が独自に断定的な数字をお示しすることは避けています。正確な地価は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の地図検索で座標を確認するか、当社へのご相談時に対象地の実勢価格として個別にお調べします。

守谷駅エリアの売却相場と特徴

守谷駅周辺は、TXの開業以降に大規模開発が進んだエリアと、駅の反対側に広がる古くからの中央・本町エリアとで市場性格が異なります。マンションは駅徒歩10分圏に多数供給されており、駅距離・築年数・修繕積立金の水準で価格差が大きく出ます。戸建ては新興住宅地（けやき台・ひがし野など）で区画整理された整形地が中心です。

売却のポイント：TX通勤者の需要が厚いため、「秋葉原まで◯分」「つくばまで◯分」という通勤時間の訴求が効きやすいエリアです。マンションは管理状態（修繕積立金残高・大規模修繕履歴）が価格に直結します。

新守谷駅エリアの売却相場と特徴

新守谷駅周辺は、守谷駅に比べて閑静な住宅地が中心です。関東鉄道常総線のみの単独駅のため、TX直通というブランド力は守谷駅ほど強くありませんが、そのぶん土地価格は守谷駅周辺よりも手が届きやすい水準にあると考えられます（正確な水準は個別確認が必要です）。車での生活が前提になりやすいエリアで、駐車場の台数・接道条件が価格に影響します。

売却のポイント：TXへの依存度が低い買い手（車通勤・在宅ワーク世帯など）に向けた訴求が有効です。閑静さ・戸建ての広さを評価する層に刺さりやすい傾向があります。

南守谷駅エリアの売却相場と特徴

南守谷駅は守谷駅から一駅の立地で、けやき台などの新しい住宅地と、古くからの住宅地が混在しています。守谷駅までのアクセスが比較的近いため、「守谷駅まで電車で1駅」という利便性を評価する買い手も一定数存在します。

売却のポイント：守谷駅周辺と比べて価格は抑えめになりやすい一方、その分「価格を重視する子育て世帯」にとっての選択肢になり得ます。学校区・生活利便施設との距離も訴求材料になります。

売却前に確認したいマンションの「建物」評価ポイント

守谷駅周辺には複数の分譲マンションが立地していますが、マンションは「部屋」ではなく「建物」全体で評価される側面が大きいことも知っておいてください。査定時に確認される主な項目は次のとおりです。

  • 修繕積立金の残高と長期修繕計画：将来の大規模修繕に備えた積立が十分かどうかは、買主にとって重要な判断材料です。
  • 管理費滞納の有無：区分所有法上、滞納は買主に承継されるため、売却前の清算が望ましいです。
  • 大規模修繕の実施履歴：直近で外壁・防水・給排水管の更新が行われているかは資産価値に直結します。
  • 駐車場の空き状況：車移動が中心になりやすい守谷市では、駐車場の確保のしやすさが購入検討者の意思決定に影響します。

これらは重要事項調査報告書で確認できる項目です。売却を検討する際は、まず管理組合に現状を確認しておくとスムーズです。

戸建て売却で意識したい駅ごとの敷地条件

戸建ての場合は、駅ごとの区画整理の経緯によって敷地の形状や接道条件に傾向差があります。守谷駅周辺の新興住宅地（けやき台・ひがし野等）は区画整理された整形地が多く、接道・間口の条件が比較的そろっています。一方、新守谷駅・南守谷駅周辺は古くからの住宅地と新しい分譲地が混在するため、旗竿地や不整形地、私道の持分がある土地も見られます。私道に接する土地は、売却時に掘削承諾書の有無が確認されるため、早めに書類を確認しておくと売却がスムーズです。

相場を自分で確かめる3つの公的情報源

特定の物件名や実売価格を捏造することはできませんが、どなたでも次の3つの公的情報源から相場を自分で調べることができます。

  • 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際の取引価格情報や地価公示・地価調査を地図上で確認できます。
  • レインズマーケットインフォメーション：実際に成約した価格帯（レンジ表示）を確認できます。
  • 固定資産税評価額：毎年送付される課税明細書に記載されている評価額は、実勢価格の目安の一つとして使えます（実勢価格の目安はおおむね評価額を0.7で割り戻す形ですが、あくまで目安です）。

一括査定サイトに個人情報を入力する前に、まずこれらの公的情報で大まかな相場観をつかんでおくと、査定額が適正かどうかを判断しやすくなります。

査定額には根拠を示す義務があります

宅地建物取引業法第34条の2第2項では、媒介契約の際に価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定められています。これは営業トークではなく法律上の義務です。当社では公益財団法人 不動産流通推進センターの「既存住宅価格査定マニュアル」にもとづき、比較事例・増減の理由・想定売却期間を明示した査定書をお渡ししています。

3駅の相場をふまえた「仲介」と「買取」の選び方

駅によって買い手の層や需要の厚みが異なるため、「仲介でじっくり買い手を探す」か「買取で早期に現金化する」かの向き不向きも変わります。

仲介買取（ハウスドゥ）
価格市場価格に近い（TX需要が厚いエリアほど有利）市場価格の6〜8割が目安
期間3か月〜半年程度が目安最短2日〜数週間で現金化
仲介手数料速算式（価格×3%+6万円+消費税）が必要不要
向いているケース時間の余裕があり、TX需要が厚いエリア早期の現金化を優先したい・新守谷/南守谷など買い手が絞られやすいエリア
守谷市 仲介と買取の比較 ハウスドゥ守谷
仲介と買取、どちらが向いているか

売却にかかる費用と税金

仲介手数料は「売買価格×3%+6万円+消費税」（400万円超の場合の速算式）が目安です。買取の場合は仲介手数料が発生しません。譲渡所得税は所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%が目安です。マイホームの売却であれば3,000万円特別控除が使える場合があり、相続した空き家を売却する場合は相続空き家3,000万円特別控除（要件を満たす場合、2027年12月31日までの譲渡が対象）が使えることもあります。適用の可否は個別要件次第のため、税務署や税理士へのご確認をおすすめします。

理由別に見る売却の進め方

  • 相続：相続登記の義務化（2024年4月〜、3年以内）に注意しつつ、共有名義になっている場合は代表者を決めて進めます。
  • 離婚：財産分与の対象になるため、まず今の価格を把握してから住み続けるか売却するかを判断します。
  • 住み替え：ダブルローンのリスクがあるため、売却と購入のどちらを先行させるか計画的に進める必要があります。
  • 任意売却：住宅ローンの返済が厳しい場合、競売になる前に任意売却で市場価格に近い金額での売却を目指せます。

ハウスドゥ守谷店の強み

当社ハウスドゥ守谷店（運営：株式会社JOB HOPE・茨城県知事（2）第7366号）は、古田敦也さんをブランドキャラクターとするハウスドゥのネットワークに加盟しながら、守谷市に根ざした地域密着の営業を行っています。自社買取に対応しているため、仲介で買い手がつきにくいエリア・訳あり物件でも現金化のご相談が可能です。相談窓口は担当1名に固定し、お客様の情報を他社に流出させることはありません。

よくある質問

Q1. 守谷駅・新守谷駅・南守谷駅でどこが一番高く売れますか？

A. 一般的にはTX直通で利便性が高い守谷駅周辺が高い水準にありますが、個別の物件条件（築年数・接道・広さ）によって変わります。正確な金額は個別査定でご確認ください。

Q2. 新守谷駅・南守谷駅は売却しにくいですか？

A. 買い手の層が守谷駅周辺とは異なるだけで、売却できないわけではありません。車通勤の世帯や、価格を重視する子育て世帯など、それぞれのエリアに合った需要があります。

Q3. 相場はどこで調べられますか？

A. 国土交通省の不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションで、公的なデータをご自身で確認できます。個人情報を入力せずに調べられます。

Q4. 買取と仲介はどちらが良いですか？

A. 時間に余裕があり高値を狙いたい場合は仲介、早期の現金化を優先する場合は買取が向いています。エリアによる買い手のつきやすさも判断材料になります。

Q5. マンションと戸建てで売却の進め方は変わりますか？

A. マンションは管理費・修繕積立金の状況が価格に大きく影響し、戸建ては接道状況や敷地の形が影響します。査定時にそれぞれの視点で確認します。

Q6. 査定額はどうやって決まりますか？

A. 宅地建物取引業法により、査定額には根拠を示す義務があります。比較事例・増減理由・想定売却期間を明示した査定書をご確認ください。

まとめ

守谷市は1つの市の中に、性格の異なる3つの駅エリアがあります。「守谷市の相場」という1つの数字だけで判断せず、どの駅に近いか・買い手の層はどうかを踏まえて売却戦略を立てることが、納得のいく売却につながります。ハウスドゥ守谷店では、3駅それぞれの特徴を踏まえた査定・ご提案を行っています。まずはお気軽にご相談ください。

守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市エリアでの実際の売却査定実績やお客様の声は売却査定実績とお客様の声でもご紹介していますので、あわせてご参照ください。

守谷市全体の住みやすさや子育て・交通環境まで含めた総合的な情報は、守谷市の住みやすさ徹底ガイドでもご紹介しています。あわせてご参照ください。

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