マンション管理組合とは｜役割・管理会社との違い・売却時に確認すること【守谷市】

マンションの売却を考え始めると、「管理組合」「管理費」「修繕積立金」「管理規約」といった言葉が次々に出てきます。管理組合とは、マンションの区分所有者が全員で、建物と敷地、附属施設の管理を行うために構成する団体のことです。売主もその一員であり、売却の準備では「管理組合に何を確認し、何を買主に伝えるか」が大きなポイントになります。この記事では、区分所有法などの法令と国土交通省の公表資料をもとに、管理組合の基本、管理会社との違い、売却時に確認する書類と費用、守谷市でマンションを売るときの進め方を、はじめての方にもわかるように整理します。

マンションの管理組合とは？結論：区分所有者全員でつくる管理のための団体

法律上の根拠は区分所有法3条

区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）3条は、区分所有者は全員で、建物とその敷地、附属施設の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、管理者を置くことができると定めています。この団体を、一般に「管理組合」と呼びます。なお「管理組合」は法律の条文に出てくる言葉ではなく、通称です。

入会の手続きは不要で、売却すると構成員でなくなる

管理組合は、マンションの部屋を買って区分所有者になった時点で、自動的にその一員になります。任意に入ったり抜けたりするものではありません。反対に、部屋を売却して所有権が買主に移れば、売主は構成員ではなくなります。そのため、売却のときは、管理組合に関する情報や手続きを買主へ引き継ぐことが重要になります。

管理組合の主な仕組み

• 総会（集会）：区分所有者が集まり、予算や決算、大規模修繕、規約の変更などを決める場です。
• 管理規約：そのマンションのルールブックです。専有部分の使い方、共用部分の範囲、管理費や修繕積立金などが書かれています。
• 理事会・理事長：国土交通省の標準管理規約では、理事長などの役員を置く形が示されており、多くのマンションがこれに沿った運営をしています。

総会の開催と規約の変更のルール

管理組合の運営は、区分所有法にもとづいて行われます。管理者は、少なくとも毎年1回、集会（総会）を招集しなければならないとされています（同法34条）。管理規約の設定・変更・廃止は、集会（総会）に、区分所有者の過半数かつ議決権の過半数を有する人が出席し（規約でこれより高い割合を定めることもできます）、出席した区分所有者とその議決権の各4分の3以上の多数で決議する、と定められています（同法31条。令和8年4月1日施行の改正後の条文）。以前は、区分所有者と議決権の全体に対する4分の3以上とされていたため、決議の数え方が変わっています。また、規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その人の承諾が必要になるなど、個別の事情で扱いが変わることもあります。経過措置や、ご自身のマンションの規約の定めは、管理会社や専門家に確認してください。そのため、売却を考えるときは、直近の総会議事録で、修繕や規約の変更、費用の改定などがどのように議論・決議されたかを見ておくと、そのマンションの運営の様子がわかります。

管理組合と管理会社の違い｜役割と売却時の問い合わせ先

よく混同されるのが「管理組合」と「管理会社」です。管理組合は区分所有者自身の団体で、管理会社は、管理組合から管理業務を委託されて実務を行う会社です。

項目	管理組合	管理会社
位置づけ	区分所有者全員で構成する団体	管理業務を請け負う会社
意思決定	総会・理事会で決める	委託された業務を行う
主な役割	規約・予算・修繕の方針を決める	会計、清掃、設備点検、書類発行などの実務
売却時の関わり	規約や議事録の内容、修繕の方針を確認	書類の請求窓口になることが多い

売却の準備で書類を集めるときは、実際の窓口が管理会社になっていることが多い一方、管理費の改定や大規模修繕の予定などの「決定事項」は管理組合の総会で決まります。両方の役割を分けて考えると整理しやすくなります。

売却時に管理組合まわりで確認する書類と情報

マンションは、専有部分だけでなく共用部分や管理の状態も一緒に買われる商品です。そのため、買主は管理組合の運営状況を重視します。不動産会社が買主に行う重要事項説明でも、宅地建物取引業法施行規則16条の2が定める区分所有建物特有の事項が説明の対象になります。売主が事前に把握しておきたい主な項目は次のとおりです。

確認項目	見るポイント
管理規約・使用細則	共用部分の範囲、専有部分の利用制限（ペット・リフォーム・楽器など）、駐車場や駐輪場の使用ルール
管理費・修繕積立金の額	月額、積立の状況、近く改定される予定があるか
滞納の有無	売主分の滞納がないか。ある場合は精算の段取り
長期修繕計画・修繕の実施状況	これまでの修繕の記録、今後の大規模修繕の予定時期
総会議事録	修繕、規約の変更、住民間のトラブルなどの議論の有無
管理の形態・管理会社	管理会社に委託しているか、自主管理か、管理員の勤務形態

管理費・修繕積立金とは

管理費は、清掃や設備の点検、管理員の人件費、共用部分の光熱費など、日常の管理に使うお金です。修繕積立金は、外壁や屋上防水、給排水設備などの大規模修繕に備えて積み立てるお金です。どちらも毎月支払う費用で、売却後は買主が引き継いで負担します。引渡し日を境に日割りで精算する形にするのが一般的ですが、具体的な扱いは売買契約書で決めます。

滞納があるとどうなる？

区分所有法8条は、管理費などの債権（同法7条）は、債務者である区分所有者の特定承継人（買主など）に対しても行うことができると定めています。つまり、売主が滞納したまま売ると、その債務が買主に引き継がれる可能性があります。そのため、滞納がある場合は、売却の決済までに精算できるよう準備しておくのが基本です。

修繕積立金は売却時に返ってくる？

それまで払った修繕積立金は、一般に管理組合の財産として積み立てられるもので、売却しても返還されないのが通常です。ただし、取り扱いはマンションの規約によって異なるため、管理規約で確認してください。

標準管理規約とは？自分のマンションの規約との関係

標準管理規約は、国土交通省が公表している、マンションの管理規約のひな型です。令和7年10月にも改正が行われました。標準管理規約そのものに法的拘束力があるわけではなく、実際のルールは、各マンションが総会で決めた管理規約が基準になります。売却のときは「標準のとおりだろう」と思い込まず、必ず自分のマンションの規約を読むことが大切です。最新の標準管理規約は、国土交通省のウェブサイトで確認できます。

管理組合の状態が売却価格や売りやすさに影響する理由

同じ築年数・同じ広さでも、管理組合の運営状況によって買主の印象は変わります。たとえば、修繕の記録が整っていること、修繕積立金が計画的に積み立てられていること、総会議事録が残っていることは、買主の安心材料になります。反対に、大規模修繕の直前で一時金の徴収が予定されている、積立金が大きく不足している、管理規約の内容が把握できないといった場合は、買主が慎重になり、価格交渉の材料になることもあります。

ただし、これらは「悪い点を隠す」ためではなく、「事実を整理して正確に伝える」ための準備です。わかっている情報を早めに買主へ伝えることが、契約後のトラブルを防ぐことにつながります。

守谷市でマンションを売るときの進め方｜管理組合まわりの5ステップ

1. 手元の資料を確認する：購入時にもらった管理規約・使用細則・重要事項説明書、毎年届く総会の案内や議案書を探します。
2. 管理会社へ書類を請求する：売却に必要な書類の発行を、管理会社や理事長に依頼します（不動産会社が代行して手配できる場合もあります）。発行に日数や手数料がかかることがあるため、早めに動くと安心です。
3. 管理費・修繕積立金の状況を確認する：滞納がないか、近く改定や一時金の予定がないかを確認します。
4. 不動産会社に査定を依頼し、管理組合の情報を伝える：修繕の予定や規約の制限なども含めて伝えると、現実的な売り出し価格を考えやすくなります。
5. 引渡し後の手続きを済ませる：所有者変更の届出、駐車場・駐輪場の使用権の取り扱い、管理費等の口座引落しの変更などを、管理規約に従って進めます。

守谷市内には、築年数や規模の異なるさまざまなマンションがあります。同じ守谷市内でも、管理の状態や修繕の時期はマンションごとに違うため、相場を調べるときは、周辺の取引事例とあわせて「そのマンション自身の管理の状況」を見ることが大切です。守谷市内のマンション売却の全体像は守谷市のマンション売却｜相場の調べ方と査定の見方、中古マンションの相場の見方は守谷中央の中古マンション相場｜3大要因もあわせてご覧ください。管理組合に関する自治体の相談窓口や支援の有無は、守谷市の担当課で最新の案内を確認してください。

よくある質問（FAQ）

管理組合に入らないことはできますか？

できません。区分所有者になると、自動的に管理組合の構成員になります。売却して所有権が移れば、構成員でなくなります。

管理組合と自治会は同じものですか？

別のものです。管理組合は区分所有法にもとづいて建物や敷地の管理を行う団体で、自治会は地域の住民が任意で加入する地域活動の団体です。マンションによっては、管理組合とは別に自治会に加入する場合があります。

管理費や修繕積立金を滞納したままでもマンションは売れますか？

売却そのものが法律で禁止されているわけではありません。ただし、滞納した債務は買主に引き継がれる可能性があるため（区分所有法8条）、通常は決済までに精算できるよう調整します。

これまで払った修繕積立金は返ってきますか？

一般には返還されません。管理組合が管理する財産として積み立てられているためです。取り扱いは各マンションの管理規約で確認してください。

管理会社が書類を出してくれないときはどうすればよいですか？

理事長や管理組合を通じて依頼する方法があります。不動産会社が管理会社とやり取りして書類を取り寄せることもできますので、売却を依頼する不動産会社に相談してください。

自主管理のマンションは売りにくいですか？

一概にはいえません。ただ、自主管理では書類や会計の整備状況が買主に見られやすくなります。規約・議事録・修繕の記録を整理して、わかりやすく説明できる状態にしておくと安心です。

守谷市でマンションの売却を考えている方は、管理組合の書類の集め方も含めて、まず無料査定・ご相談をご利用ください。お電話は0120-565-072、ご相談は相談フォームからどうぞ。

参考にした公式情報

• 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov法令検索）：3条（団体の構成）、8条（特定承継人の責任）、31条（規約の設定・変更。令和8年4月1日施行版）、34条（集会の招集）
• 宅地建物取引業法施行規則（e-Gov法令検索）：16条の2（区分所有建物に関する説明事項）
• マンション標準管理規約（国土交通省）

法令や公表資料は改正・更新されることがあります。実際の手続きは、最新の内容をご自身のマンションの管理規約と管理会社・管理組合で確認してください。