都市計画道路にかかる土地は売却できる？53条の建築許可と買取りの注意点【守谷市】

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて都市計画で位置や幅が決められた道路のことです。まだ道路として整備されていなくても、計画だけが先に決まっている土地があり、その区域では建物を建てるときに都市計画法53条の許可が必要になることがあります。守谷市で土地や実家の売却を考えていて、「うちの土地が都市計画道路にかかっているらしい」と気づいた方は、慌てなくて大丈夫です。売却はできます。ただし、計画の段階によって制限や手続きが違うため、先に整理しておくと安心です。この記事では、守谷市の公式情報と法律の条文をもとに、計画の段階の違い、53条の許可、売却の進め方をやさしく解説します。

都市計画道路にかかる土地は売却できる？結論：売れるが、計画の進み具合の確認が先

売買そのものは禁止されていない

都市計画道路の区域にかかっていても、土地の売買自体が禁じられているわけではありません。ただし、買主が建物を建てるときの制限や、事業が進んだ段階での届出など、確認すべきことが増えます。売る側が先に調べて整理しておくと、買主への説明もスムーズになり、価格交渉でも不安を減らせます。

まず確認する3つのこと

1. 自分の土地が、どの都市計画道路の区域にどのくらいかかっているか
2. その道路が「計画決定のみ」か、「事業認可を受けて工事に向かっている」段階か
3. 建て替えるときに、53条の許可が必要になる土地か

都市計画道路とは？「計画決定」と「事業認可」の2つの段階

守谷市の公式サイトでは、都市計画道路を「都市の健全な発展と機能的な都市活動を確保するため、都市の基盤的施設として都市計画法に基づき都市計画決定された道路」と案内しています。売却を考えるときは、この道路が今どの段階にあるのかが大切です。

段階	どういう状態か	主な制限・手続き（法律上）
計画決定のみ	道路の位置や幅が都市計画で決まっているが、事業としての工事は未着手	建築物を建てるときは、53条の許可が必要になることがある
事業認可後（事業地）	市などが事業の認可を受け、事業地が決まっている	土地の形質変更や建築などに制限（65条）。土地建物の有償譲渡は届出（67条）。一定の場合に買取請求（68条）

「計画決定されている＝すぐに立ち退きになる」というわけではありません。事業認可が出ているかどうかで、制限の重さも売却時の手続きも変わります。

守谷市の都市計画道路（市の公式情報）

守谷市の公式サイト（更新日：令和6年1月23日）によると、守谷市の都市計画道路は国道・県道・市道を含めて32路線、延長は約59キロメートルです。たとえば、次のような路線があります。

路線名	延長（約）	幅員
取手守谷線	5,010m	25m
守谷・伊奈・谷和原線	5,220m	40m
東口駅前通り線	430m	22m
西口駅前通り線	630m	22m
みずき野大日線	1,250m	16m
坂町清水線	2,620m	16m
西口大柏線	940m	18m

全32路線の一覧は、守谷市公式サイトの「守谷市の都市計画道路」ページに掲載されています。都市計画決定は昭和49年のものから平成23年のものまであり、すでに整備された道路も、これから整備される道路も含まれる点に注意が必要です。

事業認可を取得している路線

守谷市の公式サイト（更新日：令和8年10月27日）では、次の3路線について都市計画事業の認可に係る図書を閲覧できると案内されています。

路線	事業施行期間	事業地（市の案内より）
みずき野大日線（3・4・49号）	平成27年4月2日〜令和9年3月31日	本町、中央三丁目地内など
坂町清水線（3・4・50号）	平成27年4月2日〜令和9年3月31日	本町、坂町地内など
西口大柏線（3・4・51号）	令和5年3月20日〜令和12年3月31日	百合ケ丘二丁目、大柏地内など

この3路線の事業地内の土地は、事業認可後の制限（後述の65条・67条など）の対象になります。事業の期間や事業地は、市の公式ページで最新の内容を確認してください。閲覧場所は守谷市役所の都市整備部建設課（行政B棟2階）と案内されています。

自分の土地が計画区域にかかっているかの調べ方

手順

1. 守谷市公式サイトの「都市計画図」で、自分の土地のおおまかな位置と都市計画道路の線を確認します。
2. 路線名と計画幅員を、公式の路線一覧と照らし合わせます。
3. 計画線と敷地との位置関係、境界付近の取り扱いは、守谷市の都市整備部都市計画課（電話 0297-45-1111）に確認します。
4. 事業認可を受けている路線にかかる場合は、建設課で事業の内容や閲覧できる図書を確認します。

図面だけで判断しない

都市計画図は縮尺が大きく、境界付近は図面だけでは判断しにくいことがあります。「かかっている」「かかっていない」の最終判断は、必ず担当窓口で確認してください。確認した日付と担当課をメモしておくと、のちの説明に役立ちます。

都市計画法53条の許可とは？建築するときのルール

53条の内容

都市計画法53条1項は、都市計画施設の区域内で建築物を建築しようとする人は、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事等の許可を受けなければならないと定めています。都市計画道路は、この「都市計画施設」の一つです。ただし、政令で定める軽易な行為や、非常災害のための応急措置、都市計画事業の施行として行う行為などは、許可が不要とされています。

許可の基準（54条）

許可の基準は同法54条に定められています。条文では、申請が次のいずれかに当たるときは、許可をしなければならないとされています。

• 建築が、都市計画施設に関する都市計画のうち、建築物について定めるものに適合すること
• 都市施設を整備する立体的な範囲が定められている場合に、その範囲の外で行われ、整備に著しい支障を及ぼすおそれがないと認められること（一定の場合を除く）
• 建築物が、階数が2以下で地階がなく、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造など（これらに類する構造）であり、容易に移転や除却ができると認められること

つまり、売却後に買主が家を建てる場合も、計画区域内では一定の構造や規模の範囲に収まるかどうかが問題になります。たとえば、鉄筋コンクリート造の3階建てなどを考えている買主にとっては、制約になり得ます。実際に許可が出るかどうかは個別の審査で決まるため、「必ず建てられる」「建てられない」と言い切ることはできません。

事業予定地では許可されないこともある（55条）

都道府県知事等は、都市計画施設の区域内の土地で指定したもの（事業予定地）では、54条の基準にかかわらず53条の許可をしないことができるとされています（同法55条1項）。指定があった場合は公告されます。

買取りの申出（56条）

事業予定地内の土地の所有者が、建築が許可されないときはその土地の利用に著しい支障を来すことを理由に、土地を買い取るよう申し出たときは、特別の事情がない限り、時価で買い取るものとされています（同法56条1項）。買い取るか買い取らないかは、遅滞なく通知されます。この制度が使えるのは、事業予定地として指定されている土地に限られます。

事業認可後の制限（65条・67条・68条）

守谷市の公式サイトでは、事業認可により生じる制限等として、次の3点が案内されています。

条文	内容（市の案内より）
65条	事業地内で、事業の施工の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物の建築、その他工作物の建設、移動の容易でない物件の設置を行う場合に制限される
67条	事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする人は、予定対価の額と譲渡の相手方等を、書面で市に届け出る必要がある。届出後は、施行者による先買いの通知があり得る期間は譲渡できない（下記）
68条	収用の手続きが保留された事業地内の土地の所有者は、市に対し、時価で買い取るよう請求できる場合がある。ただし、他人の権利の目的になっている土地や、建築物などの工作物がある土地などは対象外とされています。適用できるかは窓口で確認が必要

売却する土地が事業地内にある場合は、契約の前に67条の届出が必要かどうかを、市の担当課に必ず確認してください。なお、届出をすれば直ちに第三者へ譲渡できるとは限りません。届出後30日以内に、施行者が土地を買い取る旨の通知（先買い）をすることがあり、その期間（買い取らない旨の通知があればその時まで）は譲渡できません。契約や決済の日程も、事前に窓口で確認してください。なお、68条の買取請求は、56条の買取りの申出（事業予定地の制度）とは別の制度です。

都市計画道路にかかる土地を売るとき、価格や買主にどう影響する？

影響が出やすいポイント

• 建て替えるときの構造や階数に制約がある可能性があり、買主の計画によっては検討の対象から外れやすい
• 金融機関によって、住宅ローンの審査で計画の有無や内容を確認することがある
• 計画線にかかる面積が大きいほど、残る土地の形や広さが変わり、使い道に影響する
• 事業が動き出す時期の見通しが不明だと、買主が不安を感じやすい

価格については「一律にいくら下がる」とは言えない

かかる面積、残る土地の形、接している道路、計画の進み具合、周辺の取引状況などで大きく変わります。インターネット上の「◯割下がる」といった数字は、そのまま当てはめられません。正確には、現地の条件を踏まえた査定で確認します。

関連して確認したい建築のルール

計画区域とは別に、接道義務とは？幅員4m・間口2mの条件と満たさない土地の売却方法やセットバックとは？道路中心線から2m後退する決まり・面積の計算と売却への影響、容積率とは？計算方法・前面道路の制限・緩和と調べ方も、土地の使い道に影響します。道路の種類そのものは道路の種別とは？建築基準法42条の1項1号〜5号・2項道路の違いと売却の注意点で、私人が築造した道については位置指定道路とは？私道・公道との違い、基準と調べ方、売却の注意点で整理しています。

売却方法の比較：仲介・買取・公共事業の買収

方法	特徴	向きやすいケース
仲介	一般の買主を探す。市場価格に近い価格を目指しやすいが、時間がかかることがある	計画線にかかる面積が小さく、建築への影響が少ない土地
買取	不動産会社が直接買い取る。買主探しやローン審査を待たずに進めやすいが、価格は仲介より低くなることが一般的	計画内容が複雑で、早く手放したい場合
公共事業の買収・買取り制度の利用	市などが用地として取得する。時期や条件は事業の進み具合で決まる	事業が具体化していて、市から用地取得の案内がある場合

公共事業の買収を待つ場合は、いつ案内があるかが事業の進み具合によるため、確実な時期はわかりません。待っている間の固定資産税や管理の負担も含めて検討しましょう。

売却前のチェックリスト

• 都市計画図と路線一覧で、かかっている都市計画道路の名前と幅員を確認した
• 計画決定のみか、事業認可を受けた路線かを、市の担当課で確認した
• 事業地内の場合、67条の届出の要否と、届出後の譲渡できない期間（最長30日以内）を踏まえた契約・決済日程を窓口で確認した
• 確認した日付・担当課・内容をメモに残した
• 仲介と買取の両方の査定を比べた
• 重要事項説明で、買主に計画の内容を正しく伝える準備をした

税金について

公共事業のための買収で土地を譲渡した場合には、譲渡所得の税金について特例が使える場合があります。ただし、特例の対象かどうか、控除額がいくらになるかは、買収の種類や要件によって違います。民間への売却や、仲介・買取での売却は、特例の対象にならない場合もあります。利用できるかどうかは、契約前に税務署や税理士に確認してください。

守谷市で都市計画道路にかかる土地を売るときの視点

守谷市には、守谷駅周辺の駅前通り線のように幅員22mの計画道路もあれば、取手守谷線の25m、守谷・伊奈・谷和原線の40mといった広い幅員の計画もあります。路線によって、計画線にかかる面積も、事業の進み具合も違います。同じ「都市計画道路にかかる土地」でも、状況は一軒ごとに異なります。守谷市での土地売却全般については、守谷市の土地売却もご覧ください。

ハウスドゥ 守谷店の強み

ハウスドゥ 守谷店は、守谷市を中心に地域密着で土地・家の売却をお手伝いする不動産買取専門店です。計画区域にかかる土地でも、確認すべき点を一緒に整理し、仲介と買取のどちらが合うかをご案内します。まずは、わかっている範囲の情報をお聞かせください。

都市計画道路にかかる土地の売却に関するよくある質問（FAQ）

都市計画道路にかかっている土地は売却できますか？

売却できます。計画が決まっているだけの段階では、売買そのものを禁止する制度ではありません。ただし、建築には都市計画法53条の許可が必要になることがあり、買主の住宅ローンや価格にも影響しやすいため、売却前に計画の内容と事業の進み具合を確認しておくことが大切です。

都市計画法53条の許可とは何ですか？

都市計画施設（都市計画道路など）の区域内で建築物を建てようとする人が、都道府県知事等の許可を受ける制度です。軽易な行為など政令で定める一部の行為は対象外です。許可の基準は同法54条に定められており、個別の審査になります。

53条の許可が出れば、どんな建物でも建てられますか？

いいえ。54条の基準の一つは、階数が2以下で地階がなく、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造などで、容易に移転や除却ができる建物であることです。計画に適合する建築などの別の基準もあり、結果は個別の審査で決まります。

事業認可が出ると何が変わりますか？

守谷市の案内では、事業地内で土地の形質変更や建築物の建築などをするには制限があり（都市計画法65条）、土地建物を有償で譲り渡すときは市への届出が必要になります（同法67条）。届出後は、施行者の先買いの通知があり得る期間は譲渡できないため、契約や決済の日程も窓口で確認します。事業の内容は路線ごとに違うため、市の公式ページで確認します。

都市計画道路の予定地は、必ず買い取ってもらえますか？

必ずではありません。計画があるだけの段階で、市が買い取る約束が自動的に生まれるわけではありません。一定の事業予定地では買取りの申出ができる制度（同法56条）がありますが、対象となる土地は限られ、特別の事情があれば買い取られないこともあります。

計画にかかっていることは、買主に伝える必要がありますか？

はい。不動産会社が行う重要事項説明では、都市計画法などの法令による制限が説明の対象になります。売主としても、わかっている計画内容は隠さず伝えることが、のちのトラブルを防ぐ近道です。

道路予定地の土地を、早く確実に手放したいときはどうしたらよいですか？

条件を整理したうえで、不動産会社による買取を選ぶ方法があります。買取は買主探しや住宅ローン審査を待たずに進めやすい一方で、価格は仲介より低くなることが一般的です。仲介と買取の両方の査定を比べて決めるのがおすすめです。

都市計画道路にかかる土地の売却を考えている方は、まず無料査定・ご相談をご利用ください。お電話は0120-565-072、ご相談は相談フォームからどうぞ。

参考にした公式情報

• 都市計画法（e-Gov法令検索）：53条〜56条、65条、67条、68条
• 守谷市の都市計画道路（守谷市公式サイト）：32路線の一覧
• 都市計画道路事業認可取得に伴う図書の閲覧（守谷市公式サイト）：事業認可3路線と制限等の案内（令和8年10月27日更新）

法令や市の案内は改正・更新されることがあります。実際の手続きは、最新の内容を守谷市の担当課で確認してください。