容積率とは？計算方法・前面道路の制限・緩和と調べ方を守谷市の土地売却目線で解説

容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する建物の延べ面積（各階の床面積の合計）の割合のことで、「延べ面積÷敷地面積×100」で求めます。土地の売却では、容積率が大きいほど大きな建物を建てられるため、土地の評価や買主の見つけやすさに関わります。この記事では、守谷市で土地や家の売却・購入・相続を考えている方に向けて、容積率の意味と計算方法、指定容積率、前面道路による制限、容積率の緩和、調べ方、売却への影響までを、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店がわかりやすく解説します。

容積率とは？意味と読み方をやさしく解説

容積率の意味と読み方

容積率の読み方は「ようせきりつ」です。土地（敷地）の広さに対して、どれだけの床面積の建物を建てられるかを示す割合を指します。建築基準法で上限が決められており、上限を超えて建物を建てることはできません。同じ広さの土地でも、容積率が違えば建てられる家やマンションの大きさが変わります。

容積率の計算式（延べ面積÷敷地面積）

容積率は、次の式で求めます。

容積率（％）＝ 延べ面積 ÷ 敷地面積 × 100

延べ面積とは、1階・2階・3階など、すべての階の床面積を足した合計のことです。敷地面積は、土地の登記簿や測量図に載っている面積が基準になります。

建ぺい率との違い

容積率とよく比べられるのが建ぺい率です。建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合です。建ぺい率は建物の「広がり」を、容積率は建物の「総床面積」を制限するものだと考えるとわかりやすくなります。

項目	容積率	建ぺい率
何の割合か	敷地面積に対する延べ面積	敷地面積に対する建築面積
制限するもの	建物の総床面積（高さ・階数に関係）	建物の広がり（敷地に建てられる面積）
計算式	延べ面積÷敷地面積×100	建築面積÷敷地面積×100
主な用途	建物の大きさの上限を知る	庭や空地をどれだけ残すかを知る

容積率の計算方法と求め方｜具体例で確認

計算例1：前面道路が広い場合

敷地面積が100㎡（約30.25坪）、指定容積率が200％、前面道路の幅員が6mで住居系の用途地域だとします。前面道路による制限は6×0.4＝2.4（240％）で、指定容積率200％のほうが小さいため、上限は200％です。延べ面積は最大で200㎡まで建てられる計算です。建ぺい率が60％なら、建築面積は60㎡までなので、2階建てなら120㎡、3階建てなら180㎡といったように、階数でも延べ面積が変わります。

計算例2：前面道路が狭い場合

同じ条件で、前面道路の幅員が4mの場合を考えます。前面道路による制限は4×0.4＝1.6（160％）となり、指定容積率200％よりも小さくなります。そのため上限は160％で、延べ面積は最大160㎡です。このように、容積率の上限は「指定容積率」だけでなく「前面道路の幅員」でも決まるのが重要なポイントです。

延べ面積に含まれるもの・含まれないもの

容積率を計算するときの延べ面積には、含めなくてよい部分があります。代表的なものを表にまとめます。条件や上限は細かく決まっているので、実際の計算は設計者や役所に確認してください。

部分	容積率の計算での扱い（目安）
地下室	住宅の用途部分の床面積の合計の3分の1まで延べ面積に算入しない（地階で天井が地盤面から1m以下などの条件あり）
自動車車庫・駐車場	延べ面積の5分の1まで算入しない
エレベーターの昇降路	算入しない
共同住宅の共用廊下・階段	算入しない
バルコニー・ベランダ	外気に有効に開放され、奥行2mまでの部分は算入しない
ロフト・小屋裏収納	天井高1.4m以下などの条件を満たす場合は算入しない（自治体により運用が異なる）

指定容積率とは？用途地域との関係

指定容積率の意味

指定容積率とは、都市計画で用途地域ごとに定められた容積率の上限のことです。たとえば、同じ守谷市内でも、駅の近くと住宅街とでは用途地域が異なり、指定容積率も違います。自分の土地の指定容積率を知ることが、容積率の確認の第一歩です。

用途地域ごとの指定容積率の目安

指定容積率は、用途地域ごとに選べる数値の範囲が決まっています。代表的な範囲は次のとおりです。実際にどの数値が指定されているかは、場所ごとに異なります。

用途地域のグループ	指定容積率の選択肢（建築基準法の範囲）
低層住居専用地域（第一種・第二種）	50％・60％・80％・100％・150％・200％
中高層住居専用地域・住居地域など	100％・150％・200％・300％・400％・500％
商業地域	200％〜1300％
工業系地域	100％〜400％

上の表はあくまで法律で選べる範囲の目安です。守谷市内の個別の敷地の数値は、後述の方法で必ず確認してください。

敷地が複数の用途地域にまたがる場合

1つの敷地が2つ以上の用途地域や指定容積率にまたがっている場合は、それぞれの面積に応じて加重平均した数値が敷地全体の容積率の上限になります。境界付近の土地では、役所で確認するのが確実です。

前面道路の幅員による容積率の制限

前面道路が12m未満のときの計算

敷地の前にある道路（前面道路）の幅員が12m未満の場合は、道路の幅員による容積率の制限がかかります。前面道路の幅員（m）に、次の係数を掛けた数値と、指定容積率を比べて、小さいほうが上限になります。

用途地域	掛ける数（原則）	幅員4mの場合の上限	幅員6mの場合の上限
住居系（低層・中高層・住居地域など）	0.4（4/10）	160％	240％
商業・工業系などその他	0.6（6/10）	240％	360％

特定行政庁が指定する区域では、住居系でも係数が異なる場合があります。必ず役所の窓口で確認しましょう。

前面道路が2本以上ある場合

角地など、前面道路が2本以上ある土地では、幅員の広いほうの道路を基準にします。そのため、角地は容積率の面で有利になることがあります。

道路幅員が4m未満・セットバックが必要な場合

前面道路の幅員が4m未満でも、昔からある道として建築基準法上の道路（2項道路）とみなされている場合は、建て替えのときに道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる「セットバック」が必要になります。セットバックした部分は敷地面積に含められないため、容積率の計算に使う敷地面積が小さくなります。道路幅員の調べ方は、幅員とは？読み方・道路幅員の調べ方と4m未満の土地の売却【守谷市】で詳しく解説しています。

容積率の緩和｜特定道路・地下室・駐車場・共用部分

特定道路による容積率の緩和

特定道路とは、幅員15m以上の道路のことです。前面道路の幅員が6m以上12m未満で、特定道路から約70m以内にある敷地は、前面道路の幅員を実際より広いものとみなして計算できる緩和があります。これを「特定道路による緩和」といいます。道路幅員による制限が厳しい土地で、使える可能性があります。

地下室・車庫・エレベーター・共用部分の不算入

先ほどの表のとおり、地下室や車庫、エレベーターの昇降路、共同住宅の共用廊下・階段などは、延べ面積に算入しない扱いがあります。この仕組みを使うと、見た目の床面積は大きくても、容積率の計算上は上限の範囲に収められます。

バルコニー・ロフト・小屋裏収納の扱い

バルコニーは、外気に有効に開放され、奥行2mまでの部分が延べ面積に入りません。ロフトや小屋裏収納は、天井高さなど一定の条件を満たすと算入されない場合がありますが、自治体や特定行政庁で運用が異なります。物件の広告や間取り図に「容積率不算入」とある場合も、条件を確認することが大切です。

総合設計制度・高度利用地区など

大きな敷地で公開空地を設けるなどの条件を満たすと、容積率が割り増しされる総合設計制度や、都市計画上の特例もあります。主に大規模な建築計画向けの制度で、一般的な住宅地ではあまり使われません。

容積率の調べ方｜守谷市で確認する方法

方法1：役所の都市計画図・窓口で確認

用途地域と指定容積率は、守谷市の都市計画図や、役所の都市計画を担当する窓口で確認できます。住所（地番）を伝えると、敷地の用途地域、指定容積率、建ぺい率を教えてもらえます。窓口の場所や受付時間、市のホームページでの公開状況は、事前に守谷市役所に確認してください。

方法2：前面道路の幅員を確認する

前面道路の幅員が12m未満の場合は、道路幅員による制限も必要です。道路台帳や役所の窓口で、前面道路が建築基準法上の道路かどうか、認定幅員はいくつかを確認します。

方法3：重要事項説明書・不動産会社に聞く

不動産の売買では、重要事項説明書に、用途地域、建ぺい率、容積率などの法令上の制限が記載されます。売却を検討している方は、不動産会社に査定を依頼するときに、容積率や道路条件も含めて確認してもらうと安心です。

容積率が土地の売却に与える影響

容積率に余裕がある土地・ない土地

現在の建物が、容積率の上限いっぱいに建てられている土地は、建て替えや増築をしても今より大きくできません。反対に、容積率に余裕のある土地は、増築や建て替えで今より大きな建物を建てられるため、買主から見て魅力が上がる場合があります。同じ広さの土地でも、容積率によって評価が変わる理由はここにあります。

容積率オーバー・既存不適格の物件の売却

建築した当時は適法でも、その後の法改正などで現在の基準に合わなくなった建物を「既存不適格」といいます。建て替えのときは現在の容積率に合わせる必要があります。一方で、最初から容積率を超えて建てた違反建築は、住宅ローンの審査が通りにくいなど、売却に影響が出やすくなります。いずれの場合も、まず現状を確認することが先です。

売却前に確認したい容積率のチェックリスト

確認項目	確認先	ポイント
指定容積率・建ぺい率	役所の都市計画窓口・都市計画図	用途地域と数値を確認する
前面道路の幅員	道路台帳・役所の建築関連窓口	12m未満なら道路による制限を確認する
建物の延べ面積	建築確認済証・検査済証・登記	現在の建物が上限を超えていないか確認する
セットバックの要否	役所の窓口	必要な場合は敷地面積が変わる
測量図・境界	測量図・隣地との確認	敷地面積の根拠になる。境界線とはも参照

土地の売却全体の流れや注意点は、守谷市の土地売却｜境界・農地転用・更地の注意点、売却時の費用と税金は守谷市で不動産を売るときにかかる費用と税金【2026年】で解説しています。

容積率の規定と適用の考え方｜用途地域の一覧と規制のポイント

建築基準法の規定と適用される範囲

容積率の規定は建築基準法に定められており、原則としてすべての建築物に適用されます。ただし、適用の細かい扱い（算出方法の除外ケースや緩和の条件）は、建築物の規模や用途、地域の指定によって変わります。設計や売却の相談では、現在の建築物がどの規定にあてはまるのかを、まず確認することが大切です。

用途地域の一覧と指定容積率の限度

用途地域は13種類あり、それぞれで指定容積率の限度（選べる数値の範囲）が異なります。先ほどの表を細かく分けた一覧は次のとおりです。

用途地域	指定容積率の限度（選択肢）
第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域	50％〜200％
第一種・第二種中高層住居専用地域	100％〜500％
第一種・第二種住居地域、準住居地域	100％〜500％
近隣商業地域、準工業地域	100％〜500％
商業地域	200％〜1300％
工業地域、工業専用地域	100％〜400％

防火地域や準防火地域の指定は、容積率ではなく建ぺい率の緩和（耐火建築物などの場合）に関わる規制です。容積率と混同しないようにしましょう。

容積率の算出で除外されるケースと活用のポイント

延べ床面積（延床面積）の算出では、地下室や車庫、エレベーターの昇降路、共同住宅の共用部分などが除外されるケースがあります。これらの措置をうまく活用すると、同じ容積率でも使える居住スペースを広くとれる場合があります。ただし、除外には条件があるため、家づくりや建て替えの際は、設計者に確認しながら進めてください。

容積率が高い土地・低い土地のメリットとデメリット

容積率の高い土地は、大きな建物を建てられるため、規模の大きい住まいや賃貸物件の活用に向いています。一方で、周辺に高い建物が建ちやすく、日当たりや眺望に影響が出ることがあります。容積率の低い土地は、建物の規模は抑えられますが、ゆとりのある住環境を確保しやすいという側面があります。どちらが良いかは目的しだいなので、メリットとデメリットを理解したうえで検討しましょう。

容積率が気になる土地は、ハウスドゥ 守谷店へご相談ください

容積率や前面道路、セットバックの条件によって、土地の売却方法や価格の考え方は変わります。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店では、容積率や建ぺい率、道路条件を確認したうえで、仲介での売却と買取の両方をご案内しています。条件が複雑で売りにくい土地のご相談もお受けしています。売れにくい土地の買取については土地の買取｜守谷・常総の売れない土地を現金化もご覧ください。査定のご相談は無料です。お電話は0120-565-072、お問い合わせはこちらのフォームからどうぞ。

容積率に関するよくある質問（FAQ）

容積率とは何ですか？読み方も教えてください。

容積率（ようせきりつ）とは、敷地面積に対する建物の延べ面積（各階の床面積の合計）の割合のことです。「延べ面積÷敷地面積×100」で求め、都市計画で決められた上限を超える建物は建てられません。

容積率の計算方法・求め方を教えてください。

延べ面積を敷地面積で割り、100を掛けます。たとえば敷地100㎡で、1階60㎡・2階60㎡の2階建て（延べ面積120㎡）なら、120÷100×100＝120％です。上限は、指定容積率と前面道路による制限のうち小さいほうになります。

前面道路が狭いと容積率はどうなりますか？

前面道路の幅員が12m未満の場合、幅員（m）に住居系の用途地域では原則0.4、それ以外では原則0.6を掛けた数値と、指定容積率を比べて小さいほうが上限になります。幅員4mなら住居系で160％が目安です。地域により扱いが異なるため役所で確認してください。

指定容積率とは何ですか？

都市計画で用途地域ごとに定められた容積率の上限のことです。守谷市内の敷地ごとの数値は、役所の都市計画に関する窓口や都市計画図で確認できます。

容積率の緩和にはどんな種類がありますか？

代表的なものに、特定道路（幅員15m以上の道路）に近い敷地の緩和、地下室や車庫、エレベーターの昇降路、共同住宅の共用廊下・階段などを延べ面積に算入しない扱い、総合設計制度などがあります。条件は細かく決まっているため、設計者や役所に確認が必要です。

容積率と建ぺい率の違いは何ですか？

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積（真上から見た建物の面積）の割合、容積率は敷地面積に対する延べ面積の割合です。建ぺい率は建物の広がり、容積率は建物の総床面積を制限します。

容積率の調べ方を教えてください。

守谷市の都市計画図や、役所の都市計画を担当する窓口で、敷地の用途地域と指定容積率を確認します。売却や購入の場面では、重要事項説明書にも容積率が記載されます。前面道路の幅員による制限も合わせて確認しましょう。

容積率オーバーの家は売却できますか？

売却は可能な場合がありますが、住宅ローンの審査が通りにくくなるなど、買主が限られることがあります。既存不適格（建築当時は適法だった建物）か、違反建築かによっても扱いが変わります。まずは現状を確認してから売却方法を検討しましょう。

容積率に余裕がある土地は高く売れますか？

同じ広さの土地でも、容積率に余裕があるほど大きな建物を建てられるため、評価が上がる要素になります。ただし価格は立地や形状、道路条件など多くの要素で決まるため、一概には言えません。