盛土とは？切土との違い・見分け方・費用・盛土規制法と売却の注意点【守谷市】

盛土（もりど）とは、低い場所や斜面に土を盛り上げて地面の高さを上げた部分のことで、「盛り土」「土盛り」とも書きます。反対に、高い地盤を削って低くした部分は切土（きりど）といいます。土地や家の売却・購入では、その土地が盛土なのか切土なのかによって、地盤の強さや擁壁の状態、必要な工事費用が変わり、売買価格や契約条件にも影響します。この記事では、守谷市で土地や家の売却・購入・相続を考えている方に向けて、盛土の意味と読み方、切土との違い、見分け方、地盤リスク、盛土規制法、費用の目安、売却時の注意点までを、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店がわかりやすく解説します。

盛土とは？意味と読み方をやさしく解説

盛土（もりど）の意味｜土を盛って高くした地盤

盛土の読み方は「もりど」です。道路や宅地をつくるとき、低い土地や谷、田んぼなどに土を運んで積み、地面を高くしたり平らにしたりした部分を指します。「盛り土 意味」で検索する方の多くは、家を建てる土地や購入を考えている土地が盛土かどうかを知りたい、という場面です。盛土そのものは、宅地開発で広く行われてきた一般的な工法です。

「盛り土」「土盛り」「造成」との違い

「盛土」と「盛り土」は同じ意味で、送り仮名の違いだけです。「土盛り」は、庭や花壇などの小さな規模で土を盛る場合にも使われる、やや広い言い方です。「造成」は、土地を宅地などに使えるよう整える工事の全体を指す言葉で、盛土や切土、擁壁の設置、排水設備の整備などがその中に含まれます。造成された土地は「造成地」と呼ばれ、造成地とは、盛土や切土によって平らにされた土地のことです。

盛土が使われる場面（宅地・道路・堤防）

盛土は、住宅地の造成のほか、道路や鉄道の路体、河川の堤防などにも使われます。宅地では、水はけをよくするために周囲より高くしたり、傾斜のある土地を階段状に平らにしたりする目的で盛られます。守谷市のように、台地や低地、水田だった場所が住宅地として整備されてきた地域では、造成された住宅地が多く、売買の際に造成の履歴を気にする方が増えています。

切土・盛土・切り盛りの違いと地盤の特徴

切土（きりど）とは？地山を削る工事

切土とは、元からある地盤（地山）を削って地面を低くする工事、またはその部分のことです。「切り土」と書くこともあります。もともと自然に固まっている地盤を掘り下げるため、一般に地盤は安定しやすいといわれています。ただし、削った斜面には法面（のりめん）ができ、勾配が急だと崩れやすくなるため、擁壁や法面の保護が必要になることがあります。

盛土（もりど）の特徴｜新しく積んだ土は沈下しやすい

盛土は、運んできた土を重ねて積み上げるため、土が十分に締め固められていないと、時間をかけて少しずつ沈んだり、家の重みで傾いたりすることがあります。盛土の工事では、土を薄い層ごとにまいて転圧（機械で押し固めること）を繰り返し、締固め度を確認しながら高く積み上げていきます。この施工が丁寧に行われているかどうかが、地盤の強さを左右します。

切り盛り（切土盛土）の土地は境目に注意

敷地の一部を切土、残りを盛土にして平らにした土地を「切り盛り」の土地といいます。切土部分は硬く、盛土部分はやわらかいため、同じ建物の下で沈み方に差が出る不同沈下が起きやすい点に注意が必要です。切土盛土の境目に建物がかかる場合は、地盤調査の結果を見ながら基礎や地盤改良の方法を決めます。

切土と盛土の比較表

項目	切土	盛土
工事の内容	高い地盤を削って低くする	低い場所に土を積んで高くする
地盤の傾向	地山のため安定しやすい	締固めが不十分だと沈下しやすい
主なリスク	削った斜面（法面）の崩れ	沈下・擁壁の変状・盛土の崩壊
家を建てるとき	地盤調査で確認	地盤調査と必要に応じた地盤改良

盛土の土地を見分ける方法｜5つのチェックポイント

盛土かどうかの見分け方に、ひとつで確実な方法はありません。次の5つを組み合わせて確認するのが現実的です。

1. 古い地図・空中写真で昔の地形を調べる

国土地理院の「地理院地図」では、過去の空中写真や、標高を色分けした地図を見ることができます。昔は谷や沢、田んぼ、池だった場所は、土を入れて造成された可能性があります。地名に「谷」「沢」「窪」「田」などが含まれていないかも、参考情報のひとつです。ただし、地名だけで判断はできません。

2. 大規模盛土造成地マップを確認する

国土交通省の方針に基づき、市区町村は「大規模盛土造成地マップ」を公表しています。谷を埋めた盛土で面積が3,000平方メートル以上のもの、斜面に盛土をしたもので、元の地面の傾きが20度以上かつ盛土の高さが5メートル以上のものなどが対象です。守谷市内の公表状況や、お持ちの土地が該当するかどうかは、役所の窓口やホームページで確認してください。

3. 役所で開発許可や造成の図面を確認する

住宅団地として開発された土地は、造成時の許可や完了検査の記録が役所に残っていることがあります。造成図や検査済証がわかれば、どこを切り、どこを盛ったかがわかる場合があります。窓口で閲覧できる資料の範囲は役所によって違うため、事前に問い合わせると確実です。

4. 現地で擁壁・塀・基礎・道路を観察する

現地では、擁壁のひび割れや傾き、ブロック塀の傾き、基礎や外壁のひび、敷地と道路の境目の段差、水たまりのできやすさなどを観察します。周囲の家で地盤沈下の補修跡があれば、土地全体の性質を示すサインかもしれません。擁壁については擁壁とは？種類・耐用年数・工事費用と売却時の注意点も参考にしてください。

5. 地盤調査（スウェーデン式サウンディング試験など）で確認する

最終的に地盤の強さを判断するのは地盤調査です。戸建て住宅では、スウェーデン式サウンディング（SWS）試験が広く使われています。調査の結果、地盤が弱いとわかれば、地盤改良工事を検討します。調査費用は数万円程度が目安ですが、土地や調査方法によって変わります。

盛土のリスク｜沈下・擁壁・液状化・地震・豪雨

地盤沈下・不同沈下のリスク

盛土は、締固めが不足していると、時間とともに沈みます。全体が均等に沈めば影響は小さくても、場所によって沈み方が違う不同沈下が起きると、建物が傾いたり、基礎や壁にひびが入ったり、ドアや窓の開閉に支障が出たりします。

擁壁の変状・崩壊のリスク

高低差のある盛土の土地では、擁壁が土を支えています。擁壁にひび割れや水抜き穴の詰まりがあると、雨水が溜まって土の圧力が増し、擁壁の変形や崩壊につながるおそれがあります。古い擁壁は現在の基準を満たしていないことがあり、造り替えには大きな費用がかかる場合があります。

地震・液状化・豪雨で被害が出やすい場合

盛土は、地震の揺れで滑ったり、豪雨で土が水を含んで崩れたりする災害が各地で起きています。造成地は地下水の状態によっては液状化の影響を受けることもあります。守谷市の地盤や液状化については守谷市の液状化リスク｜地盤と売却への影響、洪水や地震への備えについては守谷市の防災・ハザードマップもあわせてご覧ください。

盛土規制法とは？2023年施行の新しいルール

盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）の目的

盛土規制法は、正式名称を「宅地造成及び特定盛土等規制法」といい、2023年（令和5年）5月26日に施行されました。2021年7月に静岡県熱海市で起きた大規模な土石流災害をきっかけに、従来の宅地造成等規制法を改正した法律で、国土交通省が所管しています。宅地だけでなく、農地や森林、駐車場や資材置き場など、土地の用途にかかわらず、危険な盛土等を全国一律の基準で規制します。

許可が必要になる盛土の例

都道府県知事等が指定した規制区域の中で、一定の規模を超える盛土や切土を行う場合は、工事の前に許可や届出が必要です。たとえば、盛土で高さ1メートルを超える崖が生じるもの、盛土や切土の面積が500平方メートルを超えるものなどが代表例ですが、区域の種類によって基準が異なります。庭を少し高くする程度の工事でも、規模によっては対象になる場合があるため、事前に確認が必要です。

守谷市で盛土をするときの確認先

規制区域の指定状況は、茨城県のホームページや守谷市の窓口で確認できます。DIYで土を入れる、駐車場をかさ上げする、といった工事を考えている場合も、始める前に自治体へ相談してください。許可を受けずに行った盛土は、是正命令などの対象になる可能性があります。売却する土地に過去の盛土がある場合も、いつ、誰が、どの程度行ったかをわかる範囲で整理しておくと安心です。

盛土の費用と地盤改良の目安

盛土工事の費用（盛土費用）の考え方

盛土費用は、土の量（立米・立方メートル）、土の種類、運搬距離、締固めの方法、擁壁や排水の有無などで大きく変わります。一般には、土の購入・運搬・敷きならし・転圧を含めて、1立方メートルあたり数千円から1万円台になることが多いといわれますが、条件次第で上下するため、必ず複数の業者から見積りを取って比較してください。

地盤改良の主な工法と費用の目安

工法	内容	費用の目安
表層改良	地表から2メートル程度まで、セメント系の固化材を混ぜて固める	数十万円程度
柱状改良	地中にセメント系の柱を造り、建物を支える	数十万円〜150万円程度
鋼管杭工法	鋼製の杭を硬い層まで打ち込む	100万円〜数百万円程度

上の金額は一般的な目安で、土地の広さ・地盤の状態・建物の規模によって変動します。盛土の土地は、地盤改良が必要になる場合があるため、購入や建築を検討する際は、あらかじめ地盤調査を行い、改良費用を含めて資金計画を立てましょう。

盛土の土地を売却するときの注意点

わかっている事実は正直に伝える

売却する土地が盛土であること、過去に沈下や擁壁の補修があったことなど、わかっている事実は、重要事項説明や売買契約の前に買主へ伝えるのが基本です。知っていて伝えなかった場合、引渡し後に買主から契約不適合責任を問われ、補修費用の負担や契約の解除、損害賠償を求められるおそれがあります。わからない部分は「不明」と伝え、調査をするかどうかを不動産会社と相談しましょう。

地盤調査・擁壁・境界の資料をそろえておく

過去に行った地盤調査の報告書、造成や擁壁の図面、検査済証、境界確定の測量図などが残っていれば、売却時に大きな安心材料になります。境界の確認方法は境界線とは？境界標の種類・確定測量の流れ・費用の目安、官民境界・民民境界とは？もご参照ください。道路の幅は幅員とは？、建てられる建物の大きさは容積率とは？で確認できます。

仲介か買取か｜土地の状態で選び方が変わる

地盤や擁壁に不安がなく、時間をかけて高く売りたい場合は、仲介での売却が向いています。一方、擁壁の補修が必要、盛土の状態が不明、早く現金化したい、というときは、不動産会社が直接買い取る買取が選択肢になります。買取は、現況のまま売れる、契約不適合責任の扱いを事前に相談できる、といった点が強みですが、価格は仲介より低くなる傾向があります。売却にかかる費用や税金は守谷市で不動産を売るときにかかる費用と税金を、土地売却全般は守谷市の土地売却｜境界・農地転用・更地の注意点をご覧ください。

契約不適合責任と瑕疵保険・地盤保証

売主が個人の場合、契約不適合責任の期間を引渡しから一定期間に限る特約を設けるのが一般的です。住宅の地盤については、地盤保証や瑕疵保険が利用できる場合もあります。詳しくは守谷市の瑕疵保険と地盤保証｜液状化は対象外？で解説しています。

盛土の土地を購入・相続するときの確認ポイント

購入前に確認したい5項目

盛土の土地を購入する前には、次の点を確認しましょう。1つ目は造成の時期と方法、2つ目は擁壁の有無と状態、3つ目は地盤調査の結果と改良の要否、4つ目は排水・雨水の流れ、5つ目はハザードマップ上の位置づけです。これらは、不動産会社に重要事項説明の前から質問しておくと、判断がしやすくなります。

相続した土地が盛土だったとき

相続した土地が、実は昔に盛土された場所だったというケースも少なくありません。放置すると擁壁の劣化が進むことがあるため、まず現況を確認し、売却・活用・管理のどれを選ぶかを検討します。擁壁や盛土の状態が気がかりで売りにくいときは、買取も含めてご相談ください。

盛土による土砂災害の事例と崩落を防ぐ対策

盛土が関係する土砂災害は、過去に全国で発生しています。2021年7月に静岡県熱海市で起きた土石流では、上流部の盛土が崩落し、土砂が下流へ流れ込んだとされています。盛土は、大雨で水を含むと重くなり、崩れやすくなります。この事例を受けて、全国で盛土の総点検が実施され、安全性に問題がある盛土への対策が進められてきました。

盛土の崩落を防止するための主な対策

盛土の安全を保つには、土を薄く敷いて転圧し、十分に締め固めること、斜面では段切り（斜面を階段状に削って盛土がすべらないようにすること）を行うこと、雨水を逃がす排水施設や擁壁を適切に設けること、そして定期的に点検することが基本です。守谷市で盛土のある土地を持っている方は、大雨のあとに擁壁のひび割れや水の染み出し、地面の陥没が発生していないかを確認しましょう。異変を見つけたら、早めに専門家へ相談してください。

盛土に関する用語の概要｜法面・勾配・締固め度

盛土の資料や見積書には専門用語が出てきます。法面（のりめん）は盛土や切土の斜面のこと、勾配は斜面の傾きの度合い、締固め度は土をどれだけ固めたかを示す指標で、転圧は機械で土を押し固める作業です。埋め戻しは、掘った穴や溝に土を戻す作業を指します。売買の場面では、重要事項説明で説明される事項の中に、造成地かどうか、擁壁の有無などが含まれます。用語の意味がわからない場合は、遠慮なく不動産会社に質問してください。

盛土・擁壁が気になる土地は、ハウスドゥ 守谷店へご相談ください

盛土の土地は、地盤・擁壁・境界・道路条件によって、売却方法や価格の考え方が変わります。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店では、守谷市とその周辺の土地や家について、仲介での売却と買取の両方をご案内しています。擁壁の補修や盛土の状態に不安がある土地、売りにくいと感じている土地のご相談もお受けしています。売れにくい土地の買取については土地の買取｜守谷・常総の売れない土地を現金化もご覧ください。査定のご相談は無料です。お電話は0120-565-072、お問い合わせはこちらのフォームからどうぞ。

盛土に関するよくある質問（FAQ）

盛土（もりど）とは何ですか？読み方と意味を教えてください。

盛土（もりど）とは、低い場所や斜面に土を盛り上げて、地面の高さを上げた部分のことです。「盛り土」と書くこともあり、土盛りとも呼ばれます。宅地では、土地を平らにするために行う造成工事のなかで、盛土と切土が組み合わせて使われます。

盛土と切土の違いは何ですか？

切土（きりど）は、高い地盤を削って低くする工事、またはその削った部分を指します。盛土は反対に、土を盛って高くする工事です。元からある地山を削る切土のほうが地盤は安定しやすく、土を積み上げた盛土は、締固めが不十分だと沈下しやすいとされています。両方を組み合わせた「切り盛り」の土地では、境目に注意が必要です。

盛土の土地は売却できますか？

売却できます。盛土があること自体は法律で禁じられていません。ただし、地盤の状態や擁壁の状況を把握しておかないと、買主から不安を持たれたり、引渡し後のトラブルにつながったりすることがあります。わかっている範囲の情報を整理して売り出すことが大切です。

盛土かどうかはどうやって調べればよいですか？

古い地図や空中写真で昔の地形を確認する、市が公表している大規模盛土造成地マップを見る、役所で造成や開発許可の図面を確認する、現地で擁壁や塀のひび割れ・傾きを見る、地盤調査を行う、という流れが基本です。1つの方法だけで判断せず、複数を組み合わせると精度が上がります。

盛土の土地に家を建てるときの費用はどのくらいかかりますか？

地盤調査を行ったうえで、必要に応じて地盤改良をします。地盤調査は数万円、地盤改良は工法によって数十万円から数百万円と幅があり、土地の状態で大きく変わります。あくまで目安なので、実際の金額は施工会社の見積りで確認してください。

盛土規制法とは何ですか？

正式名称は「宅地造成及び特定盛土等規制法」で、2023年5月に施行されました。2021年の静岡県熱海市での土石流災害をきっかけに、旧宅地造成等規制法を改正し、土地の用途にかかわらず危険な盛土等を全国一律の基準で規制する法律です。規制区域は都道府県知事等が指定し、区域内で一定規模以上の盛土・切土を行う場合は許可や届出が必要になります。

売主は盛土のことを買主に伝える必要がありますか？

知っている事実で、買主の判断に影響するものは、重要事項説明や売買契約の前に正直に伝えるのが基本です。伝えずに売却すると、引渡し後に契約不適合責任を問われることがあります。わからない部分は「不明」と伝えたうえで、調査をするかどうかを不動産会社と相談しましょう。

盛土で擁壁が傾いている土地も買取してもらえますか？

状況によりますが、ご相談は可能です。擁壁の補修や造り替えが必要な土地は、仲介では買主が見つかりにくいことがあります。ハウスドゥ 守谷店では現況のまま買取のご相談もお受けしていますので、まずは状況をお知らせください。