守谷市の瑕疵保険と地盤保証｜液状化は対象外？【2026】

守谷市で家を売ろうと考えたとき、「うちの土地は液状化しないか」「地盤は大丈夫か」という不安と同じくらいよく出てくるのが、「瑕疵保険」や「地盤保証」という聞き慣れない言葉だ。守谷市の液状化リスク｜地盤と売却への影響【2026】では地盤そのもののリスクを取り上げたが、今回は視点を変えて「万が一のときに誰が・何を守ってくれるのか」という保険・保証の制度を整理する。新築住宅を対象にした「住宅瑕疵担保履行法」、中古住宅の個人間売買で使える「既存住宅売買瑕疵保険」、そして住宅事業者が任意で加入する「地盤保証」。名前が似ているためよく混同されるが、対象になる住宅も、守ってくれる範囲も、実はそれぞれ違う。守谷市で売却・購入を検討している方が、重要事項説明の場で慌てないために知っておきたいポイントをハウスドゥ 守谷がまとめた。

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まず結論｜3つの制度は「対象になる住宅」が違う

細かい説明に入る前に、全体像を押さえておきたい。守谷市に限らず全国共通の制度として、次の3つが存在する。

• 住宅瑕疵担保履行法・住宅瑕疵担保責任保険：宅建業者が自ら売主となる「新築住宅」が対象。法律で加入（または供託）が義務付けられている。
• 既存住宅売買瑕疵保険：個人が売主になる「中古（既存）住宅」が対象。加入は任意で、検査に合格することが条件。
• 地盤保証：住宅を建てる事業者が地盤保証会社と結ぶ、地盤の不同沈下などに備える民間の保証制度。液状化は原則対象外。

守谷市は3つの一級河川に囲まれた低地が多く、地盤や水害への関心が高いエリアだからこそ、この3つを取り違えないことが、売却時の重要事項説明や買主への説明を誠実に行ううえで欠かせない。

住宅瑕疵担保履行法・住宅瑕疵担保責任保険とは（新築住宅向け）

制度ができた背景

住宅品質確保法（品確法）により、住宅の売主・請負人は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられている。しかし、この責任を負うべき事業者が倒産してしまうと、買主は泣き寝入りになりかねない。そこで平成21年10月1日から施行されたのが住宅瑕疵担保履行法で、新築住宅の引き渡しを行う売主・請負人に「資力確保措置」（保証金の供託、または住宅瑕疵担保責任保険への加入）を義務付けている。

資力確保措置の2つの方法

事業者は毎年1回の基準日（3月31日）までに、過去10年間に引き渡した新築住宅の供給戸数に応じて算定される瑕疵担保保証金を法務局（供託所）へ供託するか、住宅瑕疵担保責任保険法人の保険に加入するかを選ぶ。どちらの方法でも、万が一売主・請負人が倒産などで瑕疵担保責任を果たせなくなった場合に、買主が保険金や供託金から補修費用等の支払いを受けられる仕組みになっている。

保証の対象と期間

対象となるのは、構造耐力上主要な部分（基礎・柱・梁など）と、雨水の浸入を防止する部分（屋根・外壁の防水など）の瑕疵。期間は引き渡しから10年間で、この10年という期間は特約による短縮が認められていない。逆にいえば、液状化による不同沈下のように構造耐力に影響する損傷であれば、新築住宅の場合はこの制度でカバーされ得るということになる。

「住宅瑕疵担保責任保険」という検索キーワードが指すもの

「住宅瑕疵担保責任保険」というキーワードで検索すると、多くはこの新築住宅向けの制度がヒットする。守谷市内で新築一戸建てや新築分譲マンションを購入・売却する場合は、契約前に売主（不動産会社や工務店）がどちらの資力確保措置を選んでいるかを確認しておくと安心材料になる。

既存住宅売買瑕疵保険とは（中古住宅・個人間売買向け）

なぜ中古住宅には別の制度が必要なのか

住宅瑕疵担保履行法が対象にしているのは、あくまで宅建業者が売主となる新築住宅だ。個人が所有する中古住宅を個人間で売買する場合、この法律の対象外になるうえ、そもそも個人の売主に十分な資力がないケースも少なくない。そこで用意されているのが「既存住宅売買瑕疵保険」で、特に個人間売買を対象にした「個人間売買タイプ」が、守谷市のような住宅地で中古戸建てを売る場合に関係してくる。

加入の仕組みと流れ

個人間売買タイプの既存住宅売買瑕疵保険は、住宅そのものではなく、検査を行う「検査事業者」が保険法人の保険に加入する形をとる。加入するためには、専門の建築士による検査に合格することが条件で、引き渡し前に検査と保険への申し込みを済ませておく必要がある。

保険期間と保険の対象

保険期間は最長5年間。保険の対象になるのは、新築住宅向けの制度と同じく、①構造耐力上主要な部分、②雨水の浸入を防止する部分にある「隠れた瑕疵」で、検査に合格した箇所について保証される。

費用の目安と負担者

戸建て住宅の場合、保険料はおおむね5万円程度から、検査費用は5万円〜10万円ほどが目安とされ、検査料と保険料を合わせると7万円〜15万円程度かかるのが一般的だ。費用の負担者に明確な決まりはなく、原則は売主負担とされることが多いものの、実際の取引では売主・買主どちらが払うかを話し合いで決めるケースも見られる。

個人が売主でも入れる、という点が最大のメリット

「中古住宅だから何かあっても保証はない」と思い込んでいる売主・買主は多い。既存住宅売買瑕疵保険を使えば、検査に通った中古住宅について、個人が売主であっても第三者機関による保証を付けられる。守谷市で相続した実家や、長く住んだ戸建てを売却する際、この制度を知っているかどうかで買主への安心材料の出し方が変わってくる。

地盤保証とは（住宅事業者向けの民間保証）

地盤保証の基本的な仕組み

地盤保証は、住宅を建てて販売する住宅事業者が、地盤保証会社と契約するタイプの民間保証制度だ。事業者が地盤調査の結果をもとに保証を申し込み、建物が不同沈下などを起こした場合の修復費用等をカバーする。前述の瑕疵保険が「法律に基づく制度」であるのに対し、地盤保証は各保証会社が独自に設計・運営している民間サービスという違いがある。

保証期間は10年〜20年が目安

保証期間は保証会社やプランによって幅があり、10年程度のものから、長いものでは20年といったプランも用意されている。新築時に事業者が加入しているケースが多く、既存住宅の売却時には「その物件がすでに地盤保証に入っているか」を確認することが実務上のポイントになる。

重要：液状化は原則、地盤保証の対象外

ここが最も誤解されやすい点だ。標準的な地盤保証は、住宅の重みで地盤が徐々に沈んでいく「不同沈下」を主な対象としており、地震や液状化による損傷は原則として保証の対象外とされている。守谷市のように利根川・鬼怒川・小貝川に囲まれた低地を抱えるエリアでは、「地盤保証に入っているから液状化も安心」という誤解が生じやすいため注意したい。

液状化に備えるための特約・オプション

近年は、通常の地盤保証に加えて「液状化保証」とセットになった商品や、液状化に関する特約付きの保証も登場している。液状化特約は、事前に液状化判定を行い、判定結果に応じた液状化対策（地盤改良など）を実施した物件を対象に、地震に起因する地盤の液状化現象で不同沈下した建物の沈下修正工事を保証する仕組みだ。すべての物件で使えるわけではなく、対策済みであることが前提になる点は押さえておきたい。

3つの制度をまとめて比較する

混同されがちな3つの制度の違いを整理すると、次のようになる。

制度	対象になる住宅	加入義務	保証期間	液状化
住宅瑕疵担保履行法・保険	新築住宅（業者売主）	法律で義務	10年	構造耐力に影響すれば対象になり得る
既存住宅売買瑕疵保険	中古住宅（個人間売買）	任意	最長5年	構造耐力に影響すれば対象になり得る
地盤保証	新築時に事業者が加入した住宅	任意（民間）	10〜20年	原則対象外（特約があれば別）

いずれの制度も「隠れた瑕疵」や「不同沈下」を対象にしており、経年劣化や、契約時に説明済みの既知の不具合は対象にならない点は共通している。

守谷市で売却するときに確認しておきたいこと

1. 建築時の保証書類が残っていないか探す

地盤保証や既存住宅売買瑕疵保険は、加入していれば保証書や付保証明書が発行されている。売却を検討し始めたら、まず建築時の書類一式の中にこうした証明書がないか確認しておきたい。見つかれば、買主に対する強力な安心材料になる。

2. 書類が見当たらない場合の対応

証明書が見当たらない場合でも、保証会社や住宅瑕疵担保責任保険協会に問い合わせれば、加入状況を確認できることがある。建築当時の施工会社（すでに廃業している場合もある）に代わって、保証会社側に記録が残っているケースもあるため、諦めずに問い合わせてみる価値がある。

3. 中古住宅の売却では既存住宅売買瑕疵保険の活用を検討する

守谷市内で相続した実家や、長年住んだ戸建てを個人として売却する場合、既存住宅売買瑕疵保険への新規加入を検討する余地がある。買主側の住宅ローン控除の要件や、フラット35などの技術基準の確認にも関わってくる場合があるため、検討する際は保険法人や仲介会社に条件を確認しておきたい。

4. 液状化リスクがある土地では「対象外」を前提に説明する

地盤保証に入っているからといって液状化がカバーされるとは限らない、という事実を、売主自身が正しく理解しておくことが重要だ。守谷市の液状化リスク｜地盤と売却への影響で紹介したような地盤調査の記録とあわせて、保証の対象範囲を誠実に伝えることが、後々のトラブル防止につながる。

5. 重要事項説明との関係

瑕疵保険や地盤保証の加入状況そのものは、水害ハザードマップのような法律上の説明義務項目ではないが、告知書（物件状況等報告書）で保証の有無を尋ねられるのが一般的だ。正確に記載できるよう、事前に情報を整理しておくとスムーズだ。

訳あり・相続物件でも安心して相談できる理由

ハウスドゥ 守谷は買取専門としての実務経験がある

保証書類が見つからない、地盤に不安があるなど、通常の仲介では敬遠されがちな物件でも、買取を専門に扱ってきた実績がある。全国的な知名度を誇るハウスドゥブランド（イメージキャラクター：古田敦也氏）を背景に、守谷市という地域に根差した対応を行っている。

宅地建物取引士による説明

瑕疵保険や地盤保証は専門用語が多く、売主・買主どちらにとっても分かりにくい制度だ。宅地建物取引士が同席し、重要事項説明・告知書の記載を含めてわかりやすく説明する体制を整えている。

まとめ｜「保証があるから安心」ではなく「何が対象か」を確認する

住宅瑕疵担保履行法・既存住宅売買瑕疵保険・地盤保証は、いずれも住宅の欠陥や沈下に備える制度だが、対象になる住宅も保証範囲も異なる。特に地盤保証は液状化を原則カバーしないという点は、守谷市のように河川に囲まれた地域では見落とせないポイントだ。売却を検討する際は、建築時の保証書類を探すこと、そして保証の対象範囲を正しく理解したうえで買主に誠実に伝えることが、結果的にスムーズな取引につながる。ハウスドゥ 守谷では、こうした制度面も含めた守谷市内の不動産売却・査定のご相談を承っている。

よくある質問

Q. 住宅瑕疵担保責任保険と既存住宅売買瑕疵保険は同じものですか？

A. 異なります。住宅瑕疵担保責任保険は宅建業者が売主となる新築住宅が対象で法律上の義務ですが、既存住宅売買瑕疵保険は中古住宅の個人間売買などを対象にした任意の保険です。名前が似ているため混同されやすいので注意してください。

Q. 地盤保証に入っていれば液状化も補償されますか？

A. 原則として補償されません。標準的な地盤保証は建物の不同沈下を対象としており、地震や液状化による損傷は対象外とされているのが一般的です。液状化に備えるには、液状化保証や特約が付いた商品を選ぶ必要があります。

Q. 中古住宅を売るとき、保証や保険は必ず必要ですか？

A. 必須ではありません。既存住宅売買瑕疵保険は任意加入の制度です。ただし、加入することで買主に対する安心材料になり、条件によっては住宅ローンなどの審査にも関わる場合があるため、検討する価値はあります。

Q. 建築時の保証書類が見つからない場合はどうすればいいですか？

A. 保証会社や住宅瑕疵担保責任保険協会に問い合わせることで、加入状況が確認できる場合があります。施工会社が廃業していても、保証会社側に記録が残っていることがあるため、まずは問い合わせてみることをおすすめします。

Q. 既存住宅売買瑕疵保険の費用は誰が払うのですか？

A. 明確な決まりはなく、原則は売主負担とされることが多いですが、実際の取引では売主・買主の話し合いで負担割合を決めるケースもあります。事前に仲介会社を交えて相談しておくとよいでしょう。

Q. 守谷市の中古住宅でも既存住宅売買瑕疵保険は使えますか？

A. はい、全国共通の制度のため守谷市内の中古住宅でも利用できます。ただし、専門の建築士による検査に合格することが加入の条件になるため、事前に検査を依頼する必要があります。