守谷市内には、板戸井や大柏、野木崎など14か所の「土砂災害警戒区域」が指定されています。ハザードマップで自分の家がこの区域に入っていると分かると、「家を建て替えられるのか」「売却できるのか」と不安になる方は少なくありません。結論から言うと、警戒区域内でも家を建てることも売却することも可能ですが、区域の種類によっては建物の構造や開発行為に一定の制限がかかります。この記事では、守谷市の指定状況を一次情報で確認しながら、建築制限の中身と売却時の注意点をハウスドゥ 守谷が整理します。
- 土砂災害警戒区域には「イエローゾーン」と「レッドゾーン」がある
- 建築制限があるのはレッドゾーンだけ
- 守谷市内の指定区域は14か所、すべてがレッドゾーン
- 自分の家がレッドゾーンに入っているか確認する方法
- レッドゾーンの土地・建物を売却するときの注意点
- レッドゾーンでも家は建てられる、売却もできる
- 土砂災害警戒区域の土地・家は売れる？価格への影響と理由
- 土砂災害警戒区域の不動産を売却する5ステップ
- 仲介と買取、警戒区域の物件にはどちらが向いている？
- 指定解除や対策工事で売却条件は変わる？
- 売却時に買主へ伝える内容と契約不適合責任
- 守谷市で警戒区域の不動産を売るときの相談先
- よくある質問（FAQ）
- まとめ｜制限の中身を正しく知れば、レッドゾーンでも選択肢は狭まらない
土砂災害警戒区域には「イエローゾーン」と「レッドゾーン」がある
土砂災害防止法にもとづく指定区域には、実は2つの段階があります。名前が似ているため混同されがちですが、建築制限の有無を左右する重要な違いです。
警戒区域（イエローゾーン）とは
土砂災害が発生した場合に、住民の生命または身体に危害が生ずるおそれがあると認められる区域です。避難体制の整備やハザードマップでの周知が中心で、区域内であっても開発行為や建築行為そのものが制限されるわけではありません。
特別警戒区域（レッドゾーン）とは
警戒区域のうち、土砂災害が発生した場合に建築物が損壊し、住民の生命または身体に著しい危害が生ずるおそれがあると認められる区域です。レッドゾーンに指定されると、後述する開発行為の制限や建築物の構造規制の対象になります。
建築制限があるのはレッドゾーンだけ
「土砂災害警戒区域＝家が建てられない」というわけではありません。制限がかかるのは、レッドゾーン（特別警戒区域）に指定された土地だけです。
対象になる建物と許可が必要なケース
レッドゾーン内で自己の居住用ではない分譲住宅や、高齢者・障がい者などが利用する要配慮者利用施設（老人ホーム、保育所、病院など）を新築する場合は、あらかじめ都道府県知事の許可を受ける必要があります。個人が自分で住むための一戸建てを建て替える場合は、この許可の対象外です。
建築物の構造規制（鉄筋コンクリート造の外壁・防護壁など）
居室を有する建築物をレッドゾーン内に建てる場合は、建築基準法で定められた構造方法に適合させる必要があります。具体的には、土砂の直撃を受ける可能性がある面の外壁を鉄筋コンクリート造にする、または敷地内に鉄筋コンクリート造の塀（防護壁）を設置するといった対策が代表例です。既存の建物をそのまま使い続けることは可能ですが、建て替えや増築の際にはこの構造基準への適合が必要になる点に注意してください。
守谷市内の指定区域は14か所、すべてがレッドゾーン
茨城県公式サイトが公表している指定箇所一覧によると、守谷市内で土砂災害警戒区域に指定されているのは以下の14か所です。指定日はいずれも平成23年（2011年）2月21日で、対象となる自然現象はすべて「急傾斜地の崩壊」です。そして注目すべき点として、守谷市の14か所はすべてが警戒区域（イエローゾーン）であると同時に特別警戒区域（レッドゾーン）にも指定されています。つまり守谷市内でこの区域に該当する場合、前述の建築制限がそのまま適用されると考えておく必要があります。
指定エリア一覧
- 野木崎（2か所）
- 大柏（3か所）
- みずき野6丁目（1か所）
- 板戸井（6か所）
- 高野（1か所）
- けやき台3丁目（1か所）
指定日と公示図書は茨城県サイトで確認できる
各箇所の詳細な区域図（公示図書）はPDF形式で茨城県のホームページに公開されています。ご自宅や検討中の物件の地番が区域に含まれるかどうかは、この公示図書または後述するハザードマップで確認するのが確実です。
自分の家がレッドゾーンに入っているか確認する方法
「うちは対象なのか分からない」という場合は、次の2つの方法で確認できます。
守谷市防災ハザードマップで確認する
守谷市が公表している防災ハザードマップには、土砂災害警戒区域の位置が地図上に示されています。市の窓口（交通防災課）やホームページから入手できます。
茨城県の指定箇所ページ・公示図書（PDF）で確認する
茨城県のホームページでは、守谷市を含む県内市町村ごとに指定箇所と区域図（PDF）が公開されています。箇所番号・箇所名・所在地まで一次情報として確認できるため、購入や売却を検討する際は一度目を通しておくと安心です。
レッドゾーンの土地・建物を売却するときの注意点
「制限があるなら売れないのでは」と心配される方もいますが、レッドゾーン内の不動産も通常どおり売買されています。ただし、売却時にはいくつか押さえておくべきポイントがあります。
重要事項説明で必ず告知される
宅地建物取引業法により、土砂災害警戒区域・特別警戒区域に該当する物件は、売買契約前の重要事項説明で買主に必ず説明することが義務づけられています。告知をせずに契約することはできないため、売主自身も早い段階で区域の該当有無を把握しておくことが大切です。
住宅ローンの審査に影響することがある
金融機関によっては、レッドゾーン内の物件に対して住宅ローンの審査基準を厳しくしたり、火災保険・地盤保険の加入を条件にしたりするケースがあります。買主側の資金計画に影響するため、早めに情報を開示しておくことで契約後のトラブルを避けやすくなります。
建て替え・増改築のときは事前に構造規制を確認する
売却ではなく建て替えを検討している場合は、着工前に市の建築担当窓口や設計士に構造規制の内容を確認しておくと、想定外の追加コストを避けられます。
レッドゾーンでも家は建てられる、売却もできる
ここまで見てきたとおり、レッドゾーンに指定されているからといって「家が建てられない」「売れない」というわけではありません。
既存不適格建築物の考え方
区域指定より前に建てられた既存の建物は、そのまま住み続けることができます（既存不適格）。建て替えや大規模な増改築を行うタイミングで、はじめて構造基準への適合が必要になります。
対策工事で建築が可能になるケースもある
擁壁の設置や外壁の補強など、必要な対策工事を行うことで、レッドゾーン内でも新築・建て替えが可能になるケースがあります。費用や工法は現地の地形によって異なるため、個別に専門家へ相談することをおすすめします。
守谷市の水害・地震も含めた防災リスク全体の考え方は、守谷市の防災・ハザードマップ｜洪水・地震の備え【2026】で詳しく解説しています。あわせてご確認ください。
土砂災害警戒区域の土地・家は売れる？価格への影響と理由
結論からお伝えすると、土砂災害警戒区域内の土地や家でも売却はできます。ただし、区域外の同じ条件の物件と比べると、価格が低めになったり、買主が見つかるまでに時間がかかったりする場合があります。その理由は、土砂災害の危険がある地域だと買主が不安を感じやすいこと、特別警戒区域では建築制限があること、住宅ローンの審査で慎重に見られる場合があることなどです。
区域の種類別に見る価格への影響の目安
価格への影響は、区域の種類や地形、建物の状態によって大きく変わります。一律に「何割下がる」と言えるものではありませんので、あくまで考え方の目安として整理します。
| 区域の種類 | 価格・売却への影響の傾向 | 売却のポイント |
|---|---|---|
| 警戒区域（イエローゾーン） | 建築制限はないが、買主が危険性を気にして価格交渉の材料になることがある | ハザードマップや過去の災害履歴を整理して、落ち着いて説明できるようにする |
| 特別警戒区域（レッドゾーン） | 建築物の構造規制があり、建て替えを考える買主には影響が大きくなりやすい | 制限の内容を正確に伝え、必要に応じて買取も含めて比較する |
少しでも高く売るために押さえたい3つのこと
第一に、自分の土地や家が警戒区域か特別警戒区域のどちらに入っているのか、範囲はどこまでかを、公示図書などの公式資料で正確に確認します。第二に、擁壁や排水、過去の災害の有無、これまでの管理状況など、買主が知りたい情報を資料にまとめておきます。第三に、1社だけで決めず、仲介と買取の両方の査定を取って比較します。情報が整っているほど、買主の不安が減り、価格交渉でも根拠をもって対応できます。
土砂災害警戒区域の不動産を売却する5ステップ
流れは通常の売却と大きく変わりませんが、区域の確認と買主への告知が加わる点が特徴です。
- 区域の確認：守谷市のハザードマップや茨城県の公示図書で、警戒区域か特別警戒区域かを確認します。
- 査定の依頼：土砂災害警戒区域の取引に慣れた不動産会社へ、訪問査定を依頼します。
- 売却方法の選択：仲介で市場価格を目指すか、買取で早く確実に売るかを決めます。
- 重要事項説明と契約：区域内であることを買主へ書面で説明したうえで、売買契約を結びます。
- 引渡しと税金の確認：決済・引渡しのあと、譲渡所得の申告や特例の適用を確認します。
売却にかかる費用や税金の全体像は守谷市の不動産売却にかかる費用と税金、準備しておく書類は不動産売却の必要書類一覧で詳しく解説しています。
仲介と買取、警戒区域の物件にはどちらが向いている？
警戒区域の物件は、買主が限られる分、売り方の選択が結果を左右します。それぞれの特徴を比べてみましょう。
| 項目 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 買主 | 個人や事業者など一般の買主 | 不動産会社 |
| 価格 | 市場価格を目指せるが、売れるまで時間がかかることがある | 仲介より低めになりやすいが、金額が早く確定する |
| 売却までの期間 | 数か月かかる場合もある | 条件が合えば短期間で完了することが多い |
| 契約不適合責任 | 売主が負うのが原則 | 免責とする条件で取引されることが多い（会社により異なる） |
| 向いているケース | 時間に余裕があり、価格を優先したい | 早く手放したい、近隣に知られずに売りたい、責任を残したくない |
それぞれの仕組みは仲介とは、買取とはのページでも確認できます。どちらが合うかは物件の状況次第ですので、まずは査定で比べるのがおすすめです。
指定解除や対策工事で売却条件は変わる？
土砂災害警戒区域の指定は都道府県が行うもので、所有者が申請して解除できるものではありません。砂防施設などの対策工事が行われ、土砂災害の危険性が下がったと判断された場合に、県が調査して区域が見直され、解除や縮小につながるケースがあります。ただし、見直しには時間がかかり、いつ解除されるかは売主には分かりません。
斜面の樹木の伐採や擁壁の補修など、個人でできる管理は安全のために大切ですが、それだけで区域の指定が解除されるわけではありません。解除を待つよりも、現在の指定内容を前提に売却方法を考えるほうが、現実的な判断につながります。
売却時に買主へ伝える内容と契約不適合責任
土砂災害警戒区域に含まれているかどうかは、宅地建物取引業者が重要事項説明で買主へ説明する事項です。売主としても、自分が知っている事実は正確に伝える必要があります。
注意したいのは契約不適合責任です。契約書で売主の責任を免除する特約を付けても、売主が知っていながら買主に伝えなかった事実については、責任を免れることができないとされています（民法572条）。区域内であることや過去の災害・補修の履歴など、把握している情報は隠さず共有することが、売却後のトラブル防止につながります。
守谷市で警戒区域の不動産を売るときの相談先
区域の確認から査定、仲介・買取の比較までを一緒に進めたい場合は、地元の不動産会社に早めに相談するのが近道です。ハウスドゥ 守谷では、土地・戸建ての売却について無料で査定を行い、仲介と買取のどちらが合うかを一緒に整理します。お電話（0120-565-072）またはお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。
よくある質問（FAQ）
Q. 土砂災害警戒区域と特別警戒区域はどちらが規制が厳しいですか？
A. 特別警戒区域（レッドゾーン）のほうが規制の対象です。警戒区域（イエローゾーン）単独では建築や開発の制限はありません。
Q. 守谷市に土砂災害警戒区域はいくつありますか？
A. 茨城県公式サイトによると、令和6年時点で野木崎・大柏・みずき野6丁目・板戸井・高野・けやき台3丁目の合計14か所が指定されています。
Q. レッドゾーン内の家は住宅ローンが組めませんか？
A. 組めないわけではありませんが、金融機関によって審査基準や条件（保険加入など）が異なる場合があります。事前に金融機関へ確認することをおすすめします。
Q. レッドゾーンの土地を売るときに何か特別な手続きが必要ですか？
A. 特別な行政手続きは不要ですが、重要事項説明で区域の該当を買主に告知することが宅地建物取引業法で義務づけられています。
Q. 自分の家が警戒区域に入っているか調べるにはどうすればいいですか？
A. 守谷市防災ハザードマップ、または茨城県ホームページの指定箇所一覧・公示図書（PDF）で確認できます。市販の地図アプリでは確認できないため、必ず公式情報を参照してください。
Q. 既に建っている家を建て替えないなら影響はありますか？
A. 建て替えや増改築を行わない限り、既存の建物にすぐに影響が及ぶわけではありません（既存不適格）。ただし売却時の告知義務は区域指定があるだけで発生します。
Q. 土砂災害警戒区域の土地は買取してもらえますか？
A. 物件の状況によって可能な場合があります。区域の種類や地形、道路や建物の状態によって対応は会社ごとに異なりますので、まずは査定でご相談ください。
Q. 警戒区域の不動産の売却価格はどのくらい下がりますか？
A. 一律の下落率はなく、区域の種類（イエローかレッドか）、土地の形状、擁壁や道路の状況、建物の状態などで大きく変わります。個別の査定で確認するのが確実です。
Q. 警戒区域の指定が解除されたら価格は上がりますか？
A. 買主の不安が減って売却条件が改善する可能性はありますが、必ず価格が上がるとは言えません。解除の時期も売主が決められないため、現在の指定を前提に売却を検討するのが現実的です。
Q. 区域指定を知らずに売ってしまった場合はどうなりますか？
A. 売却前に区域の該当を調べておくのが安全です。重要事項説明で区域内であることが説明されるため、売却活動に入る前に公式資料で確認しておくと、価格交渉や契約でも慌てずに済みます。
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まとめ｜制限の中身を正しく知れば、レッドゾーンでも選択肢は狭まらない
守谷市内の土砂災害警戒区域14か所は、いずれも特別警戒区域（レッドゾーン）に該当し、建て替えや新築の際には構造規制の対象になります。とはいえ、既存の建物にそのまま住み続けることや、告知をしたうえで売却することは可能です。「自分の家が区域に入っているかもしれない」と感じたら、まずは守谷市のハザードマップや茨城県の指定箇所一覧で事実関係を確認し、売却や建て替えを検討する際はハウスドゥ 守谷までお気軽にご相談ください。
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