盛土（もりど）の土地では、建物を建てる前の地盤調査で「地盤改良が必要」と判定されることがあります。「地盤改良っていくらかかるの？」「本当にやらないといけないの？」「売るときは誰が払うの？」——盛土の土地を所有している方、これから購入・売却を考えている方にとって、気になるポイントをまとめました。工法ごとの費用の目安と、売却前に直すべきかどうかの判断材料を、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店がわかりやすく解説します。
なぜ盛土の土地は地盤改良が必要になりやすいのか
盛土は締め固めが不十分だと沈みやすい
盛土は、低い土地に外から運んだ土を盛って高くした地盤です。締め固め（転圧）が十分であれば問題は小さくなりますが、不十分なまま住宅の重みがかかると、時間をかけて少しずつ沈む「不同沈下」が起こることがあります。不同沈下が進むと、建物が傾いたり、基礎や外壁にひびが入ったり、ドアや窓の開閉がしづらくなかったりするおそれがあります。
地盤調査で「支持層が深い」と判定されるケース
建物を建てる前には、建築基準法施行令に基づき地盤調査が行われます。戸建て住宅では、スウェーデン式サウンディング試験（SWS試験）やボーリング調査で、建物をしっかり支えられる硬い地盤（支持層）までの深さや、土の締まり具合（N値など）を調べます。盛土の土地では、この支持層までの距離が深かったり、土の締まりにばらつきがあったりすると、「地盤改良が必要」という判定が出やすくなります。
地盤改良工事の主な工法と費用相場
工法は「弱い地盤がどのくらいの深さまで続くか」で決まる
地盤改良には主に3つの工法があり、弱い地盤の深さによって使い分けられます。以下は一般的な目安で、実際の金額は土地の状況や施工会社の見積もりによって変わります。
| 工法 | 適用の目安（弱い地盤の深さ） | 費用の目安（1坪あたり） | 30坪の場合の目安 |
|---|---|---|---|
| 表層改良工法 | 地表から2m程度まで | 1万円台後半〜3万円程度 | おおむね30〜90万円程度 |
| 柱状改良工法 | 地表から2〜8m程度 | 2万円台後半〜5万円程度 | おおむね50〜150万円程度 |
| 小口径鋼管杭工法 | 地表から5〜10m程度（それ以上対応できる場合もあり） | 4万円〜7万円程度 | おおむね100〜210万円程度 |
工事会社や調査結果によって提示額には幅があるため、必ず複数社から見積もりを取り、金額だけでなく「なぜその工法が必要か」の説明にも納得できるかを確認しましょう。
地盤改良以外にかかる可能性のある費用
地盤改良工事そのものの費用とは別に、地盤調査費用（数万円程度が目安）や、調査結果によっては追加のボーリング調査費用がかかることもあります。見積もりを比較する際は、調査費用を含めた総額で確認することが大切です。
地盤改良が本当に必要かどうかの判断基準
最終的に決めるのは地盤調査の結果
地盤改良が必要かどうかは、見た目や地域の評判だけで判断できるものではありません。最終的には、建築を依頼する会社が実施する地盤調査の結果（支持層の深さ、N値などのデータ）にもとづいて、専門家が判断します。盛土の土地だからといって必ず改良工事が必要になるわけではなく、締め固めが十分で支持層が浅い場合は、改良なしで建築できることもあります。
過去の造成記録や調査資料が残っていると判断材料になる
土地の購入時や相続時に、過去の地盤調査報告書や造成時の図面、地盤保証書などが残っていれば、地盤改良の要否を判断する際の参考資料になります。見つからない場合も「不明」として、不動産会社や調査会社に相談しながら進めましょう。
守谷市内で確認できる資料
国土地理院の地理院地図や、守谷市・茨城県が公表している大規模盛土造成地マップなど、公的な資料から過去の地形や盛土の可能性を確認できる場合があります。ただし、これらはあくまで参考情報であり、最終的な判断には個別の地盤調査が必要です。
売却するときは「誰が地盤改良の費用を負担するか」を整理する
先に改良してから売る場合
地盤の不安を解消してから売却したい場合は、売主が改良工事を行ってから売り出す方法があります。安心感を訴求できる一方、数十万円〜百万円超の工事費を先に負担する必要があり、売却価格に転嫁しきれないケースもあるため、不動産会社に売却価格への影響を相談してから判断するのがおすすめです。
現況のまま売る場合は「わかっている事実」を正直に伝える
改良工事をせずに現況のまま売却する方法もあります。この場合、地盤の状態や過去の沈下・補修歴など、売主が把握している事実は、重要事項説明や売買契約の前に買主へ正直に伝えることが基本です。伝えずに売却すると、引き渡し後に契約不適合責任を問われ、補修費用の負担や契約の解除、損害賠償を求められるおそれがあります。
買取という選択肢
地盤に不安がある土地、改良が必要かどうかの判断に迷う土地は、仲介では買主が見つかりにくいことがあります。ハウスドゥ 守谷店では、こうした現況のままでの買取のご相談もお受けしています。
地盤改良工事の一般的な流れ
1. 地盤調査（SWS試験など）
建築会社や調査会社がSWS試験やボーリング調査を実施し、土地の強さを数値で確認します。
2. 調査結果の判定・工法の提案
調査結果をもとに、改良が必要かどうか、必要な場合はどの工法が適しているかが提案されます。
3. 見積もり・工事会社の選定
提案内容に納得できたら、複数社から見積もりを取り、工法・費用・工期を比較して依頼先を決めます。
4. 着工・施工
工法によって工期は異なりますが、表層改良・柱状改良は数日〜1週間程度、鋼管杭工法は土地の規模や深さによってはそれ以上かかることもあります。
盛土・地盤改良に関するよくある質問（FAQ）
地盤改良工事は必ずやらなければいけませんか？
必須ではありません。地盤調査の結果、支持層までの深さが浅く締め固めが十分と判断されれば、改良工事なしで建築できることもあります。必要かどうかは個別の調査結果で決まります。
地盤改良工事の費用は誰が払うのですか？
新築・建て替えの場合は施主（建築主）が負担するのが一般的です。土地の売買では、売主が先に改良してから売る場合は売主負担、現況のまま売る場合は買主が工事の要否・負担を検討することになります。契約内容や交渉によって異なるため、不動産会社に相談しながら進めましょう。
地盤改良をすれば沈下のリスクはゼロになりますか？
リスクを大きく下げることはできますが、ゼロにはなりません。適切な工法選定と施工品質が重要です。心配な場合は、住宅瑕疵担保責任保険や地盤保証の対象範囲もあわせて確認しておくと安心です。
地盤改良工事の費用は住宅ローンに含められますか？
土地と建物をまとめて購入する新築の場合、建築費の一部として住宅ローンに組み込めることが一般的です。ただし金融機関や商品によって条件が異なるため、事前に金融機関や住宅会社に確認することをおすすめします。
古い造成地（数十年前に盛土された土地）でも調査は必要ですか？
必要です。造成から年数が経っていても、締め固めの状態は土地によって異なります。過去に沈下や補修の形跡がない場合でも、建築前には改めて地盤調査を行うのが基本です。
地盤改良が必要な土地は売りにくいですか？
仲介では買主が工事費用や手間を懸念して成約までに時間がかかることがあります。早期の現金化を希望する場合は、現況のままの買取も選択肢のひとつです。
地盤・盛土が気になる土地は、ハウスドゥ 守谷店へご相談ください
盛土の土地は、地盤改良の要否や費用の見通しが立てにくく、売却判断に迷いがちです。ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店では、守谷市とその周辺エリアの土地・家について、仲介での売却と、現況のままの買取の両方をご案内しています。地盤に不安がある土地のご相談も無料です。
さらに詳しく
盛土とは？切土との違い・見分け方・費用・盛土規制法と売却の注意点【守谷市】
擁壁とは？種類・耐用年数・工事費用と売却時の注意点【守谷市】
無料相談フォーム
この記事に関するご相談はこちらから。秘密厳守で対応いたします。
