「親から相続した家が再建築不可だと言われた」「売却を相談したら、再建築不可物件なので査定が難しいと言われた」。守谷市で家や土地の売却を考えるとき、こうした言葉に出会うことがあります。再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊したあと、同じ場所に新しい建物を建てることが法律上できない土地や家のことです。この記事では、建築基準法の条文と国土交通省・自治体の公表資料をもとに、再建築不可になる仕組み、調べ方、売却への影響、売却の進め方を、はじめての方にもわかるように整理します。
再建築不可物件とは？結論：接道義務を満たさず、建て替えができない物件
再建築不可は法律の言葉ではなく、不動産の通称
「再建築不可」は、法律に出てくる言葉ではありません。建築基準法の決まりを満たさないために、建築確認が受けられず、新しく建物を建てられない土地を、不動産の広告や取引で一般にこう呼んでいます。「再建築不可」と書かれた物件は、現在の建物にそのまま住み続けたり、賃貸したりすることはできても、建て替えることはできません。
原因の多くは、建築基準法43条の「接道義務」
最も多い原因は、接道義務を満たしていないことです。建築基準法43条1項は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています。ここでいう「道路」は、原則として建築基準法上の道路です。見た目は道に面していても、その道が建築基準法上の道路でなければ、接道義務を満たしたことにはなりません。接道義務そのものの条件は接道義務とは？幅員4m・間口2mの条件と満たさない土地の売却方法で詳しく説明していますので、あわせてご覧ください。
再建築不可になる主な4つのパターン
再建築不可の土地は、次のような形でよく見られます。ご自身の土地がどれに近いかを考える手がかりにしてください。
- 道路に全く接していない（袋地）：周囲を他人の土地に囲まれ、道路に出るには他人の土地を通るしかない土地です。
- 路地状の通路の幅が2m未満（旗竿地）：道路から奥へ細い通路が延びていて、その通路の幅が2mに足りない土地です。
- 前の道が建築基準法上の道路ではない：里道・赤道（いわゆる法定外の道）や、建築基準法の道路として認められていない私道に面している土地です。
- 前の道の幅が足りず、後退もできない：幅員4m未満の道は、条件を満たせば2項道路として扱われますが、そうならない場合は接道を満たせません。
なお、接道義務が適用されるのは、都市計画区域と準都市計画区域の中です。土地がどの区域にあるかは、土地ごとに違うため、窓口で確認します。
再建築不可かどうかの調べ方｜守谷市の土地・家を売る前の4ステップ
- 登記簿・公図・測量図を集める：土地の形、地番、間口の長さを確認します。測量図がない場合は、不動産会社に相談してください。
- 前の道の種類を調べる：その道が公道か私道か、建築基準法上の道路かを確認します。道の種類の見分け方は道路の種別とは？建築基準法42条の1項1号〜5号・2項道路の違いで説明しています。
- 建築指導の窓口で確認する：守谷市は建築基準法上の特定行政庁ではありません。道路の種別や接道の取り扱いは、茨城県県南県民センター建築指導課などの窓口で確認します。住所・地番がわかるもの、登記簿の情報、測量図を持っていくとスムーズです。
- 売却を依頼する不動産会社に伝える：不動産会社は、売買の契約前に、道路や建築の制限を買主に説明する義務があります（宅地建物取引業法35条の重要事項説明）。再建築不可の可能性があるときは、早めに伝えて調査を依頼してください。
再建築不可でも建てられる場合がある｜43条2項の認定・許可
接道義務を満たさない土地でも、例外があります。建築基準法43条2項は、次の二つの場合に、接道義務の規定を適用しないとしています。
- 1号（認定）：敷地が幅員4m以上の道（道路には当たらないが、避難や通行の安全上の基準に適合するもの）に2m以上接し、利用者が少数の建築物として基準に合い、特定行政庁が支障がないと認めるもの。
- 2号（許可）：敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、特定行政庁が支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可したもの。
ただし、申請すれば必ず通るわけではなく、土地の状況や建築計画ごとに個別に審査されます。「例外があるから大丈夫」と考えて売却計画を立てるのは危険です。許可の仕組みや流れは但し書きとは？43条但し書き道路・43条2項2号の許可と売却の注意点で説明しています。
再建築不可の家のリフォームと、令和7年4月の4号特例の見直し
「建て替えられないなら、リフォームして使えばよい」と考える方も多いと思います。ここで押さえたいのが、令和7年（2025年）4月1日に施行された建築基準法の改正です。国土交通省の資料や自治体の案内によると、これまで2階建て以下で延べ面積500㎡以下の木造建築物（旧4号建築物）は、建築士が設計・工事監理をする場合に審査の一部が省略されていました（いわゆる「4号特例」）。改正後、この審査省略の対象は、平屋建てで延べ面積200㎡以下の建築物（新3号建築物）に縮小されました。
これにより、2階建て以上、または延べ面積200㎡を超える既存の木造住宅（新2号建築物）で、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）の一種以上を過半にわたって修繕する「大規模の修繕」や、模様替えをする「大規模の模様替え」を行う場合は、確認申請が必要になりました。再建築不可の家では、大規模な工事に確認申請が必要かどうか、そしてそれが受けられるかどうかが、リフォームの大きなポイントになります。壁紙や設備の交換などの小規模な工事と、構造に関わる大規模な工事では扱いが異なるため、工事を決める前に、建築指導の窓口か確認検査機関に相談してください。
再建築不可物件は売れる？売却への影響
再建築不可物件は、売却ができないわけではありません。ただし、次のような影響があることを知っておくと、準備がしやすくなります。
- 買主が限られる：新築を建てたい人は購入できないため、買主は、隣地の所有者、現況のまま使う人、投資や活用を考える人などになりやすくなります。
- 住宅ローンが使いにくい場合がある：担保としての評価が低くなり、金融機関によっては住宅ローンの利用が難しいことがあります。取り扱いは金融機関ごとに異なります。
- 価格に影響しやすい：建て替えができないことは、価格を左右する大きな要素です。どの程度下がるかは、土地の状況と買主の層によって変わるため、一律の数字は示せません。
- 説明の責任が重くなる：再建築不可であることは、買主に正しく伝える必要があります。伝えずに売ると、あとでトラブルになるおそれがあります。
再建築不可物件を売る4つの方法と向いているケース
| 方法 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 隣地の所有者に売る | 隣の土地の人が購入し、接道や敷地の問題を解消する | 隣地に購入の意向がある。価格や条件が折り合う |
| 接道を整えてから売る | 隣地の一部を買う・借りる、43条2項の認定・許可を目指す | 隣地との協力が得られる。時間をかけられる |
| 現況のまま仲介で売る | 再建築不可であることを伝えたうえで、買主を探す | 時間をかけて買主を探せる。価格にこだわりたい |
| 買取専門店に売る | 不動産会社が直接買い取る | 売却時期を早めたい。そのままの状態で売ることを優先したい（買取の可否や条件は個別の査定で確認） |
どの方法が合うかは、土地の状況、隣地との関係、売却を急ぐかどうかで変わります。買取は、買主を探す期間がなく、現況のまま売れる点が特長ですが、価格は仲介で売れる場合と比べて低くなることがあります。複数の方法を比べて決めると安心です。売れずに困っているときの全般的な対処は守谷市の不動産が売れない時の5つの対処法でも説明しています。
売らずに持ち続ける場合の活用と資産価値の考え方
すぐに売らず、持ち続けて使う選択肢もあります。ただし、建て替えができない土地は、資産価値の見方が一般の土地と異なります。
- 賃貸に出す：現在の建物を修繕して貸す方法です。建物が古い場合は、修繕費や入居者対応の負担が続くため、収支を事前に試算します。
- リノベーションして使う：内装や設備の更新は取り組みやすい一方、構造に関わる工事は、確認申請が必要かどうかを先に確認する必要があります（前の章を参照）。
- 更地にして活用する：新しい建物は建てられないため、使い道が限られます。固定資産税の負担が変わる場合があるので、解体の前に確認します。
建物が古くなるほど、修繕や管理の負担は大きくなります。将来の資産価値と維持費を考えたうえで、売却と活用を比べて決めることが大切です。
売却前に準備しておきたいこと
- 登記簿、公図、測量図、固定資産税の通知書など、土地と建物の資料をそろえる。
- 前の道が建築基準法上の道路かどうかを、窓口で確認する。
- 隣地の所有者との関係と、通行や水道管などの権利関係（承諾書の有無など）を整理する。
- 建物に傷みがある場合は、修繕に確認申請が必要になる工事かどうかを、工事の前に確認する。
- 仲介と買取の両方で査定を取り、条件を比べる。
よくある質問（FAQ）
再建築不可の物件かどうかは、自分で調べられますか？
目安をつかむことはできます。登記簿・公図・測量図で土地の形と間口を見て、前の道が建築基準法上の道路かどうかを窓口で確認します。ただし、最終的な判断は建築指導の窓口（守谷市は茨城県県南県民センター建築指導課）に確認する必要があります。
再建築不可の家はリフォームできますか？
内装や設備の交換のように、建築確認が不要な範囲の工事は可能な場合が多いです。一方、主要構造部の過半に及ぶ大規模な修繕・模様替えは、建物の規模によって確認申請が必要になることがあります。工事の前に窓口か確認検査機関へ確認してください。
再建築不可の家を解体して更地にすると売りやすくなりますか？
一概にはいえません。更地にしても新しい建物は建てられないため、買主は限られます。また、住宅が建っている土地にある固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が、建物がなくなると適用されなくなる場合があります。解体の前に不動産会社へ相談してください。
再建築不可の土地でも、住宅ローンは使えますか？
金融機関によって取り扱いが異なります。担保としての評価が低くなり、住宅ローンが利用しにくい場合があるため、買主が現金で購入するケースも少なくありません。利用できるかどうかは、購入を検討する人が金融機関に確認する必要があります。
セットバックが必要な土地は再建築不可ですか？
別のものです。建築基準法42条2項の道路（2項道路）に接している土地は、道路の中心線から2m後退（セットバック）することで、接道の条件を満たせる場合があります。ただし、道路の片側が川や崖地などのときは後退の基準が異なる例外があり、敷地や用途に関する他の建築要件も確認が必要です。個別の土地は建築指導の窓口などで確認してください。なお、セットバックした部分には建物を建てられない点にも注意が必要です。
隣の土地の人に売るのが一番よいのですか？
隣地の所有者は、土地を足して接道の問題を解決できる可能性があるため、有力な買い手になることが多いです。ただし、価格や条件が合うとは限りません。隣地との交渉と並行して、現況のまま買い取る会社にも相談しておくと、選択肢が広がります。
▶あわせて読みたい：袋小路とは？意味・読み方と売却のコツ【守谷市】
守谷市で再建築不可の家や土地の売却をお考えの方は、まず無料査定・ご相談をご利用ください。お電話は0120-565-072、ご相談は相談フォームからどうぞ。個別の土地が再建築不可かどうかの最終判断は、建築指導の窓口での確認が必要です。
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