道路の種別とは？建築基準法42条の1項1号〜5号・2項道路の違いと売却の注意点【守谷市】

道路の種別とは、建築基準法や道路法などで決められている「道路の分類」のことです。土地や家を売るときは、その土地の前にある道が「どの種別の道路か」によって、建物を建て替えられるか、買主が住宅ローンを組みやすいか、売却の手間がどれくらいかが変わります。この記事では、守谷市で土地・空き家・実家の売却を考えている方に向けて、建築基準法42条の道路の種別（1項1号〜5号・2項道路）の意味、調べ方、接道義務、売却時の注意点までを、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店がやさしく解説します。

道路の種別とは？結論：まず「建築基準法上の道路か」を確認

道路の種別をひとことで言うと

道路の種別は、道が「国や市が管理する公道なのか」「個人が持つ私道なのか」、そして「建築基準法上の道路として認められているのか」を区別するための分類です。土地売却で一番大切なのは、最後の「建築基準法上の道路かどうか」です。ここに当てはまらない道にしか接していない土地は、原則として新しく建物を建てられません。

種別を調べると何がわかるのか

道路の種別がわかると、①建て替えができるか（再建築の可否）、②セットバックが必要か、③私道の持分や承諾が必要か、④買主が金融機関で融資を受けやすいか、といった売却の重要な条件が見えてきます。売り出す前に調べておくと、査定の根拠が明確になり、契約後のトラブルも防げます。

建築基準法42条の道路の種別一覧（1項1号〜5号・2項）

建築基準法上の道路の種別は、第42条にまとめられています。次の図は、その主な種類と売却時の見どころを一覧にしたものです。

1項1号道路：道路法の道路（国道・県道・市道）

国道、県道、市町村道など、道路法に基づく幅員4m以上の道路です。いわゆる「公道」の代表で、管理は国や自治体が行うため、持分や維持費の問題が起きにくく、売却では最も扱いやすい種別です。

1項2号道路：都市計画法や区画整理などで造られた道路

都市計画法の開発許可や、土地区画整理事業などで造られた道路です。計画的に整備された住宅地の道に多く、完了後に市へ移管されて公道になっているケースもあります。

1項3号道路：建築基準法の施行時に既にあった道路

建築基準法が適用された時点で、すでに存在していた幅員4m以上の道です。古くからの市街地にあり、「既存道路」とも呼ばれます。幅員や位置の確認は、役所の資料で行います。

1項4号道路：事業計画のある道路（計画道路）

道路法などによる新設・変更の計画があり、おおむね2年以内に事業が行われる予定のものとして、特定行政庁が指定した道路です。実際にこの種別に出会うことは多くありません。

1項5号道路：位置指定道路（私道）

土地の所有者が自ら築造し、特定行政庁から「道路の位置の指定」を受けた私道です。位置指定道路とも呼ばれます。分譲住宅地の奥の道などによく見られます。私道のため、道路の持分、通行・掘削の承諾、補修費の負担などを確認する必要があります。行き止まりの道は、原則として一定の間隔で自動車の転回広場を設ける基準があります（詳しくは袋小路とはの記事も参考にしてください）。

2項道路：幅員4m未満でも道路とみなされる道（みなし道路）

建築基準法が適用された時点で、すでに建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものです。「みなし道路」とも呼ばれます。この道に面した土地で建て替えるときは、原則として道路の中心線から2m後退（セットバック）する必要があります。幅員とはの記事で、幅員の調べ方と4m未満の土地の売却を解説しています。

道路法の道路の種別（公道の4種類）と私道の違い

道路法による道路の種類

道路法では、道路を「高速自動車国道」「一般国道」「都道府県道」「市町村道」の4種類に分けています。守谷市内でふだん目にする生活道路の多くは市町村道で、売却する土地が接している道が市道なら、管理者は守谷市です。道路構造令は、これらの道路の幅員や構造の基準を定めた政令で、道路の種別や等級ごとに基準が決められています。

公道と私道で売却の手間が変わる

公道は管理者が明確で、維持管理も任せられます。一方の私道は、持分を持つ人たちで管理するため、承諾書の取得や維持費の分担などの確認が必要です。同じ建築基準法上の道路でも、公道か私道かで売却の手間は大きく変わります。

里道・赤道など「道路ではない道」に注意

里道（りどう）や赤道と呼ばれる昔の道は、建築基準法上の道路ではないことがあります。見た目は道のようでも、法律上は接道義務を満たさない場合があるため、地図や登記だけで判断せず、役所での確認が欠かせません。

接道義務と再建築の関係｜道路の種別が売却に影響する理由

接道義務とは（幅員4m以上の道路に2m以上）

建物を建てる敷地は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない、という決まりがあります。これが接道義務です。いくら道路に面していても、その道路が建築基準法上の道路でなければ、この条件を満たせません。

満たさない場合は再建築不可になることも

接道義務を満たさない土地は、今ある建物を壊したあとに新しい建物を建てられない「再建築不可」となる場合があります。ただし、43条但し書き（43条2項2号の許可）によって建築が認められる例もあります。詳しい仕組みは、但し書きとはの記事で解説しています。

建ぺい率・容積率にも道路が関わる

前面道路の幅員が狭いと、容積率が制限されることがあります。また、セットバックした部分は敷地面積に含められません。土地の広さを活かせるかどうかにも、道路の種別と幅員が関わっています。計算方法は容積率とはの記事も参考にしてください。

道路の種別の調べ方｜守谷市の土地を売る前の5ステップ

ステップ1：住所と地番を確認する

まず、売却する土地の地番を、権利証（登記識別情報）や固定資産税の納税通知書、登記事項証明書で確認します。役所の窓口では、住所だけでなく地番で確認するとスムーズです。

ステップ2：道路の管理者・所有者を調べる

前の道が公道か私道かを、役所の道路管理の窓口で確認します。私道の場合は、登記事項証明書で道路の所有者や持分もあわせて調べます。

ステップ3：建築指導の窓口で道路の種別を確認する

建築基準法上の道路の種別は、役所の建築指導の担当窓口で、指定道路図や道路台帳などを見て確認します。窓口が県か市かは地域によって違うため、守谷市役所に事前に問い合わせておくと確実です。

ステップ4：幅員と接道の長さを確認する

道路の幅員が4m以上あるか、敷地が道路に2m以上接しているかを、測量図や現地で確認します。境界があいまいな場合は、境界線とはの記事を参考に、確定測量も検討しましょう。

ステップ5：不動産会社に査定を依頼する

調べた内容をもとに、道路の事情を理解している不動産会社へ査定を依頼します。仲介と買取の両方の価格を比べると、納得して選べます。

道路の種別ごとの売却の注意点｜守谷市で土地を売るときの目安

公道（1項1号など）に面している土地

接道義務を満たしていれば、売却上の障害は比較的少なく、評価されやすい土地です。幅員・接道の長さ・高低差など、ほかの条件の確認が中心になります。

私道（位置指定道路）に面している土地

道路の持分があるか、通行や水道・ガス管の掘削の承諾書があるか、補修費の負担ルールがあるかを整理しましょう。持分がない場合は、買主への説明が必要です。

2項道路に面している土地

セットバックが必要になる点を、買主にわかりやすく伝えます。後退する距離の目安を調べておくと、買主が建て替えの計画を立てやすくなります。セットバック部分は、自治体によって固定資産税の扱いが異なることがあります。

建築基準法上の道路に接していない土地

再建築不可の可能性があるため、通常の仲介では時間がかかることがあります。こうした土地は、状況を理解している買取業者への売却が現実的な選択肢になることもあります。

道路の種別に関する法律の規定・手続き・審査の補足

建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）が基準になる理由

1項3号の既存道路や2項道路は、建築基準法が施行された昭和25年11月23日の時点で「現に」存在していたかどうかが判断の基準になります。都市計画区域に後から編入された地域では、編入された日が基準日になります。そのため、同じ道でも地域によって基準日が異なり、書面での確認が欠かせません。

都市計画法・土地区画整理法による開発道路と造成

1項2号は、都市計画法の開発許可で整備された開発道路や、土地区画整理法の区画整理事業による道路、宅地造成の際に築造された道路などが対象です。計画的な造成地では、この種別の道路に面している例が多く、関連する図面や検査済証が残っていることもあります。

条例による規定と、建築審査会の審査が必要なケース

袋路状道路の長さや幅員については、都道府県や市町村の条例で規定が追加されることがあります。また、43条2項2号の許可は、特定行政庁が建築審査会の審査（同意）を経て判断する手続きです。申請には図面や現況の資料が必要で、許可までに期間がかかるため、売却を急ぐ場合は早めの相談が大切です。

窓口での閲覧・申請・手続きの流れ

役所の窓口では、指定道路図や道路台帳図面の閲覧、道路の種別の確認、位置指定道路の関連資料の閲覧などができます。道路の判定や許可は、申請書の提出が必要な手続きです。窓口が県か市かは地域によって違うため、「どの課が担当か」を先に電話で確認し、地番がわかる資料を持参するとスムーズです。

現況と法律上の扱いが違うことがある

現況が舗装された通路でも、法律上は建築基準法の道路に該当しないことがあります。水路を挟んで接している場合は、水路の占用や橋の扱いも確認が必要です。見た目の印象だけで判断せず、防災や安全の面も含めて、書面で確認しましょう。最新の情報は、各自治体の公式サイトで概要が公開されていることもあります。

守谷市で道路の種別が気になる土地を売るなら

守谷市の住宅地で確認したいこと

守谷市は、守谷駅（つくばエクスプレス・関東鉄道常総線）周辺をはじめ、計画的に整備された住宅地が多い一方、古くからの集落や農地まわりには、幅員の狭い道や私道も残っています。一般に、計画的に開発された地域は公道に面していることが多く、古い地域は2項道路や私道が見られる傾向があります。ただし、実際の種別は一筆ごとに違うため、必ず個別に確認する必要があります。

仲介と買取、どちらが向いているか

道路の条件がよければ、仲介で時間をかけて高く売る方法が向いています。私道の承諾が難しい、再建築不可の可能性がある、早く現金化したい、といった場合は、買取のほうが手間と時間を減らせる場合があります。守谷市の土地売却のポイントや、土地の買取のページも参考にしてください。

ハウスドゥ 守谷店の強み

ハウスドゥ 守谷店は、守谷市を中心に地域密着で土地・家の売却をお手伝いする不動産買取専門店です。道路の調べ方から、仲介・買取の比較、必要書類のご案内まで、お客様の状況に合わせてご提案します。

道路の種別が気になる土地の売却は、まず無料査定からお気軽にご相談ください。お電話は0120-565-072、お問い合わせはこちらのフォームから受け付けています。

道路の種別に関するよくある質問（FAQ）

道路の種別とは何ですか？

建築基準法や道路法で定められた道路の分類のことです。不動産では、主に建築基準法42条の1項1号〜5号、2項道路などを指し、建物を建てられるかどうか（接道義務）の判断に使われます。

道路の種別はどこで調べられますか？

道路の種別は、役所の建築指導や道路管理の担当窓口で、指定道路図や道路台帳を確認して調べます。住所や地番がわかれば、窓口で教えてもらえることが一般的です。守谷市の物件は、事前に管轄の窓口を問い合わせてから行くと安心です。

42条1項5号道路とはどんな道路ですか？

宅地分譲などのために個人や事業者が築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた私道で、位置指定道路とも呼ばれます。私道なので、道路の持分や通行・掘削の承諾、維持管理の負担を確認する必要があります。

2項道路に面した土地は売れますか？

売れます。ただし、将来の建て替えでは道路の中心線から2m後退（セットバック）が必要になるのが原則です。後退した部分は敷地面積に含められないため、買主にその旨を説明しておくことが大切です。

接道義務とは何ですか？

建物を建てる敷地は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならない、という決まりです。これを満たさない土地は再建築不可となる場合があります。

道路の種別によって売却価格は変わりますか？

変わることがあります。公道に面して接道条件を満たしている土地は評価されやすく、私道で承諾が不明確な土地や、再建築に許可が必要な土地は慎重に見られる傾向があります。ただし、価格は立地や広さなど多くの条件で決まるため、個別の査定が必要です。

道路の種別を調べるとき、窓口に何を持っていけばよいですか？

土地の地番がわかる資料（登記事項証明書や固定資産税の納税通知書など）と、本人確認書類があるとスムーズです。窓口によっては、現況の図面や測量図の提示を求められることもあるため、事前に電話で確認しておくと安心です。

道路の種別が不明な土地でも相談できますか？

はい、ご相談いただけます。ハウスドゥ 守谷店では、道路の状況の調べ方からご案内し、仲介・買取の両面でご提案します。まずは無料査定をご利用ください。