位置指定道路とは？私道・公道との違い、基準と調べ方、売却の注意点【守谷市】

位置指定道路（いちしていどうろ）とは、土地を建築物の敷地として使うために私人が築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた道のことです。建築基準法42条1項5号に定められており、指定を受けることで、その道は建築基準法上の「道路」として扱われます。守谷市で土地や実家の売却を考えている方に向けて、この記事では位置指定道路の意味と基準、調べ方、売却のときに確認しておきたい点を、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店がわかりやすく解説します。

位置指定道路とは？結論：特定行政庁が位置を指定した、建築基準法上の道路になる私道

位置指定道路をひとことで言うと

位置指定道路は、分譲地などを造成するときに、土地の所有者が自分の土地に道を造り、行政から「ここを道路として扱う」と指定してもらったものです。道が建築基準法上の道路になることで、その道に面した土地は、接道義務（建築基準法43条の原則：道路に2m以上接すること）を考えるうえで道路に接する土地として扱われます。ただし、建てられる建物の用途・規模、条例、区域ごとの規制、道路の現況などは土地ごとに異なるため、個別の確認が必要です。多くは個人や共有者が所有する私道で、公道とは所有者も管理者も異なります。

なぜ指定が必要なのか

家を建てるには、原則として建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません（接道義務）。ただ、道があるだけでは建築基準法上の道路になりません。そこで、一定の基準を満たす道を築造し、特定行政庁の指定を受けることで、その道を使って家を建てられるようにする仕組みが位置指定道路です。接道義務の詳しい内容は接道義務とは？幅員4m・間口2mの条件と満たさない土地の売却方法で解説しています。

位置指定道路の基準（建築基準法施行令144条の4）

位置指定を受けるには、道が政令で定める基準に適合している必要があります。基準は建築基準法施行令144条の4に定められています。売却のときに確認しやすいよう、主な項目を整理します。

項目	基準の内容	売却時に見るポイント
幅員	4m以上（建築基準法42条1項）	現況の幅が指定時の図面と合っているか
両端の接続・行き止まり	原則は両端が他の道路に接続。行き止まりにできるのは、延長35m以下の場合や、終端に転回広場がある場合などの例外	行き止まり道路の場合は、例外に当たる根拠があるか
隅切り	道が交差・接続・屈曲する箇所に、2mの二等辺三角形の隅切りを設ける（内角120度以上などは除く）	隅切り部分が塀や物置でふさがれていないか
構造	砂利敷きなど、ぬかるみにならない構造。縦断勾配は12%以下で階段状でないこと	舗装や勾配が使えない状態になっていないか
排水施設	道と、これに接する敷地内の排水に必要な側溝などを設ける	側溝や排水の維持管理は誰が担うか

幅員は4m以上が基本

建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上のものです。位置指定道路も同じで、指定を受けるときには4m以上の幅を確保して築造します。幅員の考え方は幅員とは？読み方・道路幅員の調べ方と4m未満の土地の売却も参考になります。

行き止まりの道は「35m以下」などの例外に当たる場合だけ

位置指定道路は、両端が他の道路につながっていることが原則です。行き止まり（袋路状）にできるのは、延長が35m以下の場合、終端が公園や広場などに接していて自動車の転回に支障がない場合、延長が35mを超えても転回広場が適切に設けられている場合、幅員が6m以上の場合などです。さらに、これらに準ずるものとして特定行政庁が認めた場合も例外とされます。行き止まり道路そのものの特徴は袋小路とは？意味・読み方・行き止まり道路のデメリットと売却のコツで説明しています。

隅切りは2mの二等辺三角形

道が交差したり曲がったりする角には、角地の隅を挟む辺の長さが2mの二等辺三角形の部分を道に含める「隅切り」を設けるのが基準です。車の出入りや見通しを確保するためのものです。特定行政庁が周囲の状況によりやむを得ないと認めた場合などは、例外もあります。

構造と排水の基準

道は、砂利敷きなどのぬかるみにならない構造とし、縦断勾配は12%以下で階段状でないことが求められます。また、道とこれに接する敷地の排水に必要な側溝などの施設を設けます。

市町村の条例で基準が異なる場合がある

地方公共団体は、気候や風土の特殊性、土地の状況により必要と認める場合、条例で区域を限って異なる基準を定められます。実際の基準は、指定を受けた時期や地域によって違うことがあるため、個別の道路について確認することが大切です。

位置指定道路と公道・2項道路・その他の私道との違い

種類	どんな道か	所有・管理
公道（道路法の道路など）	国・県・市町村が管理する道路	道路管理者
位置指定道路（法42条1項5号）	私人が築造し、特定行政庁が位置を指定した道	多くは個人・共有者（私道）
2項道路（法42条2項）	規定の適用時に既に建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したもの	私道のことが多い
建築基準法上の道路でない私道	道路として指定されていない通路	私人。接道義務を満たせないことがある

道路の種別全体は道路の種別とは？建築基準法42条の1項1号〜5号・2項道路の違いと売却の注意点で、私道としての所有・通行掘削承諾などは私道とは？公道との違い・見分け方・通行掘削承諾とトラブル対処・売却のコツで整理しています。この記事では、そのうち位置指定道路に絞って掘り下げます。

位置指定道路かどうかの調べ方（守谷市の場合）

窓口は茨城県の建築指導担当

道路の種別を判断する特定行政庁は、守谷市では守谷市役所ではなく茨城県です。位置指定道路かどうか、指定番号や指定図の有無は、茨城県の県南県民センター建築指導課で確認します。市役所の窓口と混同しやすいため、あらかじめ、どこに確認するかを決めておくと手戻りを防げます。道路調査の進め方は、茨城県が公開している道路調査の資料（PDF）でも確認できます。

確認の手順

1. 売却する土地の地番（住所ではなく登記上の番号）と、面している道の位置をわかる範囲で整理します。
2. 茨城県の建築指導担当（県南県民センター建築指導課）に、道路の種別と、位置指定の有無を問い合わせます。
3. 位置指定がある場合は、指定番号・指定年月日・指定図（道路位置指定図）の写しを入手できるか確認します。
4. 道路部分の登記事項証明書で、所有者と持分を確認します。
5. 現地で、幅・隅切り・行き止まりの状況が指定図と大きく食い違っていないか見ておきます。

見た目だけで判断しない

舗装された道でも、位置指定道路とは限りません。地目が「公衆用道路」であることと、位置指定を受けていることも別の話です。道路の種別は、必ず行政の記録で確認します。

位置指定道路に面した土地を売るときの注意点

道路の持分と所有者を確認する

位置指定道路は私道であることが多く、所有者が複数に分かれている場合もあります。売る土地が道路の持分を持っているのか、持っていないのかを、登記事項証明書で確認します。持分を持っていない場合は、通行や水道管などの掘削を認めてもらう承諾が重要になります。承諾書の考え方は私道とは？…通行掘削承諾とトラブル対処・売却のコツで詳しく説明しています。

通行・掘削の承諾書を整える

道路の所有者が複数いる場合や、他人が所有する道を通る場合は、通行と掘削の承諾書があると買主の安心につながります。承諾が得られていない場合は、売却前に所有者へ相談しておくと、後から契約が止まるリスクを減らせます。

指定を受けた道は勝手に変更できない

位置指定道路は、建築基準法上の道路として扱われる道です。この道には、原則として建築物を建てられません（建築基準法44条）。また、私道の変更や廃止によって、その道に接する敷地が接道義務を満たさなくなる場合は、特定行政庁が変更・廃止を禁止または制限できます（同法45条）。物置やフェンス、車止めなどを置いて道路部分を狭めていないかも、確認しておきたい点です。

現況が指定どおりでない場合

道の幅や隅切りが、指定図と違っていることがあります。たとえば、塀や植栽が道路部分にはみ出していたり、指定図にない舗装の変更があったりするケースです。その場合、再建築や住宅ローンの審査で説明が必要になることがあるため、事前に現況を確認し、必要に応じて測量や専門家への相談を検討します。

道路の維持管理費と固定資産税

私道の補修や排水の掃除などの費用は、所有者や利用者で負担するのが一般的です。毎年の負担額や分担の取り決めがある場合は、買主に伝えられるよう整理しておきます。固定資産税の扱いは自治体の基準によるため、守谷市の資産税の窓口で確認してください。

接道義務との関係

接道義務は建築基準法43条で、原則として建築基準法上の道路に2m以上接することが求められます。位置指定道路に原則どおり接していれば、この点では要件を満たす道路に面していることになりますが、実際に建てられるかどうかは、建物の用途・規模、条例、区域ごとの規制、道路の現況なども含めて個別の確認が必要です。反対に、位置指定されていない通路にしか接していない場合は、再建築が難しいことがあります。その場合の許可の仕組みは但し書きとは？意味・43条但し書き道路・43条2項2号の許可と売却の注意点で説明しています。

位置指定道路に面した土地の売り方：仲介と買取

仲介で売る場合

道路の種別や持分、承諾書などが整っていれば、一般の買主を探して売ることで、市場価格に近い価格を目指せます。ただし、書類を整える時間や、買主の住宅ローン審査に時間がかかることがあります。

買取で売る場合

承諾書が取れない、持分がない、現況が指定図と違うかもしれないなど、確認事項が多い土地では、不動産会社が直接買い取る方法があります。条件により査定額は変わりますが、買主探しや住宅ローン審査を待つ必要が少なく、売却の時期を決めやすいのが特徴です。契約不適合責任の負担についても、条件を確認して選びます。

どちらを選ぶかの目安

こんなとき	向きやすい方法
道路の持分があり、承諾書も揃っている	仲介（時間をかけて価格を重視）
承諾書がない・持分がない・現況が指定図と違う可能性がある	買取（確認事項を含めて相談）
早く現金化したい、近所に知られたくない	買取

売却前のチェックリスト

• 道路の種別（位置指定の有無）を、茨城県の建築指導担当で確認した
• 指定番号・指定図の写しを入手できるか確認した
• 道路部分の登記事項証明書で、所有者と持分を確認した
• 通行・掘削の承諾書の有無を確認した
• 道路部分に物置・フェンスなどを置いていないか確認した
• 幅や隅切りの現況が、指定図と大きく違わないか見た
• 道路の維持管理費の分担を整理した

守谷市で位置指定道路に面した土地を売るときの視点

守谷市には、守谷駅周辺の比較的新しい住宅地もあれば、古くからの集落や農地まわりの地域もあります。分譲地では、造成時に位置指定を受けた道があることがあり、一方で古い地域では道路の位置づけが分かりにくいこともあります。ただし、実際の状況は一筆ごとに異なります。道路の種別と権利関係は、必ず個別に確認してください。土地売却全体の流れは守谷市の土地売却｜境界・農地転用・更地の注意点もご覧ください。

ハウスドゥ 守谷店の強み

ハウスドゥ 守谷店は、守谷市を中心に地域密着で土地・家の売却をお手伝いする不動産買取専門店です。位置指定道路かどうか、持分や承諾書の整理など、確認すべき点のご案内から、仲介・買取の比較、必要書類のご案内まで、お客様の状況に合わせてご提案します。

位置指定道路に関するよくある質問（FAQ）

位置指定道路とは何ですか？

土地を建築物の敷地として利用するために私人が築造した道で、政令の基準に適合し、特定行政庁から位置の指定を受けたものです。建築基準法42条1項5号に定められ、指定を受けると建築基準法上の道路として扱われます。

位置指定道路は公道ですか？

いいえ、多くは私道です。所有者は個人や複数の共有者であることが一般的で、管理や補修も所有者が負担します。ただし、市町村に寄附（移管）されて市道になっている場合もあるため、所有者は登記事項証明書などで確認します。

位置指定道路かどうかは見た目でわかりますか？

見た目では判断できません。舗装されていて普通の道に見えても、位置指定道路とは限りません。道路の種別は、特定行政庁（守谷市では茨城県の建築指導担当）で道路位置指定の有無を確認するのが確実です。

位置指定道路に面した土地は売れますか？

売れます。建築基準法上の道路に接していることは再建築を考えるうえで大切な前提ですが、それだけで建てられると決まるわけではありません。接道義務（原則2m以上）に加え、用途・規模・条例・区域ごとの規制・道路の現況などの個別確認が必要です。あわせて、道路の持分や通行・掘削の承諾、現況が指定どおりかも買主が確認するため、事前に整理しておくとスムーズです。

位置指定道路の持分がないと売却に影響しますか？

影響することがあります。持分がない場合でも、通行や水道管などの掘削の承諾が書面で得られていれば売却は可能ですが、承諾がないと買主や金融機関が慎重になり、価格や売却期間に響く可能性があります。

位置指定道路を勝手に塞いだり変更したりできますか？

できません。指定を受けた道には建築物を建てられず（建築基準法44条）、その変更や廃止によって周囲の敷地が接道義務を満たさなくなる場合は、特定行政庁が変更・廃止を禁止または制限できます（同法45条）。変更を考える場合は、必ず事前に相談します。

位置指定道路と2項道路の違いは何ですか？

位置指定道路は、道を新たに築造する者が申請して位置の指定を受けたものです。2項道路は、建築基準法の規定が適用された時点で既に建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道を、特定行政庁が指定したものです。成り立ちが異なるため、確認する資料も異なります。

▶あわせて読みたい：袋小路とは？意味・読み方・行き止まり道路のデメリットと売却のコツ【守谷市】

位置指定道路に面した土地の売却を考えている方は、まず無料査定・ご相談をご利用ください。お電話は0120-565-072、ご相談は相談フォームから受け付けています。