私道とは、国や市町村ではなく、個人や会社などの私人が所有している道路のことです。家や土地を売るとき、前の道が私道だと、通行や水道管などの工事の承諾、維持管理の負担、持分の有無といった確認事項が増えます。この記事では、守谷市で土地・空き家・実家の売却を考えている方に向けて、私道の意味、公道との違い、見分け方、起こりやすいトラブルと対処法、売却のコツまでを、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店がわかりやすく解説します。
私道とは？結論：個人や共有者が所有する道路で、管理も所有者の責任
私道をひとことで言うと
私道は、土地の所有者が自分の土地を道路として提供している場所です。持ち主が一人のこともあれば、その道に面した複数の家で持分を分け合っていることもあります。見た目はアスファルトで舗装された普通の道でも、所有者が私人であれば私道です。
私道の読み方と、よくある勘違い
私道の読み方は「しどう」です。「誰でも通れる道は公道」と思われがちですが、私道でも実際には多くの人が通行している道があります。反対に、通れるからといって、水道管などの工事を自由にしてよいわけではありません。通行できることと、掘削などの工事ができることは、分けて考える必要があります。
私道と公道の違い（所有者・管理・費用負担）
公道は国・都道府県・市町村が所有し、管理や補修も道路管理者がおこないます。私道は所有者が管理し、舗装の補修や雪かき、排水の掃除などの費用も所有者や利用者で負担するのが一般的です。下の表で、違いを整理します。
固定資産税の違い
公道は非課税です。私道は、不特定多数の人が通行する公衆用道路などで非課税とされる場合がある一方、そうでない私道は課税されることもあり、自治体の取り扱いによって異なります。守谷市の場合も、個別の道路ごとに市役所の担当窓口で確認するのが確実です。
私道の種類：位置指定道路・2項道路（二項道路）・その他
私道は「建築基準法上の道路かどうか」という別の軸でも分けられます。ここが売却時に大きく影響します。建築基準法上の道路の全体像は、道路の種別とは？建築基準法42条の道路の違いの記事も参考にしてください。
位置指定道路（建築基準法42条1項5号）
土地の所有者が特定行政庁から「道路の位置の指定」を受けて造った私道です。建築基準法上の道路として扱われるため、この道に接する敷地は、接道義務を満たす可能性があります。多くは分譲地の中の行き止まりの道などに見られます。位置指定道路の確認は、市役所の建築指導の窓口でおこないます。
2項道路（二項道路・みなし道路）
建築基準法ができた時点ですでに建物が建ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものです。道路の中心線から2m後退（セットバック）することで、将来の建て替えが可能になります。セットバックした部分は、原則として自分の敷地として使えず、建ぺい率や容積率を計算する敷地面積にも含められません。幅員の考え方は幅員とは？道路幅員の調べ方と4m未満の土地の売却で解説しています。
建築基準法上の道路ではない私道
幅員や接続のしかたによっては、建築基準法上の道路に当たらない私道もあります。その場合は、接道義務を満たせず再建築不可になるおそれがあります。例外の考え方は接道義務とは？幅員4m・間口2mの条件と但し書きとは？43条但し書き道路・43条2項2号の許可の記事をご覧ください。
私道の見分け方・調べ方（5つのチェック）
目の前の道が私道かどうかは、見た目では判断できません。次の方法を組み合わせて確認します。
1．登記事項証明書（登記簿）で所有者を調べる
法務局で、道路部分の地番の登記事項証明書を取得します。所有者が個人や法人になっていれば私道、国や市になっていれば公道の可能性が高くなります。共有名義の場合は、持分の割合や共有者の人数もここで分かります。
2．地目が「公衆用道路」かを見る
登記簿の地目が「公衆用道路」でも、必ずしも公道とは限りません。公衆用道路の地目の私道もあるため、地目だけで決めつけず、所有者の欄まで確認します。
3．市役所で道路の種別を確認する
道路台帳や指定道路図で、市道か、位置指定道路か、2項道路かを確認できます。確認先は、道路の管理を担当する窓口と、建築指導の窓口です。
4．公図・地積測量図を確認する
道路の形や、自分の土地との境目を確認できます。境界がはっきりしない場合は、境界線とは？境界標の種類・確定測量の流れも確認してください。
5．固定資産税の課税状況を見る
道路部分の課税の有無が、私道の性質を知る手がかりになることがあります。ただし、判断は自治体によって異なるため、あくまで参考です。
私道でよくあるトラブルと対処法
私道のトラブルで多いのは、通行・掘削・費用負担・駐車の4つです。話し合いがこじれる前に、書面でルールを決めておくことが大切です。
通行をめぐるトラブル（通行権・通り抜け・通行料）
私道の所有者から「通るな」「通行料を払え」と言われるトラブルです。道路に面した土地には、民法上の囲繞地通行権や、通行地役権などの権利が認められる場合があります。ただし、権利が認められるかどうかは事情によって違うため、感情的に争う前に、専門家に相談して通行の根拠を確認します。「通り抜け禁止」の看板や封鎖をめぐる揉め事も、同じ考え方で整理します。
掘削をめぐるトラブル（水道管・ガス管・排水）
私道の地下には、各家庭につながる水道管・ガス管・排水管が通っていることが多く、交換や修理のたびに私道を掘る必要があります。ここで必要になるのが、通行掘削承諾書です。2023年4月施行の民法改正で、他人の土地に水道・電気・ガスなどの設備を設置する権利が明文化されましたが、実際には事前の承諾書があるほうが、工事も売却もスムーズです。
維持管理・費用負担をめぐるトラブル（補修・舗装）
舗装の傷みや排水溝の詰まりなど、私道の補修費用を誰がどう負担するかで揉めることがあります。負担割合や管理の方法を、利用者の間で覚書や管理規約にして残しておくと、将来の売却時にも安心材料になります。
駐車・路上駐車をめぐるトラブル
私道への無断駐車や、来客の駐車で通行を邪魔されるトラブルも多く見られます。ルールを書面にする、看板を設置する、といった対応が基本です。悪質な場合は、所有者が主体となって警察や弁護士に相談します。
私道に面した土地を売る前の準備（承諾書・持分・測量）
私道に面した土地は、次の5ステップで準備すると、売却が進めやすくなります。
通行掘削承諾書を取得しておく
買主や住宅ローンを扱う金融機関は、通行や工事の権利が書面で確保されているかを重視します。私道の所有者全員の承諾書があると、売却がしやすくなります。取得に時間がかかるため、売却を考え始めた段階で動くのがおすすめです。
私道の持分を確認する
私道の持分がある土地は、将来の通行や工事の権利が安定しやすく、買主にも安心感を与えます。持分がない場合は、承諾書や通行の権利を書面で整えることが重要になります。共有に関する売却の考え方は、守谷市の共有持分の売却の記事も参考になります。
再建築の可否を確認する
私道が建築基準法上の道路に当たらない場合は、再建築不可となる可能性があります。袋小路や行き止まり道路に面した土地は、特に注意が必要です。詳しくは袋小路とは？行き止まり道路のデメリットと売却のコツをご覧ください。
私道に接している土地の確認ポイント
前の道路に接している部分が私道かどうかで、確認する書類が変わります。私道に接し、かつ持分がない土地では、通行や掘削の承諾書、覚書等を一式そろえておくと、買主への説明がしやすくなります。反対に、市道などの公道に接している場合は、承諾書の手間が少なくなる傾向があります。
必要に応じて測量・境界の確認をする
私道との境界があいまいな場合は、売却前に境界を確認しておくとトラブルを防げます。費用や期間の目安は、土地の条件によって変わります。
私道に面した土地の相続税評価・路線価の考え方（目安）
相続税の計算では、私道の用に供されている土地は、通常の宅地とは別の取り扱いになります。一般に、専ら特定の人が通行する私道は、通常の評価額から大きく減額して評価し、不特定多数の人が通行する私道は評価の対象としない取り扱いがあります。ただし、どちらに当たるかは道路の使われ方によって判断が分かれます。また、路線価は道路ごとに付けられるため、前の道が私道かどうかで土地の評価額も変わります。必ず税理士や税務署に確認してください。
私道に面した土地を売る方法：仲介と買取の比較
仲介で売る場合
承諾書や持分が整っていれば、一般の買主を探して、市場価格に近い価格で売れる可能性があります。ただし、書類を揃える手間や、買主の住宅ローンの審査に時間がかかることがあります。
買取で売る場合
承諾書が取れない、持分がない、私道の状態に不安がある、といった場合は、不動産会社が直接買い取る方法があります。条件によって査定価格は変わりますが、買主探しや住宅ローン審査を待つ必要が少なく、売却の時期が決めやすいのが特徴です。契約不適合責任の負担が軽くなる場合もあるため、条件をよく確認して選びます。
守谷市で私道に面した土地を売るときの地域の視点
守谷市には、守谷駅周辺の比較的新しい住宅地もあれば、古くからの集落や農地まわりの地域もあります。一般に、新しく整備された分譲地では道路の位置づけが整理されていることが多く、古い地域では幅員の狭い道や、私道が残っていることもあります。ただし、実際の状況は一筆ごとに異なるため、道路の種別と権利関係は、必ず個別に確認してください。土地売却全体の流れは守谷市の土地売却｜境界・農地転用・更地の注意点もご覧ください。
ハウスドゥ 守谷店の強み
ハウスドゥ 守谷店は、守谷市を中心に地域密着で土地・家の売却をお手伝いする不動産買取専門店です。私道に面した土地の確認ポイントのご案内から、仲介・買取の比較、必要書類のご案内まで、お客様の状況に合わせてご提案します。
私道が気になる土地の売却は、まず無料査定からお気軽にご相談ください。お電話は0120-565-072、お問い合わせはこちらのフォームから受け付けています。
私道に関するよくある質問（FAQ）
私道とは何ですか？
国や市町村ではなく、個人や会社などの私人が所有している道路のことです。複数人で共有していることも多く、所有者が管理や補修の責任を持つのが基本です。
私道と公道はどう見分けますか？
登記事項証明書で道路の地番と所有者を確認し、市役所の道路管理や建築指導の窓口で道路の種別を調べるのが確実です。登記簿の地目が「公衆用道路」でも公道とは限らないため、所有者の欄まで確認します。
私道に面した土地は売れますか？
売ることはできます。ただし、通行や水道・ガス管の掘削について所有者の承諾が取れているか、私道の持分があるかによって、売りやすさや価格が変わります。承諾書の有無が大きなポイントです。
通行掘削承諾書とは何ですか？
私道の所有者が、その私道を通行すること、そして水道管・ガス管・排水管の工事のために掘削することを承諾する書面です。買主や金融機関から求められることが多いため、売却前に準備しておくと安心です。
私道の持分がないと困りますか？
私道の持分がなくても通行できる権利が書面などで確保されていれば、売却は可能です。ただし、権利があいまいだと通行や工事で揉める可能性があるため、買主から敬遠されやすく、価格にも影響することがあります。
私道にも固定資産税はかかりますか？
自治体の基準によって異なります。不特定多数の人が通行する公衆用道路などは非課税とされる場合がある一方、そうでない私道は課税されることがあります。守谷市の取り扱いは市役所の資産税の窓口で確認してください。
私道の土地は相続税の評価で安くなりますか？
一般に、専ら特定の人が通行する私道は通常の評価額から大きく減額され、不特定多数の人が通行する私道は評価の対象外となる取り扱いがあります。ただし、判定は個別の事情によるため、税理士や税務署に確認してください。
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