媒介契約の違いとは？専属専任・専任・一般媒介を比較【守谷市の不動産売却】

不動産を売却するときに業者を選ぶことからスタートしますが、その時にでてくるのが媒介に種類の違いがわからにくいことです。
3つタイプがありどう違うのか、また専門用語で最初にぶつかる壁です。仲介業者は売却までお世話になる存在ですから、しっかりと理解して納得いく契約方式を選びましょう。

仲介業者の契約タイプはこんなにあるの？

不動産を売るときに頼りになる存在が仲介業者です。仲介業者自体は信頼や説明力、担当スタッフの人柄などで選ぶと良いでしょう。しかし、業者の中でも契約の形式を複数あり選べます。それが専属専任・専任媒介・一般媒介の3つです。
それぞれ契約条件が異なりますので、それがメリットにもデメリットにもなります。でも何が違うのか、どれが自分たちに合っているのかは判断を誤ると損をしたり、スムーズな買取先を見つけられなかったりします。時間と手間だけかかってしまうので慎重に選ぶ必要がいります。そこで3つの契約タイプについて、整理して理解してから売却へ動きましょう。

一般媒介はどんなメリットがあるの？

一般媒介はもっともメジャーかもしれません。仲介業者を何社契約して、購入者を探してもらっても構いません。つまり売買先を決めるまでは複数社に営業してもらい、売るチャンスを広げることが可能です。それぞれの仲介業者に競争相手がいるので、相手に負けな陽に頑張って力を入れて対応してくれることは大きなメリットです。
ただし気を付けておきたいこともあり、各社が力を入れるのは業者が「売れる」と思った物件だけです。例えば立地が良いとか築年数が新しめといった条件です。競争相手がいるので、どこかの業者が動くだろうという、一歩引いたスタンスになる業者もいます。条件次第では必ずしもプラス面だけではないので、よく検討してから一般媒介にすることが重要です。
不動産売却の一般媒介では、業者に競争相手となる業者名を公開するタイプと非公開にするタイプがあります。公開にしておくと各社が相手の様子をみて動いてくれるので、競争が生まれて積極的になってくれることも多いです。

専任媒介は自由度が低くてメリットがないの？

専任媒介はその名の通り1社に専任で不動産売却をお願いするスタンスです。契約するのは1社の仲介業者だけです。その仲介業者にすべてをお願いすることになるので、信頼できる長くつきあえる業者選びの重要度が増してきます。
1社だけに絞ることで、売却先が限定的になるのではと心配になるかもしれません。確かに販売力がない業者を選んでしまうと、不動産売却先がなかなか見つからず、時間がかかったり値を下げることになります。そうならないように営業力の高い仲介業者を選ぶことで、メリットも多くなります。
まず自社だけが契約しているという意識が高くなります。自社で売却先を見つけなくてはならないので、より積極的に動いてくれます。そのため集中して営業してくれるので、結果的に売却先が見つかりやすいといったことも多いです。さらに1社だけなので、売主との連携も密にできます。
専任媒介の場合は自分でも不動産売却先を見つけることも可能です。専任でお願いした業者を自分の営業とで、こまめな営業ができます。1社だけというデメリットは、営業力と信頼できる業者を選ぶことでカバーできます。

専属専任媒介はマンツーマン制ってこと？それなら効率的？

最後に専属専任媒介です。専任をさらに限定的にしたのがこの契約タイプです。1社だけと契約して不動産売却先を見つけてもらうところまでは、専属媒介と同じです。さらに条件が加わり、自分で探して売却するのも禁止です。つまり本当に1つの仲介業者にすべてを任せるといった方式です。
逆に言えば、売主は仲介業者との連携だけしておけばいいので、やることは少ないです。忙しい方などは、この専属専任媒介なら負担が少なくてメリットも大きいです。
ただ営業力がない業者を選んでしまうと、その影響がダイレクトに表れてしまいます。自分では動けない契約内容ですから、専属専任媒介を選ぶときには、慎重な業者選びが求められます。

違いを理解したら状況で最適な方法を選ぼう

3つのタイプの契約がありますが、どれを選ぶのかはメリットとデメリットを理解することが一番です。そのうえで自分の不動産の状況や売りたい金額、売りたりタイムリミットなどから選ぶと納得できるでしょう。
ま気を付けたいのが解約です。媒介契約をしたとしても、途中で納得できないので契約をやめたいとなることもあります。一般媒介なら解約も可能です。しかし専任媒介の場合は解約にかかる費用が発生する場合もあります。ですから、その点も含めて契約条件をよく確認してから決める必要があります。

媒介契約とは？守谷市で不動産を売るときに最初に結ぶ契約

媒介契約とは、不動産会社に買主探しと売買契約の取りまとめを依頼するための契約です。売却を仲介で進めるなら、守谷市でも必ず最初に結ぶことになります。契約を結ぶと、不動産会社は売主へ契約内容を記載した書面を交付する義務を負い、売主は「成功したときに仲介手数料を払う」という約束をします。つまり、媒介契約は依頼内容と責任の範囲を決める大切な書面です。

種類は一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つです。なお、本記事は売却の媒介契約を対象にしており、賃貸の入居者を探す媒介の話ではありません。賃貸に出す場合は別の契約になります。

媒介契約3種類の違いを一覧で比較

3つの違いは、依頼できる会社の数、自分で買主を見つけたときの扱い、契約期間、不動産会社の義務（レインズ登録・報告）の4点に集約されます。レインズとは、不動産会社だけが閲覧できる物件情報の共有システムのことで、登録されると他の不動産会社の買主候補にも物件が紹介されます。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる会社数	複数社	1社のみ	1社のみ
自分で買主を探す	可能	可能	不可
契約期間	法律上の制限なし（標準約款は3か月以内）	3か月以内	3か月以内
レインズ登録	義務なし	契約から7日以内	契約から5営業日以内
販売状況の報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

専任媒介と専属専任媒介は、不動産会社に登録と報告の義務がある分、売主にとって状況が見えやすいのが特徴です。一方、一般媒介は自由度が高い反面、報告の義務がないため、売主から進み具合を確認する姿勢が必要になります。

特徴とメリット・デメリットを守谷市の売却で考える

一般媒介が向いているケース

駅に近く買い手がつきやすい物件など、複数の会社に紹介してもらうだけで売れそうな場合は、一般媒介が向いています。複数社が競うため、販売活動に力が入りやすい点がメリットです。デメリットは、どの会社も「他社で決まるかもしれない」と考えるため、広告費をかけにくいことです。

専任媒介が向いているケース

窓口を1社に絞り、販売活動を任せたい場合は専任媒介です。自分で見つけた買主（親戚・知人など）と直接契約できる点が、専属専任との大きな違いです。販売の窓口が1つなので、問い合わせの管理や内覧の調整も任せられます。

専属専任媒介が向いているケース

最も縛りが強く、自分で買主を探すこともできません。その分、不動産会社は1週間に1回以上の報告と5営業日以内のレインズ登録が必要で、積極的な販売活動を期待できます。仕事が忙しく、売却の手間を最小限にしたい方に向いた契約です。

媒介契約の期間・更新・解除の注意点

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は3か月以内です。期間が過ぎても自動更新はされず、更新するには売主の申し出が必要になります。3か月で売れなかったときは、価格の見直しや販売方法の変更を相談したうえで更新するか、別の会社へ切り替えるかを判断します。

契約の途中で解除することもできますが、約款によっては、解除後に他社で契約すると、それまでにかかった費用の請求や違約金が発生する場合があります。契約書の解除条項と費用負担の項目は、署名の前に必ず確認してください。

仲介手数料と媒介契約の関係

仲介手数料は成功報酬で、売買契約が成立して初めて発生します。売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」で、たとえば3,000万円なら96万円＋消費税（税込105.6万円）が目安です。媒介契約の種類によって手数料の上限が変わることはありません。

なお、売却には仲介手数料のほか、印紙税、登記費用、譲渡所得にかかる税金などの費用もあります。詳しくは仲介手数料の妥当な水準の解説もあわせてご覧ください。

媒介契約から引き渡しまでの流れ

一般的には、査定の依頼、媒介契約の締結、販売活動（レインズ登録・広告・内覧）、売買契約、決済・引き渡しの順に進みます。媒介契約は2番目のステップで、ここで契約の種類を決めます。

契約前の査定では、会社ごとの査定価格だけでなく、販売計画や報告の頻度も確認しましょう。査定の進め方は不動産売却の査定の解説、守谷市の戸建て売却の全体像は守谷市の一戸建て売却で解説しています。

媒介契約を結ばずに売る「買取」という選択肢

不動産会社が買主になる「買取」なら、買主探しが不要なので媒介契約を結ばずに売却できます。仲介と比べると価格は下がる傾向がありますが、売却までの期間が短く、内覧対応も不要です。守谷市で空き家・相続した家・訳あり物件を早く手放したい場合は、買取も検討してみてください。

契約を結ぶ前に必要な書類を確認しておくとスムーズです。不動産売却の必要書類や、売却でよくあるトラブルの記事も参考になります。

媒介契約についてよくある質問（FAQ）

Q. 媒介契約とは何ですか？

媒介契約とは、不動産会社に「買主を探して売買契約をまとめてもらう」ことを依頼する契約です。宅地建物取引業法により、不動産会社は依頼を受けたら契約内容を書面にして売主に交付する義務があります。

Q. 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のどれがよいですか？

物件の状況と売り方の希望で変わります。複数社に声をかけて比べたいなら一般媒介、窓口を1社にして報告をこまめに受けたいなら専任媒介、自分で買主を探す可能性がなく1社に任せきりたいなら専属専任媒介が向きます。迷う場合は、まず査定で各社の販売計画を聞いてから決めるとよいでしょう。

Q. 媒介契約の期間はどのくらいですか？

専任媒介と専属専任媒介は、契約期間が3か月以内と定められています。更新するには売主の申し出が必要で、自動更新はできません。一般媒介は法律上の期間制限はありませんが、標準約款では3か月以内とされています。

Q. 媒介契約は途中で解除できますか？

解除はできます。ただし、約款の内容によっては、解除後に他社で契約した場合などに、それまでにかかった費用の請求や違約金が発生することがあります。契約書の解除条項を事前に必ず確認してください。

Q. 仲介手数料はいくらですか？

売買価格が400万円を超える場合の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。たとえば3,000万円で売れた場合の上限は、96万円＋消費税（税込105.6万円）が目安です。成功報酬なので、売買契約が成立するまで請求されません。

Q. すぐに現金化したい場合も媒介契約が必要ですか？

不動産会社が直接買い取る「買取」の場合は、買主探しが不要なので媒介契約を結ばずに売却できます。仲介より価格は下がる傾向がありますが、短期間で確実に売れるのが強みです。守谷市の空き家や訳あり物件では、買取を選ぶ方も少なくありません。

守谷市の媒介契約はハウスドゥ 守谷にご相談ください

ハウスドゥ 守谷は、守谷市を拠点に不動産の売却・買取のご相談をお受けしています。どの媒介契約が合うか迷う方、仲介と買取のどちらにするか決めたい方は、お気軽にご相談ください。電話は0120-565-072、お問い合わせフォームからも受け付けています。

まとめ

3つの契約には条件があり、それによって契約が別れています。
・一般媒介は複数社と契約して競争させる、かつ自分でも探せる
・専属媒介は1社のみ契約だが自分でも探せる
・専属専任媒介は1社のみ契約で自分で探すのもNG

人気エリアなら一般媒介がおすすめですが、購入者から見て少し考えてしまう条件なら専任の方が密着した対応なので、売り手も見つかりやすいです。

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