空家（空き家）とは？定義・読み方と特定空家・管理不全空家の違い【守谷市】

空家（読み方：あきや）とは、建築物とその敷地のうち、居住その他の使用がなされていないことが常態であるものをいいます。2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」の第2条で定められており、「空き家」と書くこともありますが、意味は同じです。年間を通して誰も使っていない状態が続くと「空家等」にあたり、さらに放置して状態が悪化すると「管理不全空家等」や「特定空家等」と判断され、市区町村から指導・勧告を受けるほか、勧告を受けると固定資産税の住宅用地の特例が外れることもあります。この記事では、守谷市で実家や相続した家、使っていない住まいをお持ちの方に向けて、空家の定義・読み方、空き家との違い、特定空家・管理不全空家との違い、放置するリスク、管理・活用・売却・解体という空き家対策の選択肢までを、ハウスドゥ 家・不動産買取専門店 守谷店がわかりやすく解説します。

空家とは？定義・読み方・空家法での意味

空家の読み方と基本的な意味

空家の読み方は「あきや」です。「からいえ」「くうか」と読む方もいますが、一般には「あきや」で通じます。誰も住んでおらず、使われていない家のことで、「空き家」「空家」「あき家」と表記ゆれがあります。検索でも「空家」「空き家」「空き家とは」のように、さまざまな言葉で調べられています。

空家等対策特別措置法（空家法）での定義

空家法では、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地（立木その他の土地に定着する物を含む）」を「空家等」と定めています。ポイントは次の3つです。

1つ目は、対象が「建物」だけでなく「敷地」も含むことです。庭や塀、立木なども含めて「空家等」として扱われます。2つ目は、住宅に限らず、店舗・事務所・倉庫・工場などの建築物も、使われていなければ対象になることです。3つ目は、国や地方公共団体が所有・管理しているものは除かれることです。なお、アパートやマンションなどの共同住宅は、一部の部屋が空いているだけでは空家等にはあたらず、建物全体が使われていない場合に対象になると考えるのが一般的です。

「常態」とは？何年住んでいないと空家になる？

「常態」という言葉に、「何年住んでいないと空家」という法律上の年数の決まりはありません。国土交通省のガイドラインでは、「概ね年間を通して使用実績がない」ことが、常態かどうかを判断する一つの目安とされています。実際には、次のような情報を組み合わせて、市区町村が総合的に判断します。

• 電気・ガス・水道の使用状況（長期間、使用量がほぼゼロではないか）
• 建物の登記や住民票など、居住の実績があるかどうか
• 郵便物の滞留や、窓・雨戸の状態など、使用・管理の状況
• 所有者や管理者への聞き取り（ときどき泊まる、荷物置き場にしている等）

たとえば、月に数回、換気や掃除のために立ち寄っていても、普段は誰も住んでいない家は、空き家として扱われる可能性があります。「使っていないつもりはない」と思っていても、実態として使用されていなければ空家等と判断されることがある点に注意が必要です。

「空家」と「空き家」の違い・公用文での表記

「空家」と「空き家」に意味の違いはなく、書き方の違いだけです。法律の名称や条文、行政の公式文書では「空家」と書かれる傾向があり、総務省の統計や広報、ニュース、一般向けの記事では「空き家」と書かれることが多くなっています。公用文のルールでは「空き家」が使われることも多く、どちらが正しいというものではありません。検索する人も両方の言い方を使っているため、この記事では「空家（空き家）」と併記して説明しています。

混同されやすい似た言葉の違いは、次の表のとおりです。

言葉	意味	空家法の「空家等」との関係
空家（空き家）	居住その他の使用がなされていない建築物とその敷地	基本的に空家等にあたる
空室	賃貸アパート・マンションなどの、入居者のいない部屋	一部の空室だけでは、通常は空家等にならない
空き地	建物のない土地	建築物がないため、空家法の対象外
二次的住宅（別荘・セカンドハウス）	普段は住まず、週末や休暇に使う住宅	実際に使われていれば、通常は空家等にならない
賃貸用・売却用の空き家	入居者や買主を募集している空き家	統計上の空き家に含まれる

空き家の種類と全国の空き家数・空き家率

総務省の「住宅・土地統計調査」では、空き家を「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」「二次的住宅（別荘など）」「その他の住宅」の4つに分けて調べています。令和5年（2023年）の調査では、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は約13.8%といずれも過去最多となり、そのうち「その他の住宅」（賃貸にも売却にも出されず、別荘でもない空き家）は約385万戸にのぼると公表されています。

このうち、賃貸用や売却用の空き家は、不動産会社が管理して市場に出されていることが多く、比較的管理が行き届いています。一方、「その他の住宅」は、長期間の不在や相続後の放置、取り壊し予定のまま止まっているものなどが中心で、手入れが行き届かず、老朽化や防犯・衛生の問題につながりやすいのが特徴です。国や自治体が空き家対策に力を入れているのも、主にこの「その他の空き家」を増やさないためです。茨城県全体の動向は、茨城県の空家等対策の方針（ハウスドゥ 茨城グループ）もあわせてご覧ください。

特定空家・管理不全空家とは？空家等との違い

特定空家等とは｜4つの状態のどれかにあたる空き家

「特定空家等」とは、空家等のうち、次のいずれかの状態にあると市区町村が判断したものです。

• そのまま放置すると倒壊など著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すると著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

たとえば、屋根や外壁が傷んで崩れ落ちそうな家、ごみや害虫・害獣が発生している家、雑草や立木が道路や隣地にはみ出している家などが当てはまります。特定空家等かどうかは、国土交通省のガイドラインを参考に、市区町村が現地を調査して判断します。

管理不全空家等とは｜2023年12月施行の改正で新設

2023年12月13日に施行された改正空家法では、「管理不全空家等」という区分が新しくつくられました。これは、特定空家等になる手前で、そのまま放置すると特定空家等になるおそれのある状態の空き家です。早い段階で、市区町村が所有者に指導や勧告を行えるようにする目的があります。管理不全空家等の段階で勧告を受けた場合も、特定空家等と同じく、敷地の固定資産税の住宅用地の特例が外れます。「まだ大丈夫」と放置せず、早めに手を打つことが重要です。

改正では、このほかにも、空き家の活用を進める「空家等活用促進区域」の制度や、所有者の代わりに活用・管理を支援する「空家等管理活用支援法人」の制度、所有者不明の空き家に対する財産管理人の選任請求などが整えられました。

空家等・管理不全空家等・特定空家等の違い（比較表）

区分	状態のイメージ	市区町村の対応	固定資産税の特例
空家等	使用されていないことが常態の建物とその敷地	相談・情報提供など（所有者に管理の努力義務）	通常どおり
管理不全空家等	放置すると特定空家等になるおそれがある	指導→勧告	勧告を受けると特例が外れる
特定空家等	倒壊・衛生・景観などに著しい問題がある	助言・指導→勧告→命令→行政代執行	勧告を受けると特例が外れる

特定空家に指定されるとどうなる？固定資産税と行政代執行

助言・指導から勧告・命令までの流れ

特定空家等と判断されると、市区町村はまず所有者に改善を求める「助言・指導」を行い、それでも改善されない場合は「勧告」、さらに正当な理由なく勧告に従わない場合は「命令」へと段階的に進みます。命令に違反すると、50万円以下の過料の対象になります。いきなり強制的な措置がとられるわけではありませんが、通知を受け取ったら、できるだけ早く対応を始めることが大切です。

固定資産税が上がる？住宅用地の特例の解除

住宅が建っている土地は、固定資産税の「住宅用地の特例」により、税額が軽くなっています。具体的には、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が6分の1、それを超える部分（一般住宅用地）は3分の1になります。しかし、特定空家等や管理不全空家等として勧告を受けると、この特例の対象から外れ、土地の固定資産税・都市計画税が増える可能性があります。守谷市の空き家の固定資産税については、守谷市の空き家の固定資産税が6倍に？2026年からの新対策で詳しく解説しています。

行政代執行とは？費用は誰が負担する？

行政代執行とは、命令に従わない所有者に代わって、市区町村が建物の除却（解体）などを行うことです。かかった費用は、原則として所有者に請求されます。所有者が分からない場合などには、「略式代執行」という方法がとられることもあります。代執行になると、自分で解体や売却を進めるよりも、時間・費用・条件の面で不利になることが多いため、勧告の段階までに自分で動く方が選択肢が広がります。

空き家問題とは？放置するリスクと所有者の責任

空き家問題とは、使われなくなった住まいが管理されないまま増え、老朽化による倒壊、火災、防犯上の不安、景観の悪化、害虫・害獣の発生など、地域の安全や暮らしに影響を及ぼす問題のことです。空き家を放置すると、次のようなリスクがあります。

• 建物の傷みが進み、修繕・解体の費用が大きくなる
• 雑草・害虫・悪臭などで近隣からクレームが入る（空き家の雑草・害虫クレームのリスクと費用）
• 放火・不法侵入・不法投棄など、防犯上の問題が起きる
• 固定資産税・都市計画税、保険料、水道光熱の基本料金などの維持費がかかり続ける
• 特定空家等・管理不全空家等と判断され、固定資産税の特例が外れる

また、空き家の倒壊や外壁の落下などで通行人や隣家に損害を与えた場合は、民法上の「工作物責任」により、所有者が損害賠償責任を負うことがあります。誰が所有者か分からない空き家については、市区町村が裁判所に財産管理人の選任を請求できる制度もあります。相続したまま名義変更をしていない場合は、相続登記の義務化も始まっていますので、早めに手続きを確認しましょう。

空き家対策｜管理・活用・売却・解体の選択肢

空き家対策には、大きく分けて「管理する」「活用する」「売却する」「解体する」の4つの方向があります。それぞれの特徴は次のとおりです。

選択肢	向いているケース	主な注意点
管理を続ける	近いうちに自分や家族が住む・使う予定がある	通風・清掃・草刈りなどの手間と費用が続く
賃貸・活用	立地がよく、修繕費をかけても回収できる見込みがある	改修費、入居者対応、空室リスク
売却（仲介）	時間をかけても高く売りたい	売れるまでの期間、内見対応、契約不適合責任
買取	早く確実に手放したい、古い・訳ありで売りにくい	仲介より価格は下がる傾向
解体	建物が老朽化し、土地として売る・活用する	解体費用、固定資産税の特例が外れる点

空き家の管理と整理｜管理サービスや片付けの活用

当面使う予定がある場合は、定期的な見回り・通風・清掃・草刈りで状態を保ちます。遠方にお住まいなど自分で管理できない場合は、空き家管理サービスの費用相場と「管理か売却か」の判断を参考にしてください。売却・活用の前には、荷物の片付け（整理）が必要になることも多く、空き家になった実家の片付け方と費用相場も参考になります。

空き家の活用｜賃貸・空き家バンク・駐車場など

賃貸や駐車場、リフォームしての活用など、空き家を収益化する方法もあります。ただし、改修費や空室リスクを見込んだ収支計算が欠かせません。活用の出口戦略は守谷市の空き家活用｜放置リスクと7つの出口戦略、空き家バンクの考え方は守谷市空き家バンクはない？3つの売却術で解説しています。

空き家バンクは、自治体が空き家の所有者から物件情報の登録を受け付け、空き家を探している人に向けて一覧で掲載・紹介する制度です。所有者は売りたい・貸したい空き家を登録して物件情報を掲載してもらい、利用を希望する人は、エリアや条件などの希望に合う物件を検索して探します。自治体ごとに対象となる物件や登録の条件、関連する支援制度、相談窓口が異なり、全国の空き家情報を集めたサイトもあります。ただし、登録した物件が必ず成約するわけではなく、条件が合わなければ長く掲載されたままになることもあります。利用を考えるときは、買取や仲介と比べてどの方法が自分の空き家に合うかを、不動産会社に相談しておくと安心です。

空き家の売却・解体｜古家付き土地と更地の考え方

建物が古くても、「古家付き土地」として売る方法と、解体して「更地」にして売る方法があります。解体すると固定資産税の住宅用地の特例が外れるため、解体のタイミングには注意が必要です。比較の考え方は守谷市 古家解体売却｜費用で選ぶ3つの選択肢をご覧ください。

空き家を売る・買取に出すときのポイント

仲介と買取の違い｜早く確実に手放したいなら買取

仲介は、不動産会社が買主を探して売る方法で、時間をかけて高く売れる可能性があります。買取は、不動産会社が直接買い取る方法で、売却までの期間が短く、内見対応や契約不適合責任の負担が軽くなります。空き家は、築年数が古い、荷物が残っている、境界や名義に不安があるなど、仲介では売りにくいケースも少なくありません。ハウスドゥ 守谷店は買取専門店として、守谷市の古い家・訳あり物件の買取にも対応しています。仕組みの詳細は守谷市の不動産買取ガイド｜仲介との違い・相場・流れでご確認ください。

相続した空き家の3,000万円特別控除と低廉な空家等の特例

相続した空き家を売るときは、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」が使える場合があります。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家で、相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに、一定の耐震基準を満たす（または解体した）状態で売ることなどです。要件は細かく、改正もあるため、必ず税務署や税理士に確認してください。詳しくは守谷市の相続空き家、3000万円控除で税金ゼロも？で解説しています。

また、2024年7月から、売買代金が800万円以下の低廉な空き家などでは、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限が引き上げられる特例が始まっています。内容は仲介手数料33万円？低廉な空家等の特例をご覧ください。

守谷市で空き家をお持ちの方へ｜ハウスドゥ 守谷店の無料相談

守谷駅周辺の住宅地から、郊外の古い戸建てまで、守谷市やその周辺には、使われなくなった実家や相続した家をお持ちの方が少なくありません。「空き家かどうかわからない」「何から手をつければよいか分からない」という段階からご相談いただけます。守谷市の空き家に関する窓口や支援制度は、内容が変わることがあるため、最新情報は守谷市の公式サイトでご確認ください。実家の整理から売却までの流れは守谷市の実家じまい｜空き家・古民家の選択肢も参考になります。

ハウスドゥ 守谷店では、空き家の査定・買取・売却のご相談を無料で承っています。お電話は0120-565-072、お問い合わせはこちらのフォームからどうぞ。

空家（空き家）に関するよくある質問（FAQ）

空家とは何ですか？

建築物（またはこれに附属する工作物）とその敷地のうち、居住その他の使用がなされていないことが常態であるものをいいます。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）第2条で定められており、読み方は「あきや」です。住宅だけでなく、店舗・倉庫・工場なども使われていなければ対象になります。

空家と空き家の違いは何ですか？

意味は同じで、書き方の違いです。法律の条文や行政文書では「空家」、広報や一般の記事では「空き家」と書かれることが多く、国の統計では「空き家」が使われます。どちらで検索しても同じ内容を指します。

何年住んでいないと空家になりますか？

「何年」という法律上の決まりはありません。国のガイドラインでは、概ね年間を通して使用実績がないことが「常態」の目安とされています。電気・ガス・水道の使用状況や、住民票、所有者への確認などを総合して市区町村が判断します。

特定空家と管理不全空家の違いは何ですか？

特定空家等は、倒壊の危険や著しい衛生上の問題などがすでにある状態です。管理不全空家等は、そのまま放置すると特定空家等になるおそれがある状態で、2023年12月施行の法改正で新しく位置づけられました。どちらも勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が外れます。

特定空家に指定されると固定資産税は上がりますか？

市区町村から勧告を受けると、その敷地は住宅用地の課税標準の特例（小規模住宅用地で6分の1、一般住宅用地で3分の1）の対象から外れます。その結果、土地の固定資産税・都市計画税が上がるのが一般的です。詳しい金額は土地の面積や評価額によって異なります。

使っていない実家は売ったほうがよいですか？

一概には言えませんが、今後も住む予定がなく、管理の手間や固定資産税の負担が続くなら、売却や買取を早めに検討する価値があります。相続した空き家には3,000万円特別控除が使える場合もあります。守谷市の空き家は、ハウスドゥ 守谷店で無料相談を受け付けています。

空き家バンクとは何ですか？

自治体が空き家の物件情報を登録・掲載し、空き家を探している人に紹介する制度です。制度の有無や登録の条件は市区町村ごとに異なるため、お住まいの自治体や不動産会社に確認してください。買取や仲介と比べて、自分の空き家に合う方法を選ぶことが大切です。