離婚後も妻が家に住み続ける5つの方法｜守谷市

離婚を考えるとき、「子どもの学区を変えたくない」「今の暮らしを続けたい」といった理由から、離婚後も妻（と子ども）が今の家に住み続けたいと望むケースはとても多いです。ただ、家に住宅ローンが残っている場合、住み続ける方法にはいくつかの選択肢があり、それぞれに注意点があります。

この記事では、守谷市の不動産売却・買取を専門とするハウスドゥ 守谷店が、離婚後も妻が家に住み続ける方法とリスク、そして「住み続ける」か「売却する」かの判断材料を、実務の視点でやさしく整理します。（本記事は一般的な情報です。個別のご事情は弁護士・税理士・金融機関にご確認ください。）

まず確認する3つのこと｜名義・ローン残高・連帯保証人

話を進める前に、次の3点を必ず確認しましょう。（1）家の名義（誰の所有か。共有名義か）、（2）住宅ローンの残高と債務者（返済予定表・残高証明書・アプリで確認）、（3）連帯保証人・連帯債務者（妻がなっていないか）。この3つが分からないまま話し合いを進めると、後で「思っていた前提と違った」というトラブルになりがちです。

離婚後も妻が住み続ける5つの方法

① 夫が住宅ローンを払い続ける

夫名義・夫がローンを払い、妻子が住むという形です。手続きは簡単ですが、夫が滞納すると家を失う、夫が勝手に家を売ってしまうといったリスクがあります。夫の支払い継続を公正証書（強制執行認諾文言付き）にしておくことで、約束が守られなかったときに備えられます。

② 妻が夫に家賃を払って住む

夫名義のまま、妻が家賃を払って住む方法です。無償で住む「使用貸借」と、家賃を払う「賃貸借」では法的な保護が異なります。また家賃が相場より極端に安いと「みなし贈与」とされる可能性があるため、金額の設定には注意が必要です。

③ 妻が住宅ローンを借り換える

妻自身の収入で新たにローンを組み、名義も妻に変える方法です。名義・ローンともに妻に一本化でき、最もすっきりする反面、妻に安定した収入と審査に通る返済能力が必要です。パート収入だけでは難しいこともあり、実現できるかは金融機関の審査しだいです。

④ 離婚前に住宅ローンを完済する

預貯金や親族の援助などで完済できれば、抵当権が外れ、名義変更は自由になります。ただし現実には完済できるケースは限られます。

⑤ 売却して現金で分ける

家を売って、残ったお金（または残債）を清算する方法です。住み続ける方法にくらべて将来のトラブルが最も少なく、財産をきれいに分けられるのが利点です。次の章で詳しく触れます。

【重要】勝手に名義変更・借り換えはできない

意外と見落とされがちですが、住宅ローンが残っている家は、銀行に無断で名義を変えることはできません。ローン契約は「その人が住み、その人が返す」ことを前提にしているため、無断の名義変更は契約違反となり、残債の一括返済を求められるおそれがあります。名義や債務者を変えるときは、必ず金融機関の承諾が必要です。

オーバーローンとアンダーローン｜財産分与の考え方

家の売却価格がローン残高を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンといいます。アンダーローンなら、売って残ったお金を分けられます。オーバーローンだと売っても借金が残るため、任意売却などの検討が必要になることもあります。まずは「今いくらで売れるか」と「ローン残高」を突き合わせることが、話し合いの出発点です。財産分与を家庭裁判所に申し立てる場合、離婚後2年以内という期限がある点にも注意しましょう。

迷ったら「いくらで売れるか」を先に知る

住み続けるか売却するかで悩んだときは、まず今の家の価値を知ることが判断の土台になります。売却価格が分かれば、「妻が借り換えて住む場合の負担」と「売って分ける場合の取り分」を数字で比べられます。とくに30代・40代のご夫婦では、いったん現金化してそれぞれ新しい生活を始めるのが、最も後腐れが少ないという結論になることも少なくありません。当社の査定は無料で、売却を強くおすすめすることはありません。判断材料として、まずは金額をご確認ください。守谷市で離婚を理由に売却する場合の流れは守谷市で離婚時に家を売却する手順｜財産分与・住宅ローン・税金の注意点で詳しく解説しています。

見落としやすい注意点

・連帯保証人になっている場合は、離婚しても自動では外れません（借り換えや代わりの保証人が必要）。
・児童扶養手当（母子手当）は、元夫名義の家に住むと支給に影響する可能性があります。
・口約束ではなく公正証書に残すこと。
・固定資産税は所有者（名義人）に課税されます。

守谷市で離婚と家のご相談は守谷店へ

ハウスドゥ 守谷店（運営：株式会社JOB HOPE／茨城県知事(2)第7366号）は、守谷市を中心に県南エリアの不動産売却・買取を専門にしています。元プロ野球選手・古田敦也さんでおなじみのハウスドゥブランドの一員として、離婚にともなうデリケートなご相談も、秘密を守って丁寧に対応いたします。「まだ離婚するか決めていない」段階のご相談でも構いません。まずは今の家の価値を知ることから、お気軽にご相談ください。

共有名義の家はとくに注意

夫婦の共有名義（たとえば夫1/2・妻1/2）で買った家は、離婚後もそのままにしておくと売るときに双方の同意が必要になり、後々もめる原因になります。連絡が取りづらくなったり、どちらかが再婚したりすると、意思決定がさらに難しくなります。共有名義のままにせず、離婚時に「どちらかの単独名義にする」か「売却して清算する」かを決めておくのが、将来のトラブルを防ぐ最善策です。単独名義に変えるには、相手の持分を買い取る「代償金」や、住宅ローンの承諾が必要になります。

名義変更・借り換えにかかる費用の目安

名義変更（財産分与による所有権移転登記）には、登録免許税（固定資産税評価額の2%が目安）や司法書士報酬がかかります。住宅ローンの借り換えには、事務手数料・保証料・抵当権の設定費用などがかかり、合わせて数十万円になることもあります。なお、離婚にともなう財産分与としての不動産の名義移転には、原則として贈与税はかかりません（分与が過大でない場合）。ただし税の扱いは個別事情で変わるため、必ず税理士や税務署にご確認ください。

「売らずに住み続けたい」ならリースバックという方法も

どうしても今の家に住み続けたいけれど、ローンの負担や名義の問題が解決しないというときは、リースバックという選択肢もあります。これは、家をいったん専門会社に売却して現金化し、その後は家賃を払って同じ家に賃貸として住み続ける仕組みです。名義とローンの問題を切り離せる一方、売却価格は相場より低め、家賃が相場より高めになりやすいという注意点があります。メリット・デメリットをよく比べたうえで、住み続ける他の方法と並べて検討するとよいでしょう。当社では、売却・買取・リースバックを含め、ご家庭にとって負担の少ない方法を一緒に考えます。

離婚の協議で家の扱いを決める進め方｜財産分与と離婚協議書

離婚で「家をどうするか」は、夫婦の協議で決めるのが基本です。話し合いがまとまらない場合は家庭裁判所の調停などを利用することになりますが、守谷市で家を持つご夫婦の多くは、まず自分たちで状況を整理するところから始めます。順番を間違えなければ、あとから「聞いていなかった」というトラブルを減らせます。

決めること	確認のポイント
家の名義と持ち分	登記簿で名義人・共有の有無を確認。夫婦共有の場合は持ち分割合も確認します。
住宅ローンの残債と契約者	残高と契約者・連帯保証人を金融機関の書類で確認。名義の変更は金融機関の承諾が必要です。
家の査定額	不動産会社の査定で現在の目安を把握。残債との差でオーバーローンかどうかが分かります。
財産分与の方法	住み続ける人が相手に代償金を払う、売却して分ける、など。請求できる期間は離婚から2年以内が目安です。
退去・引渡しの時期	どちらがいつまで住むか、売却するなら引渡し日はいつかを決めておきます。
書面の作成	口約束で終わらせず、離婚協議書を作成し、できれば公正証書にします。

公正証書は、金銭の支払いについて取り決めを守られなかったとき、裁判を経ずに強制執行できる形にしておける点が大きな違いです。家に関する支払い（ローンの肩代わり・代償金・養育費など）は額と期日を明記しておきましょう。

離婚で家を売る場合の退去時期と引渡しの考え方

売却を選ぶ場合は、状況に応じて「どちらかが住み続けたまま売る」か「空けてから売る」かを決めます。居住中のまま売り出すことも可能ですが、内覧への協力が必要になるため、夫婦の関係が難しい場合は、売却の窓口を一人に決めておくと進めやすくなります。

売却の具体的な手順や必要な書類は、離婚で家を売る手順の解説や不動産売却の必要書類一覧で詳しく紹介しています。

進め方	向いている状況	注意点
住みながら売却	子どもの学校や仕事の都合で、すぐに引っ越せない	内覧対応が必要。引渡し日までの生活の見通しを立てる
先に退去してから売却	住む人が決まっていて、新居が確保できている	空き家の管理（換気・草取り）が必要
買取で早く現金化	早く関係を整理したい・内覧を避けたい	仲介より価格は低めになりやすい。複数社で比較する

離婚で家を売るときの税金と費用の注意点

離婚に伴う財産分与で家を渡す場合でも、譲渡所得税がかかることがあります。財産分与で不動産を渡した側は、その時点の時価で譲渡したものとして扱われる場合があるためです。また、住んでいた家を売るときは、居住用財産の3,000万円特別控除が使える場合があります。住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることなどの条件があり、親族間の売買は対象外です。

税金の判断は個々の事情で変わるため、最終的には税務署または税理士にご確認ください。売却にかかる費用の目安は守谷市で不動産を売るときにかかる費用と税金でまとめています。

ローンの返済が困難なときの対策｜任意売却と競売の違い

離婚後にローンの返済が困難になりそうなときは、滞納する前に金融機関へ相談するのが第一です。滞納が続くと、最終的に競売になる可能性があります。

	任意売却	競売
売却の主体	所有者（金融機関の同意が必要）	裁判所の手続き（所有者の意思は反映されにくい）
価格の傾向	市場価格に近づけやすい	一般に市場価格より低くなりやすい
退去時期	相談しながら調整しやすい	落札後は引渡しを求められる
周囲への影響	通常の売却に近い形で進められる	手続きが公開される

どちらでも、売却代金で完済できない場合は残った債務は残ります。まずいくらで売れるかを知ることが、最も有効な対策です。「住み続けたいが、ローンが不安」という方は、売却後に賃貸として住み続けるリースバックや、買取も選択肢になります。

一人で抱え込まないための関係整理チェックリスト

離婚の話し合いは感情面の負担が大きく、自分だけで判断しようとすると、決めるべきことを見落としがちです。次の項目を、関係する専門家（弁護士・司法書士・税理士・不動産会社）と分担して確認しておくと安心です。

・名義と持ち分、ローン残債、連帯保証人を書類で確認したか
・家の査定額を複数の目安で把握したか
・住み続ける・売却するのメリットとデメリットを紙に書き出したか
・退去や引渡しの時期、費用の負担者を決めたか
・取り決めを離婚協議書・公正証書として作成したか

まとめ｜守谷市で離婚と家の整理は「現状の確認」から

離婚後も妻が家に住み続ける方法は一つではなく、ローンの名義・残債・家の価値の三つで選べる道が変わります。多くのご家庭で最初につまずくのは、家の価値と残債を知らないまま話し合いを始めてしまうことです。まず無料査定で現状を数字にしてから、住み続ける・売却するを比べてみてください。ハウスドゥ守谷店では、秘密厳守でご事情に配慮して、売却・買取・リースバックを含めたご提案をいたします（電話 0120-565-072）。

よくある質問（FAQ）

離婚後も夫名義の家に妻が住み続けられますか？

住み続けることは可能ですが、夫の滞納で家を失うリスクや、夫が勝手に売却するリスクがあります。公正証書での取り決めが重要です。

住宅ローンが残っている家の名義を勝手に変えられますか？

できません。金融機関に無断で名義を変えると契約違反となり、一括返済を求められるおそれがあります。

妻がローンを借り換えれば名義を妻にできますか？

妻に安定した収入と審査に通る返済能力があれば可能です。実現できるかは金融機関の審査しだいです。

住み続けるのと売却するのはどちらが良いですか？

ご事情によります。将来のトラブルを避けやすいのは売却して現金で分ける方法です。まず今の売却価格を知って比較するのがおすすめです。

離婚を理由にした売却は周囲に知られませんか？

当社は秘密を厳守します。事情に配慮して売却を進めますのでご安心ください。

離婚の財産分与はいつまでに請求できますか？

財産分与の請求は、離婚が成立した日から2年以内が目安とされています。家が対象になる場合は、早めに取り決めて書面に残しておくことをおすすめします。

住宅ローンを滞納して競売になるとどうなりますか？

滞納が続くと金融機関が競売を申し立て、落札されると家の引渡しを求められます。一般に市場価格より低い価格になりやすいため、滞納前に金融機関や不動産会社へ相談し、任意売却などを検討しましょう。

離婚協議中でも家の査定を依頼できますか？

可能です。名義人の同意が必要になるのは売却の段階で、査定だけなら現状を把握するために依頼できます。夫婦で同じ数字を見て話し合えるので、協議がスムーズになります。

守谷市での売却実績は売却査定実績とお客様の声でもご紹介していますので、あわせてご参照ください。