離婚を考えるとき、「子どもの学区を変えたくない」「今の暮らしを続けたい」といった理由から、離婚後も妻（と子ども）が今の家に住み続けたいと望むケースはとても多いです。ただ、家に住宅ローンが残っている場合、住み続ける方法にはいくつかの選択肢があり、それぞれに注意点があります。
この記事では、守谷市の不動産売却・買取を専門とするハウスドゥ 守谷店が、離婚後も妻が家に住み続ける方法とリスク、そして「住み続ける」か「売却する」かの判断材料を、実務の視点でやさしく整理します。（本記事は一般的な情報です。個別のご事情は弁護士・税理士・金融機関にご確認ください。）
まず確認する3つのこと｜名義・ローン残高・連帯保証人
話を進める前に、次の3点を必ず確認しましょう。（1）家の名義（誰の所有か。共有名義か）、（2）住宅ローンの残高と債務者（返済予定表・残高証明書・アプリで確認）、（3）連帯保証人・連帯債務者（妻がなっていないか）。この3つが分からないまま話し合いを進めると、後で「思っていた前提と違った」というトラブルになりがちです。
離婚後も妻が住み続ける5つの方法
① 夫が住宅ローンを払い続ける
夫名義・夫がローンを払い、妻子が住むという形です。手続きは簡単ですが、夫が滞納すると家を失う、夫が勝手に家を売ってしまうといったリスクがあります。夫の支払い継続を公正証書（強制執行認諾文言付き）にしておくことで、約束が守られなかったときに備えられます。
② 妻が夫に家賃を払って住む
夫名義のまま、妻が家賃を払って住む方法です。無償で住む「使用貸借」と、家賃を払う「賃貸借」では法的な保護が異なります。また家賃が相場より極端に安いと「みなし贈与」とされる可能性があるため、金額の設定には注意が必要です。
③ 妻が住宅ローンを借り換える
妻自身の収入で新たにローンを組み、名義も妻に変える方法です。名義・ローンともに妻に一本化でき、最もすっきりする反面、妻に安定した収入と審査に通る返済能力が必要です。パート収入だけでは難しいこともあり、実現できるかは金融機関の審査しだいです。
④ 離婚前に住宅ローンを完済する
預貯金や親族の援助などで完済できれば、抵当権が外れ、名義変更は自由になります。ただし現実には完済できるケースは限られます。
⑤ 売却して現金で分ける
家を売って、残ったお金（または残債）を清算する方法です。住み続ける方法にくらべて将来のトラブルが最も少なく、財産をきれいに分けられるのが利点です。次の章で詳しく触れます。
【重要】勝手に名義変更・借り換えはできない
意外と見落とされがちですが、住宅ローンが残っている家は、銀行に無断で名義を変えることはできません。ローン契約は「その人が住み、その人が返す」ことを前提にしているため、無断の名義変更は契約違反となり、残債の一括返済を求められるおそれがあります。名義や債務者を変えるときは、必ず金融機関の承諾が必要です。
オーバーローンとアンダーローン｜財産分与の考え方
家の売却価格がローン残高を上回る状態をアンダーローン、下回る状態をオーバーローンといいます。アンダーローンなら、売って残ったお金を分けられます。オーバーローンだと売っても借金が残るため、任意売却などの検討が必要になることもあります。まずは「今いくらで売れるか」と「ローン残高」を突き合わせることが、話し合いの出発点です。財産分与を家庭裁判所に申し立てる場合、離婚後2年以内という期限がある点にも注意しましょう。
迷ったら「いくらで売れるか」を先に知る
住み続けるか売却するかで悩んだときは、まず今の家の価値を知ることが判断の土台になります。売却価格が分かれば、「妻が借り換えて住む場合の負担」と「売って分ける場合の取り分」を数字で比べられます。とくに30代・40代のご夫婦では、いったん現金化してそれぞれ新しい生活を始めるのが、最も後腐れが少ないという結論になることも少なくありません。当社の査定は無料で、売却を強くおすすめすることはありません。判断材料として、まずは金額をご確認ください。守谷市で離婚を理由に売却する場合の流れは守谷市で離婚時に家を売却する手順｜財産分与・住宅ローン・税金の注意点で詳しく解説しています。
見落としやすい注意点
・連帯保証人になっている場合は、離婚しても自動では外れません（借り換えや代わりの保証人が必要）。
・児童扶養手当（母子手当）は、元夫名義の家に住むと支給に影響する可能性があります。
・口約束ではなく公正証書に残すこと。
・固定資産税は所有者（名義人）に課税されます。
守谷市で離婚と家のご相談は守谷店へ
ハウスドゥ 守谷店（運営：株式会社JOB HOPE／茨城県知事(2)第7366号）は、守谷市を中心に県南エリアの不動産売却・買取を専門にしています。元プロ野球選手・古田敦也さんでおなじみのハウスドゥブランドの一員として、離婚にともなうデリケートなご相談も、秘密を守って丁寧に対応いたします。「まだ離婚するか決めていない」段階のご相談でも構いません。まずは今の家の価値を知ることから、お気軽にご相談ください。
共有名義の家はとくに注意
夫婦の共有名義（たとえば夫1/2・妻1/2）で買った家は、離婚後もそのままにしておくと売るときに双方の同意が必要になり、後々もめる原因になります。連絡が取りづらくなったり、どちらかが再婚したりすると、意思決定がさらに難しくなります。共有名義のままにせず、離婚時に「どちらかの単独名義にする」か「売却して清算する」かを決めておくのが、将来のトラブルを防ぐ最善策です。単独名義に変えるには、相手の持分を買い取る「代償金」や、住宅ローンの承諾が必要になります。
名義変更・借り換えにかかる費用の目安
名義変更（財産分与による所有権移転登記）には、登録免許税（固定資産税評価額の2%が目安）や司法書士報酬がかかります。住宅ローンの借り換えには、事務手数料・保証料・抵当権の設定費用などがかかり、合わせて数十万円になることもあります。なお、離婚にともなう財産分与としての不動産の名義移転には、原則として贈与税はかかりません（分与が過大でない場合）。ただし税の扱いは個別事情で変わるため、必ず税理士や税務署にご確認ください。
「売らずに住み続けたい」ならリースバックという方法も
どうしても今の家に住み続けたいけれど、ローンの負担や名義の問題が解決しないというときは、リースバックという選択肢もあります。これは、家をいったん専門会社に売却して現金化し、その後は家賃を払って同じ家に賃貸として住み続ける仕組みです。名義とローンの問題を切り離せる一方、売却価格は相場より低め、家賃が相場より高めになりやすいという注意点があります。メリット・デメリットをよく比べたうえで、住み続ける他の方法と並べて検討するとよいでしょう。当社では、売却・買取・リースバックを含め、ご家庭にとって負担の少ない方法を一緒に考えます。
よくある質問（FAQ）
離婚後も夫名義の家に妻が住み続けられますか？
住み続けることは可能ですが、夫の滞納で家を失うリスクや、夫が勝手に売却するリスクがあります。公正証書での取り決めが重要です。
住宅ローンが残っている家の名義を勝手に変えられますか？
できません。金融機関に無断で名義を変えると契約違反となり、一括返済を求められるおそれがあります。
妻がローンを借り換えれば名義を妻にできますか？
妻に安定した収入と審査に通る返済能力があれば可能です。実現できるかは金融機関の審査しだいです。
住み続けるのと売却するのはどちらが良いですか？
ご事情によります。将来のトラブルを避けやすいのは売却して現金で分ける方法です。まず今の売却価格を知って比較するのがおすすめです。
離婚を理由にした売却は周囲に知られませんか？
当社は秘密を厳守します。事情に配慮して売却を進めますのでご安心ください。
