「室内で人が亡くなった家」「雨漏りや傾きがある」「再建築ができない」——こうした事故物件・訳あり物件は、通常の売り方では買い手が付きにくく、価格も下がりがちです。守谷市でこうした物件を相続した、あるいは所有している方に向けて、ハウスドゥ守谷店が告知義務の正しい考え方と、事故物件・訳あり物件を売る現実的な方法を解説します。
とくに大切なのが「告知義務」です。ここを誤ると、売った後に損害賠償や契約解除に発展する恐れがあります。正しく理解して、安全に手放しましょう。
事故物件・訳あり物件とは？4つの瑕疵（かし）
「訳あり物件」とは、買主が気にする欠点＝瑕疵（かし）のある物件の総称です。瑕疵は大きく4種類に分けられます。
- 心理的瑕疵：室内での死亡（自殺・他殺・孤独死など）。いわゆる「事故物件」
- 物理的瑕疵：雨漏り、シロアリ被害、傾き、給排水管の故障など
- 環境的瑕疵：近隣の嫌悪施設、騒音・臭気など
- 法的瑕疵：再建築不可、接道義務違反、既存不適格など
告知義務とは｜「事故物件は3年で告知不要」は誤解
売主・不動産会社には、買主の判断に重要な影響を与える事実を伝える告知義務があります。人の死については、国土交通省が2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、取り扱いの目安を示しています。
告知が原則不要とされるケース
老衰や病気による自然死、日常生活の中での不慮の死（転倒事故・入浴中の事故・誤嚥など）は、原則として告知は不要とされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合などは告知の対象になります。
告知が必要なケース
自殺・他殺、特殊清掃を伴う死などは、買主に告知する必要があります。
「3年」は賃貸の目安｜売買は年数で線引きされない
よくある誤解が「3年経てば告知しなくてよい」というものです。ガイドラインで「おおむね3年」という目安が示されているのは”賃貸借”のケースです。売買には、期間の経過による画一的な免除の基準はありません。年数が経っていても、社会的な影響が大きい事案や、買主から質問された場合には、正直に伝えるのが原則です。「隠して売る」ことは、後の契約不適合責任・損害賠償・契約解除のリスクにつながります。
訳あり物件はどれくらい安くなる？（目安）
価格の下がり幅は事案の内容・立地・時間の経過で大きく変わるため一概には言えませんが、心理的瑕疵のある物件は相場より1〜3割程度下がることが多いとされます（あくまで目安であり、個別の査定が必要です）。物理的瑕疵は修繕費用の分、法的瑕疵は再建築の可否で価格が変わります。正確な価格は、現地を見た査定で判断します。
事故物件・訳あり物件を売る2つの方法
① 仲介で売る（買い手が限られる）
市場で買主を探す方法です。相場に近い価格を狙える一方、事故物件・訳あり物件は買い手が限られ、売却に時間がかかりやすいのが難点です。売れ残るほど「訳あり」の印象が強まる悪循環もあります。
② 買取で売る（現実的でスピーディー）
不動産会社が直接買い取る方法です。価格は仲介よりやや下がる傾向がありますが、訳あり物件でもそのまま買い取れ、売却時期が確定し、近隣に知られにくく、契約不適合責任が免除されるケースが多いのが強みです。事故物件・再建築不可・遠方で管理できない物件など、「売れにくい物件ほど買取が向く」といえます。
訳あり物件を「そのまま」売る買取の流れ（4ステップ）
事故物件・訳あり物件の買取は、次のような流れで進みます。手間をかけずに手放せるのが特徴です。
- 相談・査定依頼：物件の状況（死因・時期・傷みの程度など）をお聞きし、現地を確認します
- 買取価格の提示：査定額と、その根拠をご説明します
- 契約：価格・引き渡し時期に合意すれば売買契約を締結。残置物が残ったままでも可
- 決済・引き渡し：代金を受け取り引き渡し。片付けや解体は不要なケースが多いです
仲介のように内覧を繰り返す必要がなく、近隣に売却を知られにくいのも、訳あり物件を売る方にとって大きな安心材料です。
法的瑕疵（再建築不可・接道）の物件はどう売る？
守谷市やその周辺には、接道義務（原則、幅4m以上の道路に2m以上接する必要）を満たさず「再建築不可」とされる土地があります。こうした物件は、建て替えができないため一般の買主に敬遠され、住宅ローンも通りにくく、仲介では非常に売りづらいのが実情です。
しかし、再建築不可の物件も、隣地との一体利用・セットバック・接道の再検討などで活用の道があるため、こうした物件の扱いに慣れた不動産会社であれば買取が可能なことがあります。自己判断で「売れない」と諦める前に、まずは査定でご相談ください。
守谷市で事故物件・訳あり物件を売るときの注意点
- 告知は正直に：隠すと契約解除・損害賠償のリスク。正直な告知が結局は安全
- 相続物件は名義と同意を先に整理：相続登記（2024年4月から義務化・3年以内）と相続人全員の同意
- 自己判断で解体・リフォームしない：更地にすると固定資産税が上がる／解体費が無駄になることも
- 複数の売り方を比較：仲介と買取、両方の見積もりを取ってから決める
相続した空き家が「訳あり」になっているケース
守谷市でも、相続した実家が長く空き家のまま傷み、雨漏りやシロアリで「物理的な訳あり」になっているケースが増えています。放置すると管理不全空家に指定され、固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が上がる恐れもあります。早めに査定を受け、売るか活用するかを判断することが大切です。
なお、相続した空き家を売る場合、要件を満たせば「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」が使えることがあります（1981年5月31日以前の建築・相続開始から3年を経過する年の年末までに売却など）。訳あり・事故物件であっても適用の可能性があるため、売却前に税理士・税務署へ確認しておくと、手取りを大きく増やせる場合があります。
ハウスドゥ守谷店にできること
ハウスドゥは、元プロ野球選手・古田敦也さんをイメージキャラクターに起用する全国約700店舗の不動産売買ブランドです。守谷店は守谷市・常総市・つくばみらい市・坂東市エリアに密着し、事故物件・訳あり物件の自社買取にも対応。「近隣に知られたくない」「早く確実に手放したい」というご相談も、秘密を守って承ります。査定は無料です。
運営：株式会社JOB HOPE（茨城県知事(2)第7366号）／お問い合わせ 0120-565-072。
よくある質問（FAQ）
Q. 事故物件は3年経てば告知しなくてよいのですか？
「おおむね3年」という目安は賃貸のケースです。売買には年数による画一的な免除の基準はなく、社会的影響が大きい事案や買主から質問された場合は告知が必要です。隠すと契約解除や損害賠償のリスクがあります。
Q. 事故物件でも買い取ってもらえますか？
はい。当店は事故物件・訳あり物件の自社買取に対応しています。現況のまま買い取れるため、片付けや修繕をせずに手放せるケースが多いです。
Q. 近隣に知られずに売れますか？
買取は市場に広く公開せず、当社が直接購入するため、近隣に知られにくい売り方です。プライバシーに配慮して進めます。
Q. 訳あり物件はどれくらい安くなりますか？
事案・立地・時間の経過で変わります。心理的瑕疵は相場より1〜3割程度下がることが多い目安ですが、正確な価格は現地査定で判断します。
Q. 相続した傷んだ空き家も相談できますか？
もちろんです。雨漏りやシロアリのある空き家、再建築が難しい土地なども、守谷店で買取・売却のご相談を承ります。
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