守谷市の事故物件・訳あり物件売却｜告知義務と買取

「室内で人が亡くなった家」「雨漏りや傾きがある」「再建築ができない」——こうした事故物件・訳あり物件は、通常の売り方では買い手が付きにくく、価格も下がりがちです。守谷市でこうした物件を相続した、あるいは所有している方に向けて、ハウスドゥ守谷店が告知義務の正しい考え方と、事故物件・訳あり物件を売る現実的な方法を解説します。

とくに大切なのが「告知義務」です。ここを誤ると、売った後に損害賠償や契約解除に発展する恐れがあります。正しく理解して、安全に手放しましょう。

事故物件・訳あり物件とは？4つの瑕疵（かし）

「訳あり物件」とは、買主が気にする欠点＝瑕疵（かし）のある物件の総称です。瑕疵は大きく4種類に分けられます。

• 心理的瑕疵：室内での死亡（自殺・他殺・孤独死など）。いわゆる「事故物件」
• 物理的瑕疵：雨漏り、シロアリ被害、傾き、給排水管の故障など
• 環境的瑕疵：近隣の嫌悪施設、騒音・臭気など
• 法的瑕疵：再建築不可、接道義務違反、既存不適格など

告知義務とは｜「事故物件は3年で告知不要」は誤解

売主・不動産会社には、買主の判断に重要な影響を与える事実を伝える告知義務があります。人の死については、国土交通省が2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表し、取り扱いの目安を示しています。

告知が原則不要とされるケース

老衰や病気による自然死、日常生活の中での不慮の死（転倒事故・入浴中の事故・誤嚥など）は、原則として告知は不要とされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合などは告知の対象になります。

告知が必要なケース

自殺・他殺、特殊清掃を伴う死などは、買主に告知する必要があります。

「3年」は賃貸の目安｜売買は年数で線引きされない

よくある誤解が「3年経てば告知しなくてよい」というものです。ガイドラインで「おおむね3年」という目安が示されているのは”賃貸借”のケースです。売買には、期間の経過による画一的な免除の基準はありません。年数が経っていても、社会的な影響が大きい事案や、買主から質問された場合には、正直に伝えるのが原則です。「隠して売る」ことは、後の契約不適合責任・損害賠償・契約解除のリスクにつながります。

訳あり物件はどれくらい安くなる？（目安）

価格の下がり幅は事案の内容・立地・時間の経過で大きく変わるため一概には言えませんが、心理的瑕疵のある物件は相場より1〜3割程度下がることが多いとされます（あくまで目安であり、個別の査定が必要です）。物理的瑕疵は修繕費用の分、法的瑕疵は再建築の可否で価格が変わります。正確な価格は、現地を見た査定で判断します。

事故物件・訳あり物件を売る2つの方法

① 仲介で売る（買い手が限られる）

市場で買主を探す方法です。相場に近い価格を狙える一方、事故物件・訳あり物件は買い手が限られ、売却に時間がかかりやすいのが難点です。売れ残るほど「訳あり」の印象が強まる悪循環もあります。

② 買取で売る（現実的でスピーディー）

不動産会社が直接買い取る方法です。価格は仲介よりやや下がる傾向がありますが、訳あり物件でもそのまま買い取れ、売却時期が確定し、近隣に知られにくく、契約不適合責任が免除されるケースが多いのが強みです。事故物件・再建築不可・遠方で管理できない物件など、「売れにくい物件ほど買取が向く」といえます。

訳あり物件を「そのまま」売る買取の流れ（4ステップ）

事故物件・訳あり物件の買取は、次のような流れで進みます。手間をかけずに手放せるのが特徴です。

1. 相談・査定依頼：物件の状況（死因・時期・傷みの程度など）をお聞きし、現地を確認します
2. 買取価格の提示：査定額と、その根拠をご説明します
3. 契約：価格・引き渡し時期に合意すれば売買契約を締結。残置物が残ったままでも可
4. 決済・引き渡し：代金を受け取り引き渡し。片付けや解体は不要なケースが多いです

仲介のように内覧を繰り返す必要がなく、近隣に売却を知られにくいのも、訳あり物件を売る方にとって大きな安心材料です。

法的瑕疵（再建築不可・接道）の物件はどう売る？

守谷市やその周辺には、接道義務（原則、幅4m以上の道路に2m以上接する必要）を満たさず「再建築不可」とされる土地があります。こうした物件は、建て替えができないため一般の買主に敬遠され、住宅ローンも通りにくく、仲介では非常に売りづらいのが実情です。

しかし、再建築不可の物件も、隣地との一体利用・セットバック・接道の再検討などで活用の道があるため、こうした物件の扱いに慣れた不動産会社であれば買取が可能なことがあります。自己判断で「売れない」と諦める前に、まずは査定でご相談ください。

守谷市で事故物件・訳あり物件を売るときの注意点

• 告知は正直に：隠すと契約解除・損害賠償のリスク。正直な告知が結局は安全
• 相続物件は名義と同意を先に整理：相続登記（2024年4月から義務化・3年以内）と相続人全員の同意
• 自己判断で解体・リフォームしない：更地にすると固定資産税が上がる／解体費が無駄になることも
• 複数の売り方を比較：仲介と買取、両方の見積もりを取ってから決める

相続した空き家が「訳あり」になっているケース

守谷市でも、相続した実家が長く空き家のまま傷み、雨漏りやシロアリで「物理的な訳あり」になっているケースが増えています。放置すると管理不全空家に指定され、固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が上がる恐れもあります。早めに査定を受け、売るか活用するかを判断することが大切です。

なお、相続した空き家を売る場合、要件を満たせば「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」が使えることがあります（1981年5月31日以前の建築・相続開始から3年を経過する年の年末までに売却など）。訳あり・事故物件であっても適用の可能性があるため、売却前に税理士・税務署へ確認しておくと、手取りを大きく増やせる場合があります。

ハウスドゥ守谷店にできること

ハウスドゥは、元プロ野球選手・古田敦也さんをイメージキャラクターに起用する全国約700店舗の不動産売買ブランドです。守谷店は守谷市・常総市・つくばみらい市・坂東市エリアに密着し、事故物件・訳あり物件の自社買取にも対応。「近隣に知られたくない」「早く確実に手放したい」というご相談も、秘密を守って承ります。査定は無料です。

運営：株式会社JOB HOPE（茨城県知事(2)第7366号）／お問い合わせ 0120-565-072。

告知義務に違反するとどうなる？損害賠償・契約解除のリスク

告知義務があるにもかかわらず黙って売却し、後から買主に事実が発覚した場合、売主は民法上の「契約不適合責任」を問われます。過去の判例では、事件性のある死亡について告知しなかったケースで、売買代金の減額や損害賠償（数十万円〜数百万円規模）が認められた例が複数あります。取り壊して更地にした場合でも、土地そのものに心理的瑕疵が残ると判断されれば告知義務は消えません。「解体すればリセットされる」という考え方は誤りです。

「隠して売ればバレない」は通用しない

近年は事故物件情報サイトへの投稿や、近隣住民への聞き込み、登記情報・過去のニュース記事の検索などにより、買主側が独自に調査できる環境が整っています。告知しないまま契約を進めるリスクは、価格を下げてでも正直に告知して売るリスクより大きいと考えるのが実務上の判断です。

査定の種類｜事故物件・訳あり物件でも机上査定は可能

事故物件・訳あり物件の売却でも、通常の物件と同じく2種類の査定方法があります。

• 机上査定（簡易査定）：現地を訪問せず、公示地価や周辺の取引事例、建物の築年数・面積などのデータから概算価格を算出。まずは目安を知りたい方向け。
• 訪問査定：担当者が現地を確認し、建物の劣化状況・心理的瑕疵の内容・再建築の可否などを踏まえて精緻な価格を提示。実際の売却活動にはこちらが必須。

ハウスドゥ守谷店では、事故物件・訳あり物件についても机上査定の段階から事情をお伺いした上で、概算の目安をお伝えすることが可能です。

費用と税金｜事故物件でも使える特例

事故物件・訳あり物件の売却であっても、通常の不動産売却と同じ税制が適用されます。数字はいずれも国税庁の公表制度に基づく一般的な目安であり、個別の税額は税理士・税務署への確認が必要です。

譲渡所得税の速算式

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）。所有期間5年超の長期譲渡は税率約20.315%、5年以下の短期譲渡は約39.63%が目安です（復興特別所得税を含む）。

相続した空き家が事故物件化しているケースの3,000万円控除

被相続人が1人で居住していた家屋を相続し、耐震基準を満たす状態または更地にして売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。適用には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する必要があり、相続人が3人以上の場合は1人あたりの控除額が2,000万円になる点に注意が必要です。事故物件であること自体は特例の適用可否に影響しません。

仲介手数料・その他費用

仲介で売却する場合は宅建業法の上限内で仲介手数料（速算式：売却価格×3%+6万円+消費税、400万円超の場合）が発生します。買取の場合は仲介手数料が不要で、諸費用を抑えられる点も選択肢のひとつです。

売却理由別に見る事故物件・訳あり物件の背景

事故物件・訳あり物件になる経緯は世帯によってさまざまです。

• 相続：親が自宅で亡くなり、発見が遅れて特殊清掃が必要になったケース。相続登記が済んでいないと売却手続きに時間がかかるため、早めの確認が重要です。
• 空き家の長期放置：入居者がいないまま放置され、孤独死や自然死があった場合。特殊清掃の有無で告知義務の判断が変わります。
• 離婚・住み替え：事故物件そのものではなくても、再建築不可・境界未確定などの「訳あり」要素が絡み、通常の仲介では買主が見つかりにくいケース。

守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市での事故物件相談

ハウスドゥ守谷店は守谷市を拠点に、つくばみらい市・常総市・坂東市（茨城県）、柏市（千葉県）の事故物件・訳あり物件のご相談にも対応しています。茨城県知事免許の店舗であっても、事務所所在地主義により県境をまたぐ千葉県内の物件を取り扱うことに法制度上の問題はありません。エリアによって近隣との距離感や物件の傾向が異なるため、まずは市町村名・駅名を添えてご相談いただくとスムーズです。

守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市エリアでの実際の売却査定実績やお客様の声は売却査定実績とお客様の声でもご紹介していますので、あわせてご参照ください。

売却前に整理しておきたい情報｜物件状況等報告書（告知書）の書き方

事故物件・訳あり物件を売るときは、買主に伝える内容を口頭だけで済ませず、物件状況等報告書（告知書）などの書面に残しておくことが大切です。後から「聞いていない」というトラブルになるのを防ぎ、売主自身を守ることにもつながります。書くときは、分かっている範囲の事実を正確に記載し、推測や不確かな情報を断定的に書かないのが基本です。

売却相談の前に、次の点をメモしておくと、査定や買取の相談がスムーズに進みます。

• 事案が起きた時期と場所（室内か、共用部分か）
• 分かる範囲の経緯（病気・老衰などの自然死か、それ以外か）
• 発見までの期間と、特殊清掃・消臭・リフォームを行ったかどうか
• 現在の建物の状態（水回り・雨漏り・傾き・残置物の有無）
• 過去に賃貸していた場合は、管理会社や入居者の入れ替わりの履歴

人の死に関する告知の考え方｜国土交通省ガイドラインの早見表

2021年10月に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、売買・賃貸それぞれの告知の考え方が整理されています。以下は一般的な整理の目安であり、個別の事案は状況によって判断が変わります。実際の告知範囲は、宅地建物取引業者や弁護士に確認してください。

ケース	告知の考え方（一般論）
老衰・病気などの自然死、日常生活中の不慮の死（転倒・入浴中の事故など）	原則として告知不要とされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告知の対象になりうるとされています。
自殺・他殺・事故死など、上記以外の死	賃貸では事案から概ね3年が目安ですが、売買には年数による一律の基準がなく、買主の判断に重要な影響を与える事案は告知が必要になりうるとされています。
隣接する住戸や、通常使用しない共用部分での死	原則として告知の対象外とされています。
買主から質問された場合・社会的影響が大きい事案	ガイドライン上も、買主から尋ねられた場合や社会的影響の大きい事案は、告知が必要とされています。

特殊清掃が必要になったかどうかは、告知の判断にも関わります。費用や業者選びは特殊清掃の費用相場と孤独死の費用負担で、片付けが進んでいない場合はゴミ屋敷の片付け費用と業者選びもあわせてご覧ください。

契約不適合責任の期間と、買取でのリスクの考え方

個人が売主の売買では、引き渡し後に見つかった不具合について責任を負う「契約不適合責任」の期間を、契約書で一定期間に限定するのが一般的です。事故物件・訳あり物件では、告知した内容が契約書や報告書に明記されているかどうかが、後のトラブル防止に大きく影響します。

買取の場合は、不動産会社が現況のまま買い取る前提で契約するため、売主の責任範囲が仲介と異なる内容になることがあります。ただし条件は契約書ごとに違うため、署名の前に責任の範囲と期間を必ず確認しましょう。

売却前に確認したいチェックリストと、関連する手続き

• 登記簿上の名義人は誰か（相続登記が済んでいない場合は、先に名義の整理が必要です）。相続した家の場合は遺品整理と相続放棄の注意点も確認してください
• 共有名義の場合は、他の共有者の同意が必要になる場面があります。詳しくは共有持分の売却の方法と注意点をご覧ください
• 売却に必要な書類（権利証・身分証・固定資産税の通知など）は不動産売却の必要書類一覧で取得先まで確認できます
• 浄化槽や残置物など、現況で買主に伝えるべき設備の状態を整理しておく
• 複数の会社の査定を比べ、仲介と買取のどちらが自分の状況に合うか検討する

「どこまで伝えるべきか分からない」「近所に知られたくない」といったご相談も、守谷市の売却に対応する当店でお受けしています。まずは状況をお聞かせください。

よくある質問（FAQ）

Q. 事故物件は3年経てば告知しなくてよいのですか？

「おおむね3年」という目安は賃貸のケースです。売買には年数による画一的な免除の基準はなく、社会的影響が大きい事案や買主から質問された場合は告知が必要です。隠すと契約解除や損害賠償のリスクがあります。

Q. 事故物件でも買い取ってもらえますか？

はい。当店は事故物件・訳あり物件の自社買取に対応しています。現況のまま買い取れるため、片付けや修繕をせずに手放せるケースが多いです。

Q. 近隣に知られずに売れますか？

買取は市場に広く公開せず、当社が直接購入するため、近隣に知られにくい売り方です。プライバシーに配慮して進めます。

Q. 訳あり物件はどれくらい安くなりますか？

事案・立地・時間の経過で変わります。心理的瑕疵は相場より1〜3割程度下がることが多い目安ですが、正確な価格は現地査定で判断します。

Q. 相続した傷んだ空き家も相談できますか？

もちろんです。雨漏りやシロアリのある空き家、再建築が難しい土地なども、守谷店で買取・売却のご相談を承ります。

▶あわせて読みたい：守谷市の不動産買取業者の選び方／守谷市の不動産売却・訳あり買取はハウスドゥ守谷店へ

Q. 取り壊して更地にすれば告知義務はなくなりますか？

いいえ。建物を解体して更地にしても、土地に心理的瑕疵が残っていると判断されれば告知義務は消えません。裁判例でも、更地化後の売却で告知義務が認められたケースがあります。

Q. 事故物件であることを隠して売却したらバレますか？

事故物件情報サイトへの投稿や近隣への聞き込み、報道記録の検索などにより、買主側が独自に事実を把握する可能性があります。発覚した場合は契約解除や損害賠償請求のリスクがあるため、正直に告知した上で買取などの現実的な売却方法を選ぶことをおすすめします。

Q. 病死・老衰で亡くなった家は、必ず告知が必要ですか？

国土交通省のガイドラインでは、老衰・病気などの自然死や日常生活中の不慮の死は、原則として告知不要とされています。ただし、発見が遅れて特殊清掃などが行われた場合は、告知の対象になりうるとされています。判断に迷う場合は、売却を依頼する不動産会社や弁護士に相談してください。

Q. 売る前に特殊清掃やリフォームをしておくべきですか？

必ずしも必要ではありません。買取であれば現況のまま売却できることが多く、先に費用をかけなくても相談できます。なお、清掃やリフォームをしても告知が不要になるわけではない点に注意してください。

Q. 物件状況等報告書には何を書けばよいですか？

分かっている範囲の事実を、時期・場所・経緯・対応（特殊清掃など）の順に正確に記載します。不確かな情報を断定せず、不明な点は「不明」と書くのが基本です。書き方に迷う場合は、媒介を依頼する不動産会社に相談しましょう。