ハウスリースバックとは？メリット・デメリットと仕組み・注意点を解説｜守谷市

１．はじめに

　事業や生活費、学費など資金が必要な時、現金化できる持家は頼もしいものです。
　けれど自宅を手放すのは、様々な手間やストレスがあるものです。
　スピーディーに売却代金を受け取りながら、自宅に引き続き住み続けたい。そんな要望に応える不動産売却サービスが、「ハウスリースバック」です。

２．住み続けられる不動産売却サービス

　持家は大きな財産です。「いざとなれば自宅を売れば良い」と考える人は多いでしょう。ですが、実際に今住んでいる自宅を売却するのは、かなりハードルの高い事です。
　最初のハードルは時間がかかる事です。売買は、あなたが売りたくても買い手がつかなければ成立しません。不動産は株式などと比べて換金しにくい、流動性はそこまで高いとは言えません。不動産売却に必要なトータルの期間は首都圏ですら、平均８ヶ月程度という調査結果があります。これはあくまで平均ですので、物件や条件によってはもっと長引く場合も考えられるのです。
　また、自宅がなくなるので新たに住む場所が必要です。他に住宅を所有しているならまだ良いですが、それでも引っ越しの手間や費用はかかります。所有しているのが自宅だけなら、新たな家やマンションを見つける必要があります。転居した後も、新しい環境に馴染むのは、ストレスの大きい事です。
　そんなハードルを取り去ってくれるのが、ハウスリースバックです。ハウスリースバックは、売却した後も賃貸物件として同じ家に住み続けたいという、顧客の声から生まれた不動産売却サービスです。
　尚、ハウスリースバックは登録商標で、類似のサービスもありますが、今回はハウスリースバックについて解説します。

３．ハウスリースバックのメリット

　ハウスリースバックのメリットは様々です。
　一番大きいメリットは、今までの家に住める事です。同じ場所に住み続けられるので、通勤や通学への影響もなく、新しい住環境に馴染むためのストレスもありません。
　ただ、持ち家から賃貸に切り替わる事に、ご近所への気まずさを感じるかも知れませんが、心配は要りません。ハウスリースバックでは、売却直後にあなたへの賃貸契約が始まるため、事業者は物件売却や賃貸募集のために公表をする必要がありません。あなた自身も引越する訳ではないため、ご近所に売却の情報が伝わる事はありません。
　次に金銭面のメリットです。ハウスリースバックは、相談から現金化まで、標準で４０日、最短で５日とスピーディーな対応が可能です。地域や評価額の制限もありません。買い取り代金は、基本的に一括で受け取る事が可能で、売却代金を賃料に充当する事もできます。賃貸の扱いになるため、勿論固定資産税はかかりません。引越に関わる費用なども不要です。そして勤務先にもよりますが、賃貸になった事で家賃補助が受けられる場合もあるのです。
　住宅ローン支払中の家も対象となるため、転職などで収入が代わり、直近のローン支払いが難しくなって来た時の債務整理にも利用できます。一戸建てに限らず、区分マンションにも対応しています。
　ハウスリースバックは、一見、あなたにばかり都合が良さそうですが、事業者にとってもメリットの大きいｗｉｎ－ｗｉｎのシステムです。
　事業者が不動産を買い取る理由は、自社利用でなければ、売却益や家賃収入目当てでしょう。ハウスリースバックはあなたの賃貸利用前提のサービスです。事業者は借り手を探す手間や費用を使わず、買い取ったら即座に家賃収入が得られるのです。その後、あなたの賃貸契約が終わったとしても、それまでの期間があれば、買い手や次の借り手を探す事が出来るでしょう。

４．利用後の生活をシミュレートしましょう

　ハウスリースバックを利用して自宅を売却し、賃貸による利用が始まった後はどうなるのでしょうか。
　自宅に住み続けるのですから、生活は変わりません。今まで通りの家やマンション、ご近所づきあい、通勤通学から、買い物に行く店、飼い犬の散歩コースまで同じように暮らす事が出来るのです。
　ハウスリースバックによる賃貸契約は、普通賃貸借契約となるため、更新を続ける限り住み続ける事が可能です。
　売却資金に関して、用途の制限は何もありませんので、事業拡大や生活費、教育費、老後費用など様々に利用出来ます。
　一時的な資金確保の為にハウスリースバックを利用した場合、買い戻す事もできます。勿論再購入は義務ではありませんし、それが賃貸契約の条件になっている訳でもありません。
　再購入価格は契約時に予め決められており変動はしません。再購入に関わる期限は設けられていないため、あなたの都合に合わせた計画的な再購入が可能です。
　更に、再購入した自宅をまた売却したい時にも「売却時支援制度」が用意されており、支援を受けられます。
　その他利用者向けコールサービスや定期訪問サービスなども用意されています。
　勿論、デメリットについても忘れるべきではありません。目先の資金の為に、あまり考えずに契約してしまい「もっと高く売れたんじゃ？」「思ったより家賃が高い」と後悔する状況はあり得ます。契約時にその後の生活、特に「売却代金を使い切った後」までよくシミュレートする事が重要です。

リースバックのメリット・デメリットと仕組みの全体像

ここまで、ハウスリースバックの考え方とメリットを説明してきました。ここからは、「結局どんな人に合うのか」「後悔しないために何を確認すべきか」を、デメリットも含めて整理します。守谷市で自宅の資金活用を考えている方の判断材料にしてください。

リースバックは「売却」と「賃貸」を同時に行う仕組み

リースバックは、自宅を事業者に売却して売却代金を受け取り、同時に賃貸借契約を結んで、家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。売却した時点で所有者は事業者に変わりますが、住まいはそのままです。引っ越しや転校、通勤への影響がないため、住み慣れた守谷の暮らしを続けながら資金を用意できます。

通常の売却・不動産買取との違い

リースバックは、売却後も住み続けられる点が最大の違いです。通常の仲介売却は、買主を探すため時間がかかりますが、市場価格に近い金額で売れる可能性があります。不動産買取は、事業者が直接買い取るため早く現金化できますが、売却後は引っ越しが必要です。リースバックは、買取の早さに「住み続ける」を組み合わせたものと考えると分かりやすいでしょう。買取の特徴は守谷市の不動産買取のメリットで、仲介売却の進め方は守谷市の不動産売却ガイドでも解説しています。

方法	売却後の住まい	現金化の早さ	価格の目安
仲介売却	引っ越しが必要	買主が見つかるまで時間がかかる	市場価格に近い金額を目指せる
不動産買取	引っ越しが必要	早い	仲介より低めになることが多い
リースバック	家賃を払って住み続けられる	早い	相場より低めになりやすい

※価格や期間は物件や事業者、市場状況によって異なります。上記はあくまで一般的な傾向です。

リースバックのデメリットと後悔しやすい点

メリットが目立つリースバックですが、デメリットを知らずに契約すると後悔につながります。契約前に必ず押さえておきたい点を整理します。

売却価格は相場より低めになりやすい

リースバックでは、事業者が買い取った後に賃貸として運用するため、売却価格は市場の相場より低めに設定されることが一般的です。「いくらで売れるか」だけでなく、「その後に払う家賃の総額」を合わせて考える必要があります。

家賃が毎月発生し、総額で比較が必要

売却後は家賃を払い続けることになります。受け取った資金と、住み続ける年数分の家賃を比べて、手元にいくら残るのかを試算しておきましょう。家賃の改定ルールも確認ポイントです。

賃貸借契約の種類と期間を確認する

賃貸借契約には、更新できる普通借家契約と、期間満了で終了する定期借家契約があります。リースバックでは定期借家契約が使われることも多く、その場合は契約期間が終わると住み続けられない可能性があります。「いつまで住めるのか」は、最も大切な確認事項です。

買い戻しは契約で約束していないとできない

将来「また自分の家にしたい」と思っても、買い戻しは契約に条件が定められていなければ難しくなります。買い戻しができる場合でも、売却時より高い価格になるのが一般的です。買い戻しの可否と価格の決め方を、契約前に書面で確認してください。

リースバックが向いている人・向かない人

向いているケース

• 老後資金や教育資金、事業資金など、まとまった資金を早く用意したい
• 住宅ローンの返済が難しくなりそうで、自宅に住み続けたい
• 子どもの学区や通勤環境を変えずに暮らしたい
• 近所に知られずに自宅を売却したい

向かないケース

• 少しでも高く売ることを最優先にしたい（仲介売却のほうが向く場合があります）
• 長く住み続けるつもりで、家賃の総額が負担になりそう
• 将来、家を子どもに相続させたいと考えている

迷う場合は、仲介売却・買取・リースバックを同じ条件で比べるのが近道です。住宅ローンが残っている場合の考え方は不動産売却のトラブルと対処法もあわせてご覧ください。

資金の活用方法と費用・税金の考え方

リースバックで受け取った資金は、住宅ローンの完済、老後資金、教育資金、事業資金、他の債務の整理などに活用されるケースがあります。ただし、資金を何に使うかによって、必要な額や手元に残したい金額は変わります。

費用面で確認したいこと

事業者に直接売却するため、仲介手数料がかからない場合もありますが、条件は事業者によって異なります。仲介手数料の仕組みは仲介手数料の解説で確認できます。登記費用や契約時の諸費用、売却後の家賃や更新料なども含め、見積もりを書面でもらいましょう。

税金の考え方（売却益が出た場合）

売却によって利益が出た場合は、譲渡所得として課税される可能性があります。居住用財産の特例が使えるかどうかは、個別の事情によって異なります。詳しい税率や特例は所得税等の税率の解説でも解説していますので、最終的には税理士や税務署に確認してください。売却後は所有者が変わるため、固定資産税・都市計画税を納めるのは新しい所有者になります。

契約前のチェックリスト

1. 売却価格の根拠は、複数の事業者の査定と比較して妥当か
2. 家賃の金額と、将来の改定ルールはどうなっているか
3. 賃貸借契約は普通借家か定期借家か、いつまで住めるか
4. 買い戻しはできるか、その価格と期間はどうなるか
5. 修繕費や原状回復など、費用の負担区分はどうなっているか
6. 家族（相続人になる人）にも事前に話し、同意を得ているか

離婚や相続など、家族が関わる事情がある場合は、事前に整理しておくとスムーズです。関連する解説は離婚と不動産売却や媒介契約の種類もご参照ください。

守谷市でリースバックを検討するときのポイント

守谷市は、つくばエクスプレスの守谷駅を中心に、住宅地が広がる地域です。通勤・通学や、地域のコミュニティに根付いた暮らしをされている方にとって、住み慣れた家に住み続けられることは大きな安心につながります。リースバックを検討する際は、地域の相場や取引事情に詳しい不動産会社に相談すると、売却価格や家賃の水準をイメージしやすくなります。

ハウスドゥ 守谷は、守谷市の不動産売却・買取を扱う地域密着の店舗です。リースバックが合うかどうかの判断だけでなく、通常の売却や買取との比較もご一緒に整理します。まずはお気軽にご相談ください。

リースバックのよくある質問

リースバックとは何ですか？

自宅を事業者に売却して代金を受け取り、その後は賃貸借契約を結んで家賃を払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。ハウスリースバックは、この仕組みを使った不動産売却サービスの名称です。

リースバックのデメリットは何ですか？

主なデメリットは、売却価格が市場の相場より低めになりやすいこと、毎月の家賃が発生すること、契約によっては住める期間が決まっていること、買い戻しは契約で約束していないとできないことです。契約前に総額で比較することが大切です。

リースバックで後悔しないためには何を確認すればよいですか？

売却価格の根拠、家賃の金額と改定ルール、賃貸借契約の種類と期間、買い戻しの可否と条件、修繕や原状回復の負担区分を、契約前に書面で確認しましょう。複数の事業者で比較することも有効です。

リースバックの家賃は誰が決めるのですか？

家賃は、売却価格などをもとに事業者が提示するのが一般的です。金額や改定の有無は事業者や契約内容によって異なるため、売却価格とあわせて総支払額で判断してください。

リースバック後に固定資産税は払うのですか？

売却後は所有者が事業者に変わるため、固定資産税・都市計画税を納めるのは新しい所有者です。ただし、その負担が家賃に反映される場合があります。

守谷市の自宅でもリースバックの相談はできますか？

はい、ご相談いただけます。ハウスドゥ 守谷では、守谷市の不動産売却・買取のご相談を受け付けています。リースバックが合うかどうか、通常の売却や買取との比較も含めてお話しできます。フリーダイヤルは0120-565-072です。

５．まとめ

　自宅には様々な思いが詰まっています。かけがえのない家族との思い出の舞台でもあります。これを手放す事は、誰でも心苦しいものです。
　そんな思いを共有しつつ、売却やその後の支援にも気を配ったハウスリースバックは、不動産売却時の選択肢の１つとして考えるべきものでしょう。

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