相続した不動産の売却とかかる費用

導入

不動産の相続及び売却には、分割協議などかなり煩雑な手続きが必要です。これらの手続きを怠った際には、様々な問題が発生します。相続税の節税対策を理解し、損のない不動産の相続並びに売却を実現する必要があります。ここでは不動産の相続後売却する方法と注意点、相続税の申告方法と税制の優遇措置などについて説明します。

不動産相続後売却する際の流れと注意点

不動産の相続手続きは有効な遺言状が遺されている場合と、遺されていない場合では相続の進め方が異なります。有効な遺言状が遺されていない際には相続人の確認を行い、相続人が複数である場合遺産分割協議を行います。遺産分割協議には法定相続人の相続順位があります。有効な遺言が遺されていない場合は法定相続人全員の共有財産となり、協議に基づいて分割し相続順位の内、配偶者は常に相続人になります。配偶者に続く順位で第1順位は故人の子どもであり、子どもが死亡の場合は孫になり孫死亡の場合ひ孫です。第2順位は父母並びに祖父母であり、第3順位は兄弟姉妹になり兄弟姉妹が死亡の場合は甥や姪などです。相続の権利は第1順位の相続人が存在しない場合第2順位の相続人になり、第2順位の相続人が存在しない場合は第3順位の相続人へ移ります。複数の相続人が存在する際の遺産分割方法には、現物分割と代償分割や換価分割など3つの方法があります。遺産が預貯金などである場合は分配しやすく、不動産は分配しにくいといった性質があります。現物分割は文字通り現物を分ける方法であり、代償分割は不動産の相続人が他の相続人に現金を支払う方法です。さらに換価分割は1番多く用いられる方法であり、不動産を売却しその利益を分割する方法です。換価分割が相続トラブルの回避に向いている理由は、不動産を現金化することにより財産を1円単位まで均等に分けられるためです。換価分割は不動産を管理し維持するためのリスクや、所有している故に発生する固定資産税や都市計画税などを納税する必要もありません。換価分割は空き家として放置することにより、近隣住民との間で発生するトラブルを回避できます。換価分割方法の流れは遺産分割協議において、それぞれの相続分を決定し実際に相続の手続きを行う相続人の代表者を1人選びます。そして不動産の名義を代表相続人に変更後、不動産会社に売却依頼し売却後当該代金を相続人全員で分割します。

相続登記と不動産放置のリスクや相続税の申告方法

不動産を譲り受けた後売却するにためには、相続登記を行う必要があり所有者名義を故人から相続人に変更します。相続登記を行わず放置したままである場合、不動産は相続人たちの共有財産としてみられるため売却できない可能性があります。他にも他の相続人が自分の持ち分を自ら登記し売却する恐れがある点や、被相続人の死後さらに相続人が増え売却及び管理が困難になる点などが挙げられます。問題となるのは、肝心な場面において、不動産の売却ができなくなる点です。故人となった親所有の不動産を相続し、その不動産を放置した場合建物が劣化し続け空き家問題に発展する可能性があります。他にも不動産の価値が下がっていく可能性や、固定資産税及び都市計画税を払い続けなければならない点なども挙げられます。空き家問題は社会的な大きな問題であり、景観や防犯上のリスクになり課せられる固定資産税は経済的な負担にもなります。そして故人が遺した不動産や預金などの財産を相続した際、或いは故人となる前の3年以内に贈与を受けた際にも相続税が課せられます。ただし相続税の課税対象から差し引くことができるのは、非課税財産に該当する部分と葬儀費用などです。相続税は故人が住んでいた地域を直轄する税務署へ、死亡したことを認識した翌日から10ヶ月以内に申告する必要があります。申告時に遺産の分配方法を決める必要があり、相続人全員で遺産分割協議を行い遺産分割協議書を作成後申告します。申告が納税期限内を過ぎた場合、無申告加算税が課せられ納税額が増額し延滞税が発生します。なお相続税の納税が難しい際には、納税の分納手続きを行うもしくは不動産の売却を急ぐなどで対応します。遺産総額から非課税財産の金額や葬儀費用、並びに基礎控除額が差し引かれた金額が相続税の対象です。優遇措置に該当する場合、控除額を差し引き残った分が対象です。

相続した不動産の税制優遇措置とその他の税金や費用

不動産を相続し売却した場合幾つかの優遇措置があり、詳細は国税庁におけるホームページの最新情報で確認できます。相続税の取得費加算の特例である場合は、相続税の申告期限翌日以降から3年以内に売却した際に相続税の一定額を取得費として加算可能です。小規模宅地などの特例である場合は、地価の一定割合を減額し算出することが認められています。本来故人と同居していた同地を相続し、死亡後もそのまま居住し続ける場合が該当します。また故人が事業を営んでいた同地で事業を引き継ぐ場合や、アパートなどの貸付を故人が事業として行っていた場合なども該当します。なお地価が80パーセント減額されるケースは、故人が居住していた土地が330平方メートル以内である場合です。さらに相続後の不動産売却で得た譲渡所得は、確定申告を行う必要がありそれぞれの特例を利用する際にも申告が必須です。売却価格と取得費や譲渡費用など、これらとの差が大きい程譲渡所得の課税額も大きくなります。少しでも納税額を少なくするために、売却適用の優遇措置も確認しておく必要があります。不動産相続後売却するまでには様々な税金が発生し、未納付の税金がある場合追徴課税などが課せられます。その結果納付する税金が膨れ上がり、資産が目減りしてしまう可能性もあるため必要な税金を納付し、滞りない手続きの完了を心掛けます。不動産を相続し売却時に課せられる税金は、相続税を除き登録免許税と印紙税や譲渡所得課税加えて消費税などです。これらの税金は相続や売却などにおいて、大きな金額が動く場合税額も大きくなる傾向が見られます。相続後住宅の売却による譲渡所得へ、課せられる税金は軽減措置もあります。そして不動産の相続時に必要な税金は、取得費用が手続きに必要な書類により発生します。主な書類の取得手数料は、書類の発行手数料など自治体により異なることもあります。目安として「被相続人の戸籍謄本:450円、被相続人の住民票除票:300円、相続人の戸籍謄本：450円、相続人の住民票:300円、相続人の印鑑証明書:300円、不動産登記事項証明書:600円、固定資産評価証明書:400円（2通目以上は1通100円）」など。書類が揃っていない状況である場合、相続並びに売却の手続きが遅延する可能性があります。そのため不動産の相続及び売却に関する書類の取得は、できる限り早めに済ませておく必要があります。

相続登記の義務化と2024年4月からの変更点

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を行わないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります。2024年4月以前に相続した不動産もこの義務化の対象で、施行日または相続を知った日のいずれか遅い日から3年の猶予期間があります。相続した不動産を売却する場合、売買契約の前提として相続登記（名義変更）を完了させる必要があるため、売却を検討している段階であれば早めに司法書士へ相談し、登記を済ませておくとその後の手続きがスムーズです。

査定の種類｜机上査定と訪問査定の違い

相続した不動産を売却する前には、まず査定で概算の価格を把握します。査定には大きく分けて2種類あります。机上査定（簡易査定）は物件の所在地・面積・築年数などの情報と周辺の取引事例をもとに概算価格を算出する方法で、現地を訪問せず短時間で結果が分かります。相続財産の分割方法を検討する初期段階で、複数の不動産会社にまとめて依頼し目安を把握する用途に向いています。訪問査定は実際に物件を訪れ、建物の状態・日照や眺望・接道状況・周辺環境などを確認したうえで査定額を算出する方法で、机上査定より精度の高い金額が分かります。売却を具体的に進める段階では訪問査定を受けることをおすすめします。

相続不動産の売却でかかる費用の目安（速算式）

相続した不動産を仲介で売却する場合の主な費用の目安は次のとおりです。仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」（売却価格400万円超の場合）の速算式で概算できます。このほか、売買契約書に貼る印紙税、相続登記や抵当権抹消登記にかかる登録免許税（抵当権抹消は不動産1個につき1,000円）、司法書士へ登記を依頼する場合の報酬などが発生します。売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間が5年を超える長期譲渡所得で20.315%、5年以下の短期譲渡所得で39.63%の税率が譲渡所得税・住民税として課されます。ただし所有期間は相続前の被相続人の所有期間を引き継げるため、親が長く所有していた不動産であれば長期譲渡所得の税率になるケースが大半です。

相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した場合は「相続税の取得費加算の特例」で相続税額の一定部分を取得費に加算でき、譲渡所得を圧縮できます。空き家となった実家を売却する場合は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」（昭和56年5月31日以前建築の家屋であることなど一定要件を満たす場合）が使えることがあり、いずれも要件の詳細は国税庁の最新情報での確認が必要です。取得費加算の特例と空き家の3,000万円特別控除は併用できない点にも注意してください。

エリアで変わる相続不動産の事情｜守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市

相続した不動産の売却では、地域ごとの特性も価格や進め方に影響します。守谷市はつくばエクスプレスの開業以降、区画整理エリアと旧市街地が混在しており、相続した土地の境界標の有無や測量の要否が地域によって異なります。つくばみらい市はみらい平駅周辺の新興住宅地と、農地を含む相続不動産が混在するエリアです。農地が含まれる場合は農地法上の届出や許可が必要になることがあります。常総市・坂東市は旧来からの戸建てや農家住宅を相続するケースが多く、空き家期間が長期化しやすい傾向があります。柏市（千葉県）にまたがる相続案件では、法務局の管轄が茨城県側と分かれる点にも注意が必要です。守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市のいずれのエリアでも、当社は相続不動産の売却相談に対応しています。

相続不動産の売却をハウスドゥ守谷店に相談するメリット

ハウスドゥは全国のフランチャイズブランドで、テレビCMでは元プロ野球選手の古田敦也さんがイメージキャラクターを務めています。実際に店舗を運営しているのは各地域の会社で、当店（ハウスドゥ守谷店）を運営する株式会社JOB HOPEは茨城県知事（2）第7366号の宅地建物取引業免許を受けています（免許番号のカッコ内の数字は免許の更新回数を示し、（2）は6年以上10年未満の営業実績を意味します）。免許番号は国土交通省の宅建業者検索で誰でも照会でき、行政処分歴も公表されています。相続不動産の売却では、仲介による売却だけでなく、当社による直接買取（最短2日で現金化）にも対応しており、相続人間で早期に現金化して分割したい（換価分割）場合の選択肢としてご相談いただけます。

よくある質問

相続人が複数いる場合、売却の手続きは誰が進めるのですか？

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で不動産を相続する人（代表者）を決めたうえで相続登記を行い、その代表者が売主として売却手続きを進めるのが一般的です。売却代金を相続人間で分割する「換価分割」の方法を選ぶ場合は、遺産分割協議書にその旨を明記しておくと、後日のトラブルや贈与税の疑いを避けやすくなります。

相続登記が済んでいなくても査定は依頼できますか？

査定自体は相続登記が完了していなくても依頼可能です。ただし実際の売買契約・引き渡しの前提として相続登記（名義変更）を完了させる必要があるため、査定と並行して早めに司法書士へ相談し登記手続きを進めることをおすすめします。

空き家のまま放置すると、どのようなリスクがありますか？

空き家を放置すると、老朽化による倒壊や景観の悪化、防犯・防災上のリスクが高まるほか、固定資産税・都市計画税の負担が続きます。「特定空家等」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され税負担が増える場合があります。売却の意思が固まっている場合は、早めに査定を受けて動き出すことがリスクの軽減につながります。

相続税の申告と不動産売却の確定申告は別の手続きですか？

はい、別の手続きです。相続税の申告は被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があり、不動産売却による譲渡所得の確定申告は売却した年の翌年2〜3月に行います。相続税の取得費加算の特例などを利用する場合は、確定申告の際に相続税の申告書類の写しなど必要書類をそろえておく必要があります。

仲介と買取のどちらが相続不動産の売却に向いていますか？

時間をかけてでも高く売りたい場合は仲介、相続人間で早期に現金化して分割したい場合や、老朽化・立地条件などで仲介での売却が難しい場合は買取が向いています。当社（ハウスドゥ守谷店）では買取にも対応しており、査定回答は最短1営業日、現金化は最短2日を目安としています。

遠方に住んでいて相続不動産の現地確認が難しい場合はどうすればよいですか？

まずは机上査定で概算価格を把握し、その後の訪問査定や現地の立ち会いについては、当社スタッフとの日程調整や、必要書類の郵送・オンラインでのやり取りを組み合わせて進めることが可能です。遠方にお住まいの場合は、まずはお電話やLINEでご相談ください。

まとめ

相続後の不動産を売却するためには、各種の手続きが必要であり相応の税金も発生します。一連の手続きを滞りなく済ませことをはじめ、同時に節税するためにも不動産会社などのプロに相談しながら進めていきます。その上で相続に関する協議が、まとまらない場合は弁護士への相談も検討推断です。
当社では、顧問弁護士や税理士のご紹介も可能ですので、お気軽にお問い合わせください。

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