守谷市で離婚時に家を売却する手順【財産分与・住宅ローン・税金】

守谷市で離婚が決まり、「持ち家をどうすればいいのか」「住宅ローンが残っているけれど売れるのか」「財産分与や税金で損をしたくない」——そんな不安を抱えていませんか。家は夫婦の大きな共有財産であり、進め方を間違えると離婚後に大きなトラブルになります。このページでは、ハウスドゥ 守谷店が離婚で家を売る正しい手順・住宅ローンの扱い・財産分与・税金の注意点を、後悔しないように整理します。

まず確認すること——名義と住宅ローン残高

離婚で家を売るとき、最初にやるべきは①不動産の名義と②住宅ローンの残高の確認です。家は名義人しか売却できません。共有名義（夫婦2分の1ずつ）やペアローン・連帯債務の場合は、両方の合意がないと売れません。そのうえで、ローン残高と家の価値を比べます。

• アンダーローン（家の価値 ＞ ローン残高）：売却代金で完済でき、余りを財産分与できます。
• オーバーローン（家の価値 ＜ ローン残高）：売っても完済できないため、差額の工面か任意売却の検討が必要です。

離婚で家を売る6ステップ（守谷市の場合）

①名義とローン残高を確認 → ②査定で家の価値を知る → ③財産分与の方法を話し合う → ④売却方法を選ぶ → ⑤売買契約・引き渡し・決済 → ⑥代金を分与し確定申告、という流れです。守谷市はTX（つくばエクスプレス）で都心へのアクセスが良く需要が安定しているため、条件が整えば比較的スムーズに売却しやすいエリアです。

売却のタイミングは離婚前？離婚後？

どちらでも売却は可能ですが、それぞれ長所があります。

離婚前に売る

売却と財産分与を済ませてから離婚できるため、離婚後に元配偶者と連絡を取り合う必要がなく、トラブルを避けやすいのが長所です。一方で、売り急ぐと価格が下がることがあります。

離婚後に売る

売却期間に余裕を持てるため、じっくり高く売りやすい反面、離婚後も連絡・協力が必要になります。財産分与の請求は離婚後2年以内という期限がある点に注意してください。

家を売る4つの方法

方法	特徴	向いているケース
仲介	時間はかかるが市場価格に近い	アンダーローンで時間に余裕がある
買取	最短2日で現金化・仲介手数料不要・内覧なし	早く現金化して分与したい・近所に知られたくない
任意売却	オーバーローンでも金融機関の合意で売れる	ローンを完済できない・滞納の恐れ
リースバック	売却後も賃貸で住み続けられる	子どもの学区を変えたくない

「早く現金化して財産分与し、新生活を始めたい」場合は当店の買取が有力です。買主を探す必要がなく最短2日で現金化でき、内覧対応も不要。近所に知られずに売れる点も、離婚のケースでは大きなメリットです。

財産分与の基本と「公正証書」の重要性

婚姻中に築いた財産は、名義に関わらず財産分与の対象です（原則2分の1）。家を売った代金も同様に分けます。口約束はトラブルのもとなので、分与の金額・方法・支払い時期を公正証書に残しておくと安心です。なお財産分与と慰謝料は別物で、財産分与の請求は離婚後2年以内に行う必要があります。

離婚と家の売却でかかる税金

売って利益（譲渡所得）が出た場合は譲渡所得税等20.315%（所有5年超の長期）が目安。マイホームを売る場合は3,000万円特別控除が使え、多くのケースで税金はかかりません。ただし離婚成立前に配偶者へ名義を移す（分与する）と、この控除が使えない・贈与税がかかる場合があるため、タイミングは慎重に。財産分与として離婚後に家や現金を渡すのは原則として贈与税がかからず、譲渡所得の対象になり得ます。適用関係は複雑なので、税理士・税務署に確認してください。

そのほか、仲介で売る場合の仲介手数料（売買価格400万円超で価格×3%＋6万円＋消費税が上限）、印紙税、抵当権抹消などの登記費用がかかります（当店の買取なら仲介手数料は不要です）。

離婚の家売却で起きやすいトラブルと対策

• 夫婦で意見が合わず売れない：早めに査定で「いくらで売れるか」を共有し、感情論を数字に置き換える。
• 名義・ローンの問題で契約が進まない：連帯保証・連帯債務の扱いを金融機関に早めに相談する。
• 売り出し価格が相場と合わない：査定額の根拠を確認し、適正価格で出す。
• ペアローンの片方が住み続ける：借り換えや名義変更が必要になるため、金融機関の承諾を得る。

査定額の「根拠」を確認する権利（宅建業法34条の2）

財産分与の話し合いは、家の価値が分からなければ進みません。宅地建物取引業法第34条の2第2項により、不動産会社には査定額の根拠を明示する義務があります。「どの成約事例をもとに、いくら加算・減算したのか」を確認しましょう。根拠を丁寧に説明できる会社が信頼できます。

ハウスドゥ 守谷店の強み

当店は全国約700店舗超のハウスドゥネットワーク（イメージキャラクターは元プロ野球選手・古田敦也氏）の一員で、守谷市を地元に売却・買取・任意売却の相談に対応しています。離婚は精神的にも大きな負担がかかるからこそ、スピードとプライバシーを重視したご提案が可能です。査定額の根拠も一つひとつご説明します。

運営：株式会社JOB HOPE／宅地建物取引業 茨城県知事(2)第7366号／お問い合わせ 0120-565-072（査定のご回答は最短1営業日）。

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離婚したら家のローンは誰が払う？名義・連帯保証人・ペアローンの整理

離婚に伴う家の売却でつまずきやすいのが「ローンは誰が払うのか」という点です。大原則として、返済義務はローンの名義人（債務者）にあり、実際に住む人とは別です。夫名義のまま妻子が住み続けると、夫が滞納したときに家を失うリスクがあります。守谷市はつくばエクスプレスで都心に通う共働き世帯が多く、ペアローンや連帯債務で購入したご夫婦が目立ちます。ペアローン・連帯債務は2人とも債務者なので、離婚後もお互いに返済義務が残り、相手が払わなければ自分に請求が来ます。また、妻が夫のローンの連帯保証人になっている場合、離婚しても自動では外れません。外すには銀行の承諾を得て別の保証人・担保を用意するか、借り換えが必要です。ローンの名義変更も銀行の承諾がいるため簡単ではなく、住み続けるなら単独名義での借り換え、それが難しければ売って清算するのが現実的です。「誰が払うか」を口約束で済ませず、売却か借り換えかを早めに決めることが、離婚後のトラブルを防ぐ最大のポイントです。

住宅ローンの返済が難しくなり競売を避けたい場合は、「守谷市の任意売却｜競売までの期限と流れ」もあわせてご参照ください。

守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市・柏市エリアでの実際の売却査定実績やお客様の声は売却査定実績とお客様の声でもご紹介していますので、あわせてご参照ください。

守谷市で離婚時に売る家の種類別ポイント｜一戸建て・一軒家・マンション・古民家

離婚で売却する家は、一戸建て（一軒家）、マンション、土地付きの古い家など様々です。種類によって、売り方や注意点、かかる期間の目安が変わります。守谷市内でも、駅周辺のマンションと郊外の一戸建てでは、買主の層や内覧の流れが異なるのが一般的です。下の表は、離婚時の売却で押さえておきたい違いの目安です。

種類	売るときの主な注意点	向いている売り方
一戸建て（一軒家）	土地・建物それぞれの名義と、境界・越境の有無を確認する。築年数が古いと建物の価値は低く評価されやすい	仲介（高く売りたい場合）／買取（早く現金化したい場合）
マンション	管理費・修繕積立金の滞納がないか、管理規約を確認する。ペアローンや連帯債務の整理が必要なことが多い	仲介が中心。急ぐ場合は買取も選択肢
古民家・築古の家	建物の傷みや、建築当時の図面・書類の有無が影響する。解体前提の売却になる場合もある	現況のまま買い取る買取が向くことも多い
土地のみ（空き地）	境界の確定、測量の要否、用途地域などで売りやすさが変わる	仲介／買取（条件によって異なる）

どの種類でも、まずは登記簿上の名義と住宅ローンの残高を確認することが出発点です。名義が夫婦の共有になっている場合は、売却に両名の同意が必要です。くわしくは「守谷市で共有持分を売却するには」もご参照ください。

売却のスケジュール目安｜離婚の話し合いから引き渡しまで

離婚と家の売却を同時に進めると、手続きが重なって混乱しがちです。全体の流れを時間軸で見ておくと、慌てずに動けます。以下はあくまで一般的な目安で、物件の状態や売り方（仲介か買取か）によって前後します。

時期	やること	ポイント
話し合いの段階	名義・ローン残高・財産分与の方針を整理する	金融機関の残高証明と、登記事項証明書を用意しておく
査定・売却方法の決定	複数の方法で査定し、仲介か買取かを決める	査定額の根拠を必ず確認する
売却活動・契約	買主探し（仲介）または買取条件の調整	仲介は買主が見つかるまでの期間に幅がある。買取は短期間で決まりやすい
決済・引き渡し	残代金の受け取り、ローン完済、抵当権抹消、鍵の引き渡し	売却代金を分ける前に、ローン完済額を確認する
売却後	財産分与の精算、確定申告の要否を確認	3,000万円特別控除などを使う場合は申告が必要

離婚後の新居・住み替え資金の考え方

家を売った後は、新居をどうするかも大きなテーマです。賃貸に移る、実家に戻る、小さめの家を買うなど、選択肢によって必要な資金は変わります。売却代金は、ローンの完済、仲介手数料などの諸費用、税金を差し引いた後の金額が手元に残る目安です。この「手残り」を事前に試算しておくと、新居の予算を現実的に決められます。

新居を賃貸にする場合

敷金・礼金・仲介手数料・引っ越し費用など、入居時にまとまった費用が必要です。売却代金の受け取り前に契約するなら、時期を逆算して資金を準備します。

新居を購入する場合

離婚直後は収入や勤続年数などの状況が変わり、住宅ローン審査が通りにくい場合もあります。購入を考えるなら、売却と購入のタイミングを金融機関や不動産会社に早めに相談してください。

離婚で家を売るときの準備チェックリスト

査定や売却の相談をスムーズに進めるために、次の書類や情報を手元に集めておくと安心です。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）または権利証（登記識別情報）
• 住宅ローンの残高証明書・返済予定表
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 固定資産税の納税通知書
• 建築確認済証・図面・測量図（ある場合）
• 本人確認書類・印鑑証明書（夫婦双方）

書類がそろっていなくても相談は可能です。まずは現状をお伝えいただければ、不足書類の取得方法もご案内します。

よくある質問（FAQ）

離婚と家の売却はどちらが先がよいですか？

ケースによります。離婚前に売れば財産分与を済ませて縁を切りやすく、離婚後に売れば時間に余裕が持てます。ただし税金（3,000万円控除）や贈与税の関係で、名義変更のタイミングには注意が必要です。

住宅ローンが残っていても売れますか？

売却代金で完済できるアンダーローンなら売れます。完済できないオーバーローンの場合は、差額の工面か、金融機関の同意を得る任意売却を検討します。

離婚で家を売ると税金はいくらかかりますか？

マイホームの売却は3,000万円特別控除が使えるため、多くのケースで譲渡所得税はかかりません。利益が控除を超える場合は20.315%（長期）が目安です。

財産分与はいつまでに請求できますか？

離婚後2年以内です。期限を過ぎると請求できなくなるため、早めに手続きを進めましょう。

ペアローンや連帯債務でも売却できますか？

可能ですが、名義人・連帯債務者双方の合意と金融機関の承諾が必要です。借り換えや任意売却が絡むこともあるため、早めにご相談ください。

近所に知られずに売る方法はありますか？

当店の買取なら広告を出さずに売却でき、内覧も不要です。離婚のケースでプライバシーを守りたい方に向いています。

離婚後に元配偶者名義の家を売ることはできますか？

名義人本人であれば売却できます。共有名義の場合は共有者全員の同意が必要なため、離婚後も連絡が取れる状態にしておくことが大切です。連絡が難しい場合は、早めに専門家へ相談してください。

築年数が古い一軒家でも離婚時に売れますか？

築年数が古くても売却は可能です。建物の価値は低く評価されやすいものの、土地の価値や立地で判断されます。早く手放したい場合は、現況のまま買い取る買取も選択肢になります。

売却後の新居探しはいつ始めるべきですか？

売却活動と並行して、手残りの目安がわかった段階で始めるのがおすすめです。賃貸でも購入でも、引き渡し日から逆算して無理のない時期を決めましょう。

※本記事は一般的な情報の整理であり、実際の税務・法務は個別事情で異なります（自社調べ）。最新の税制・特例や名義変更は税理士・司法書士・税務署にご確認ください。

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