「実家を相続したら畑がついてきた」「田んぼを持っているが跡を継ぐ人がいない」——守谷市周辺は宅地化が進む一方で、旧守谷町の外側や北守谷・大柏・立沢・板戸井などには今も市街化調整区域の農地が多く残っています。農地は宅地と違い、売買そのものに農地法という別の法律の許可（または届出）が必要で、買い手も自由に選べません。この記事では、ハウスドゥ守谷店が守谷市農業委員会の公式情報をもとに、農地を「農地のまま売る場合」と「転用して売る場合」の違い、許可が下りやすいケース・下りにくいケース、費用や税金、売却の流れまでを整理しました。
守谷市の農地売却で、最初につまずく3つのポイント
農地の売却相談で最初に確認すべきことは、土地の相場ではなく次の3点です。
- その土地は今も「農地」として登記されているか（地目の確認）
- 市街化区域か市街化調整区域か（手続きの重さが大きく変わる）
- 買い手は農地のまま欲しいのか、宅地などに転用して使いたいのか
この3点によって、必要な許可の種類・審査の期間・そもそも売れるかどうかまで変わってきます。まずは基本の考え方から確認していきましょう。
農地とは何か｜登記簿の「地目」で決まる
農地かどうかは、見た目が畑や田んぼでなくても、登記簿上の地目が「田」または「畑」であれば農地法の対象になります。逆に、長年放置されて草木が生い茂っていても、地目が「田」「畑」のままなら法律上は農地として扱われます。
地目は法務局の登記簿（全部事項証明書）で確認する
地目は最寄りの法務局（守谷市の場合は取手支局の管轄）で登記簿謄本（全部事項証明書）を取得すれば確認できます。固定資産税の課税明細書にも地目の記載がありますが、登記簿と現況が一致していないケースもあるため、正式な手続きの前には登記簿での確認をおすすめします。
「耕作放棄地」でも農地法の対象
相続した実家の裏に何年も使っていない畑がある、というケースは珍しくありません。耕作していない状態が長く続いても、地目が農地である限り農地法の許可・届出なしに売買契約を結ぶことはできません。
農地を「農地のまま」売る場合｜農地法第3条の許可
買い手が引き続き農業をする前提で、農地を農地のまま売買・貸借する場合は、農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要です。守谷市農業委員会の公式情報によると、この許可には次のような要件があります。
買い手側に課される主な要件
- 買い手が、所有するすべての農地を効率的に利用して耕作等を行うと認められること
- 買い手（世帯員等を含む）が、農作業に常時従事すると認められること
- 周辺地域の農地利用に支障を生じないこと
つまり、農地のまま売る場合、買い手は「本当に農業をやる人（または農業生産法人）」に限られるのが原則です。個人の住宅取得希望者や資産保有目的の投資家は、農地のままでは基本的に買い手になれません。
売り手側にも見落とされがちな条件がある
守谷市農業委員会は、農地法第3条許可で農地を取得した人が「すぐに転用・転売すること」を認めていません。取得後5年間は耕作することが前提とされています。これは買い手側の話ですが、売却を急ぐ相手を探すときに知っておくべき前提です。
手続きの流れとスケジュール
守谷市農業委員会の場合、申請の締切日は毎月10日（閉庁日の場合は翌開庁日）です。締切日までに受け付けた案件を、当月21日前後の小委員会で現地調査したうえで、28日前後の農業委員会総会で審議し、許可されれば総会後1週間程度で許可証が発行されます。締切日を1日でも過ぎると、審議は翌月に持ち越しになるため、決済のスケジュールに影響します。
農地を転用して売る場合｜農地法第4条・第5条
買い手が住宅を建てたい、駐車場や資材置場にしたいなど、農地以外の用途で使う前提の場合は「転用」にあたり、農地法第4条（所有者自らが転用）または第5条（転用目的で所有権や賃借権を移転する場合）の許可・届出が必要です。不動産の売買を伴う転用は、通常この第5条が該当します。
市街化区域か市街化調整区域かで手続きが根本的に違う
守谷市農業委員会の公式情報では、転用する農地が市街化区域か市街化調整区域かによって、必要な手続きが次のように分かれると案内されています。
- 市街化区域内の農地：農業委員会への「届出」で足りる。書類に不備がなければ、事務局長の専決処分により受付から2〜3日程度で受理通知書が発行される
- 市街化調整区域内の農地：農業委員会の「許可」が必要。毎月10日締切で受け付け、月1回の定例総会（28日前後）での議決に加え、県の農業会議への諮問も経る
守谷市は都心へのアクセスの良さから宅地化が進んだ一方、市の外縁部には今も市街化調整区域が広く残っています。同じ「守谷市の農地」でも、区域区分によって売却までの期間が大きく変わる点は、地元で実務にあたる不動産会社でなければ実感しにくいポイントです。
生産性の高い優良農地は原則転用できない
農用地区域内の農地や土地改良区内の農地など、生産性が高いと位置づけられた農地は、原則として転用の許可対象になりません。この場合、農地のまま農業者に売却する道（前述の第3条）を検討することになります。「転用すれば宅地として高く売れるはず」という思い込みで進めると、途中で計画が止まってしまうことがあるため、着手前に区域の性質を確認する必要があります。
転用許可の申請に必要な書類は多い
市街化調整区域での転用許可申請には、全部事項証明書、位置図、付近状況図、公図の写し、事業計画書、資金証明、見積書など、用途によって10種類以上の書類が必要です。建売分譲住宅・農家住宅・資材置場・駐車場など用途ごとに追加書類も定められており、行政書士に依頼するケースが一般的です。
守谷市農業委員会の窓口
農地法に関する許可・届出の相談窓口は、守谷市農業委員会事務局です。
- 所在地：〒302-0198 茨城県守谷市大柏950番地の1
- 電話：0297-45-1111（ファクス：0297-45-5703）
- 申請・届出の締切日：毎月10日（閉庁日の場合は翌開庁日）
市街化調整区域の農地を転用する場合は、「申請書を提出する前に農業委員会事務局へ相談すること」が公式に案内されています。売却活動を始める前に、まず現地の区域区分と転用可否の見立てを確認しておくことが、後のトラブルを防ぐ近道です。
農地は「買い手が限られる」ため、仲介だけでは動きにくいことがある
宅地や中古住宅と違い、農地は次の理由で売却の難易度が上がります。
農地のまま売る場合、買い手候補が少ない
農地法第3条の要件により、買い手は農業に常時従事する個人か農地所有適格法人に限られます。守谷市周辺で農業を新たに始める買い手を一般の不動産ポータルで見つけるのは容易ではなく、近隣の耕作者への打診が現実的な選択肢になることが多いです。
転用して売る場合も、許可が下りるまで契約を確定させにくい
転用許可（または届出の受理）が下りることを条件とした「停止条件付き売買契約」を結ぶのが一般的です。市街化調整区域では許可までに1〜2か月程度かかることも珍しくなく、買い手にとっては先の見えにくい取引になりがちです。
不動産会社選びで確認したいこと
農地の売却を依頼する不動産会社を選ぶときは、農地法の手続きに慣れているか、行政書士など専門家との連携があるかを確認することをおすすめします。宅地建物取引業の免許番号は、国土交通省の宅地建物取引業者検索システムで誰でも照会できます。当店（株式会社JOB HOPE、茨城県知事（2）第7366号）も同システムで確認いただけます。
農地付き実家を相続したときの注意点
守谷市周辺では、実家の相続で住宅地と一緒に田畑がついてくるケースが少なくありません。
相続登記の義務化（2024年4月〜）
2024年4月から相続登記が義務化されており、相続で農地を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと10万円以下の過料の対象になり得ます。農地も宅地も対象は同じです。
相続で農地を取得した場合は「届出」で足りる
売買や贈与で農地の権利を取得する場合は農地法第3条の許可が必要ですが、相続によって農地を取得した場合は、許可ではなく農業委員会への届出で足ります（農地法第3条の3）。届出には期限があるため、相続が発生したら早めに農業委員会へ確認することをおすすめします。
耕作しない相続農地は「固定資産税」がかかり続ける
使っていない農地でも、所有している限り固定資産税（市街化区域では都市計画税も）は発生し続けます。さらに、適切に管理されていない農地は近隣とのトラブルの原因にもなります。「農地のまま貸す」「転用して売る」「農業委員会に相談し農地バンク等の活用を検討する」など、早い段階で方針を決めることが負担を減らす鍵になります。
農地の売却相場の考え方
農地の価格は、宅地のような取引事例比較法だけでなく、収益性（耕作した場合にどれだけの収穫が見込めるか）も加味して評価されます。一般に、宅地に転用できる見込みのある市街化区域や市街化調整区域の建築可能エリアに近い農地ほど価格は高くなり、農業振興地域内の優良農地は宅地に比べて低い水準にとどまる傾向があります。
参考として、守谷駅周辺の公示地価は2026年時点で坪あたり約50万円台（つくばエクスプレス沿線・宅地としての目安）とされていますが、これは宅地としての評価であり、農地のままの評価はこれとは別の考え方になります。正確な金額は個別の現地調査と査定が前提であり、この記事の数値はあくまで目安としてご理解ください。
仲介と買取、農地ではどちらが向いているか
仲介：農業を続ける買い手を探す・時間をかけられる場合
近隣の耕作者や新規就農者など、農業を続ける買い手を探す場合は仲介が基本です。ただし前述のとおり買い手候補が限られるため、時間がかかることを見込んでおく必要があります。
買取：転用のめどが立たない・早く手放したい場合
転用の許可見込みが低い農地や、耕作予定の買い手が見つからない農地について、不動産会社が直接買い取るケースもあります。買取の場合は仲介手数料がかからず、契約から現金化までの期間を短縮できる一方、農地のまま買い取れる業者は限られるため、農地の取り扱い実績を確認したうえで相談することをおすすめします。
農地売却にかかる費用と税金
仲介手数料（仲介で売却する場合）
宅地建物取引業法の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」（400万円超の場合の速算式）です。2024年7月の法改正により、800万円以下の低廉な空家等については仲介手数料の上限が33万円（税込）に緩和されています。
登記関連費用
抵当権が設定されている場合の抹消登記費用（登録免許税は不動産1個につき1,000円が目安）、相続登記が未了であれば相続登記の費用も必要になります。
譲渡所得税・住民税
農地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」なら税率20.315％（所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％）、5年以下の「短期譲渡所得」なら39.63％が課税されます。取得費が不明な場合は売却価格の5％を取得費とみなす概算取得費のルールがあり、税額が大きくなりやすいため、購入時の契約書が残っていないか確認しておきましょう。
相続した農地なら「取得費加算の特例」も検討を
相続税を払って取得した農地を、相続開始から3年10か月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例があります（相続空き家の3,000万円控除とは選択適用で併用不可）。該当する可能性がある場合は、税理士への確認をおすすめします。
農地転用にかかる行政書士費用
転用許可申請は書類が多く複雑なため、行政書士に依頼するのが一般的です。報酬額は案件により異なりますが、市街化調整区域の第5条許可申請で5万円台〜が目安とされています（依頼先による）。
農地売却の流れ（転用を伴う場合）
- 登記簿で地目を確認し、区域区分（市街化区域／市街化調整区域）を確認する
- 不動産会社に相談し、転用の可否について農業委員会事務局へ事前相談する
- 買主を探す・売買（停止条件付き）契約を締結する
- 農地法第4条・第5条の許可申請または届出を行う（締切日は毎月10日）
- 市街化調整区域は総会審議・許可証発行、市街化区域は受理通知書発行を待つ
- 許可・受理後、決済・引き渡し・所有権移転登記を行う
- 翌年、譲渡所得が出た場合は確定申告を行う
守谷市で農地を売る・貸す・活用する、その他の選択肢
農地のまま貸す（賃借権の設定）
売却ではなく、農地のまま近隣の耕作者や農業法人に貸す選択肢もあります。この場合も農地法第3条の許可（または農地中間管理事業の活用）が必要です。固定資産税分の地代収入を得ながら、将来の売却や転用の判断を先送りできるメリットがあります。
非農地証明（現況が農地でない場合）
長期間の耕作放棄などにより、現況がすでに農地といえない状態になっている場合、農業委員会に「非農地証明」を申請できることがあります。証明を受けられれば、農地法の手続きを経ずに地目変更登記や売却が可能になるケースがありますが、判断基準は現地の状況によるため、農業委員会事務局への相談が必須です。
よくある質問
Q1. 農地は農地法の許可なしに売買契約を結べますか？
契約自体は結べますが、農地法上の許可（または相続の場合は届出）を得るまで所有権は移転せず、無許可のまま権利移転を行うと契約は無効になります。通常は許可を条件とする「停止条件付き契約」の形をとります。
Q2. 相続した農地はすぐに売却できますか？
相続による取得自体は農業委員会への届出で足りますが、その後に第三者へ売却する場合は、通常の売買と同様に農地法第3条（農地のまま）または第4条・第5条（転用）の手続きが必要です。
Q3. 耕作放棄地でも農地法の対象になりますか？
登記簿上の地目が「田」「畑」であれば、実際に耕作していなくても農地法の対象です。現況が著しく荒れている場合は非農地証明の対象になることもあるため、農業委員会に確認してください。
Q4. 農地を転用してから売った方が高く売れますか？
転用が認められる見込みがあるエリアであれば、宅地等に転用したうえでの売却額の方が高くなる傾向はあります。ただし転用には許可・審査期間が必要で、優良農地に区分される土地は原則転用できません。転用の可否は個別の現地判断が必要です。
Q5. 農地の売却にも仲介手数料はかかりますか？
仲介で売却する場合は宅地建物取引業法の上限内で仲介手数料が発生します。不動産会社が直接買い取る場合は仲介手数料はかかりません。
Q6. 農業委員会への相談は無料ですか？
守谷市農業委員会事務局への相談自体は無料です。ただし転用許可申請に必要な書類作成を行政書士に依頼する場合は別途費用がかかります。
Q7. 守谷市のどのエリアに市街化調整区域の農地が多いですか？
守谷市は都心へのアクセスの良さから市の中心部・つくばエクスプレス沿線を中心に宅地化が進んでいますが、市の外縁部には今も市街化調整区域が残っています。該当するかどうかは守谷市都市計画課または農業委員会事務局への確認が確実です。
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まとめ｜農地の売却は「区域区分の確認」から始める
農地の売却は、宅地の売却よりも一段階、確認すべき手順が多い取引です。地目・区域区分・買い手が農業を続けるかどうかによって必要な手続きが変わり、市街化調整区域なら許可、市街化区域なら届出と、スピード感も大きく異なります。ハウスドゥ守谷店（株式会社JOB HOPE、茨城県知事（2）第7366号）では、守谷市内の農地・農地付き実家の売却について、まずは現況と区域区分の確認から無料でご相談いただけます。相続で農地を引き継いだ方、耕作予定のない農地を抱えている方は、ハウスドゥ守谷店のトップページからお気軽にお問い合わせください。
