相続登記の義務化はいつから？過料10万円の条件と正当な理由になるケース

「相続した実家の名義変更をまだしていない」「相続登記が義務化されたと聞いたが、うちは対象になるのか分からない」——そんな不安を抱えていませんか。

2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内に登記をしないと10万円以下の過料が科される可能性があります。この記事では、義務化はいつから始まったのか、過料の対象になる条件、そして「正当な理由」として認められるケースを、法務省の公式Q&Aにもとづいて整理しました。

すでに公開している守谷市の相続登記費用の相場や相続登記を自分でやるやり方とあわせて読むと、費用・手順・期限の全体像がつかめます。

相続登記の義務化はいつから？対象になるのはどんな人か

相続登記の義務化は2024年（令和6年）4月1日から始まりました。不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になっています。

注意したいのは、義務化の対象が「これから発生する相続」だけではないという点です。2024年4月1日より前に相続が発生し、まだ登記をしていない不動産も義務化の対象に含まれます。この場合は2027年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」より）。

守谷市やつくばみらい市、常総市などで「親の代から名義変更をしていない実家がある」という方は、施行日より前の相続でも対象になっている可能性が高いため、早めの確認をおすすめします。

遺産分割で不動産を取得した場合も別枠で期限がある

相続人どうしの話し合い（遺産分割協議）によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に応じた登記をする必要があります。これは、相続開始時点の3年以内の期限とは別にカウントされる期限です。「一度、法定相続分で登記した後に遺産分割がまとまった」というケースでも、この2段階の期限を意識しておく必要があります。

過料の対象となる条件と金額

相続登記をしないことについて正当な理由がない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。金額は一律ではなく、後述する手続きを経て裁判所が個別に決定します。

過料が科されるまでの3つの手順

いきなり過料になるわけではなく、法務省のQ&Aによると次の順序で進みます。

1. 催告：登記官が義務違反を把握した場合、登記をするよう催告書を送付する
2. 裁判所への通知：催告の期限内に登記がされない場合、登記官が裁判所へ申請義務違反を通知する（正当な理由があると登記官が認めた場合は通知されない）
3. 裁判所の決定：通知を受けた裁判所が要件に該当するかを判断し、過料を科す旨の裁判を行う

また、登記官が催告を行うのは、相続人が別の不動産の相続登記や遺言に基づく登記を申請した際に、申告されていない不動産の存在が判明した場合など、限られた端緒からです。すべての未登記不動産が自動的に把握されるわけではありませんが、「バレなければよい」と放置してよい制度でもありません。

「正当な理由」として認められる5つのケース

法務省のQ&Aでは、次の5つの事情がある場合、一般に「正当な理由」があると認められるとしています。

正当な理由として認められる事情	具体例
相続人が極めて多数	戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
遺産の範囲・遺言の有効性で係争中	相続人間で争いがあり、相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
重病その他これに準ずる事情	登記義務を負う本人が重い病気療養中など
DV等の被害者	生命・心身に危害が及ぶおそれがあり避難を余儀なくされている場合
経済的困窮	登記費用を負担する能力がない場合

この5つに該当しない場合でも、個別の事情に応じて正当性が認められることがあります。「相続人同士の連絡が取れない」「実家が遠方で書類収集が進まない」といった事情に心当たりがある方は、まず司法書士や法務局の無料相談窓口に状況を伝えることをおすすめします。

遺産分割が進まないときの救済策「相続人申告登記」

「相続人同士でまだ話し合いがまとまらない」という場合のために、義務を簡易に果たせる制度として相続人申告登記が新設されています。自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを法務局へ申し出ることで、期限内（3年以内）に義務を履行したとみなされる仕組みです。相続人1人だけで手続きでき、他の相続人の分を代理で申し出ることもできます。

ただし注意点もあります。相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合には、あらためて正式な相続登記が必要です。「とりあえず過料は避けたいが、いずれ売却も考えている」という方は、相続人申告登記で一時しのぎをするより、相続登記を自分でやる方法や司法書士への依頼を早めに検討したほうが、結果的に二度手間になりません。

名義変更を放置した実家は売却時にどう困るか

相続登記を放置していても、すぐに生活に支障が出るわけではないため後回しにされがちです。しかし、いざ「実家を売却しよう」となったときに、未登記のままでは売買契約を進めることができません。買主への所有権移転登記の前提として、相続人名義への相続登記が必要になるためです。

特に、相続人が複数いる状態を放置している間に、そのうちの1人が亡くなって次の相続（数次相続）が発生すると、関係者がさらに増え、戸籍収集や遺産分割協議がより複雑になります。守谷市・つくばみらい市・常総市エリアで「実家を将来的に売る可能性がある」という方は、過料の有無にかかわらず、早い段階での名義変更をおすすめします。

相続登記で名義変更する内容と必要書類の基本

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた不動産の名義を、相続人へ変更する手続きです。法務局の登記簿上の所有者が亡くなった方のままだと、売却・貸し出し・担保設定のいずれも進められません。ここでは、実際に手続きを進めるうえでの基本をまとめます。

所有者を確認して必要書類を集める

最初に、登記簿で所有者の氏名・持分を確認します。そのうえで、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、住民票の除票、相続人全員の戸籍と住民票、固定資産評価証明書などを集めます。書類は市区町村や本籍地ごとに請求先が異なるため、早めの準備が基本です。

書類	取得先の目安	ポイント
被相続人の戸籍（出生〜死亡）	本籍地の市区町村	転籍が多いと複数の役所に請求が必要
住民票の除票	最後の住所地の市区町村	登記簿上の住所とのつながりを示す
相続人の戸籍・住民票	各相続人の市区町村	不動産を取得する人の住民票は必須
固定資産評価証明書	不動産の所在地の市区町村	登録免許税（評価額×0.4%）の計算に使用
遺産分割協議書（作成）	相続人全員で作成	全員の署名・実印と印鑑証明書が必要

遺言書がある場合とない場合の違い

遺言書がある場合は、その内容に沿って登記を進められます。公正証書遺言や法務局で保管されている自筆証書遺言は家庭裁判所の検認が不要ですが、それ以外の自筆の遺言書は検認の手続きが必要です。遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、協議書を作成します。遺言書の有無が分からないときは、法務局の遺言書保管制度の利用状況や公証役場での検索で確認できる場合があります。

登録免許税などの費用の目安

相続登記では、固定資産評価額の0.4%の登録免許税がかかるのが基本です。たとえば評価額が1,500万円の土地・建物なら、登録免許税は6万円です。これに加えて、書類の取得費用や、司法書士に依頼する場合は報酬がかかります。報酬は事務所や不動産の数・相続人の人数によって異なるため、見積もりを取って比較すると安心です。なお、先に触れた「相続人申告登記」の申し出には登録免許税はかかりません。

相続した実家を売却するまでの流れ（登記から引き渡しまで）

相続した不動産を売却する場合は、売買契約の前に相続登記を済ませておくことが基本です。流れを4つのステップに整理すると、次の図のようになります。

特に時間がかかりやすいのは、ステップ1の戸籍収集とステップ2の遺産分割協議です。相続人が遠方に住んでいる、相続人同士の連絡が取りにくい、といった事情があると半年以上かかることもあります。そのため、売却を考え始めた時点で、並行して不動産会社へ査定を相談しておくと全体の見通しを立てやすくなります。

売却そのものの手順や費用については、守谷市で不動産売却に必要な書類もあわせてご覧ください。相続税の申告期限が気になる方は、相続税の申告期限（10か月）の解説も参考になります。

登記を放置した過去の相続・所有者不明のままのリスク

過去に発生した相続を放置したまま何十年も経つと、名義人が「不明」の状態に近づき、相続人の数が雪だるま式に増えていきます。全国的にも、こうした所有者不明の土地が増えたことが、今回の義務化の背景にあります。

実際の問題点は大きく3つです。1つ目は、売却や活用の際に相続人全員の同意・署名が必要になること。2つ目は、相続人の中に海外在住者や行方不明者、判断能力が不十分な方が含まれると、手続きが複雑になること。3つ目は、土地や空き家が管理されないまま傷み、近隣トラブルや固定資産税の負担が続くことです。

2026年4月から始まった住所・氏名変更登記の義務化にも注意

不動産の所有者が引っ越しや結婚などで住所・氏名を変更した場合の変更登記も、2026年4月1日から義務になっています。変更があった日から2年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象となります。相続登記とあわせて、登記簿上の情報が現在の状況と合っているか確認しておきましょう。

相続不動産の活用・手放し方の選択肢

相続した不動産は、売却だけが選択肢ではありません。住み続ける、賃貸に出す、更地にして活用する、といった方法もあります。一方で、使う予定がなく、管理の負担だけが続いてしまう場合は、早めに手放す方法を検討するのも一案です。

• 売却：相続登記を済ませたうえで、仲介または不動産会社の買取で現金化する方法。
• 相続土地国庫帰属制度：条件を満たす土地について、負担金を納めて国に引き取ってもらう制度（建物がある土地は対象外のため、先に解体が必要）。
• 管理を続ける：当面売らない場合でも、空き家の見回りや草刈りなどの管理が必要です。守谷市の空き家管理サービスの記事も参考になります。

どの方法が合うかは、物件の状態や相続人の意向によって変わります。全国どの地域でも共通する法律の話と、守谷市ならではの地価や需要の話は別物ですので、地元の不動産会社に具体的な物件を見てもらうことをおすすめします。

守谷市で相続登記・実家の売却を検討するなら

ハウスドゥ 守谷店は、相続した不動産の売却相談から、必要に応じた司法書士・専門家のご紹介まで、地域密着で対応しています。運営会社は株式会社JOB HOPE（宅地建物取引業免許番号：茨城県知事（2）第7366号）で、古田敦也さんをイメージキャラクターとするハウスドゥブランドの一員として、守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市のお客様の相続不動産のご相談をお受けしています。

「名義変更が済んでいないが売却できるか知りたい」という段階でも構いません。まずは現状をお聞かせください。

よくある質問

相続登記をしないとどうなりますか？

正当な理由なく相続登記の期限（不動産の取得を知った日から3年以内）を過ぎると、10万円以下の過料が科される可能性があります。また、登記をしないままでは不動産の売却や担保設定ができません。

相続登記義務化はいつからの相続が対象ですか？

2024年4月1日以降に発生した相続はもちろん、それより前に発生していて未登記のままの相続も対象です。この場合は2027年3月31日までに登記する必要があります。

過料はどのくらいの確率で科されますか？

法務省のQ&Aによれば、登記官が義務違反を把握できる端緧は限られており、催告を経て裁判所が個別に判断します。すべての未登記不動産が自動的に過料の対象になるわけではありませんが、放置してよい理由にはなりません。

相続人同士で揉めていてまとまらない場合はどうすればいいですか？

「相続人申告登記」を利用すれば、申し出た相続人については義務を履行したとみなされます。ただしこれは権利関係を公示するものではないため、将来売却する際はあらためて正式な相続登記が必要になる点に注意してください。

相続登記の義務があるのは誰ですか？

不動産を相続で取得した方が対象です。遺産分割が済んでいない間は、法定相続分の割合で全相続人が不動産を取得（共有）した状態となるため、遺産分割未了の相続人全員に義務が生じます。

相続登記の費用はどのくらいかかりますか？

登録免許税（固定資産税評価額×0.4%）が主な費用です。詳しい内訳は守谷市の相続登記費用の相場と3つの内訳で解説しています。

遺言書がある場合も、相続登記の義務はありますか？

はい、あります。遺言で不動産を取得した相続人も、取得を知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。なお、公正証書遺言などで内容が明確な場合は、遺産分割協議が不要なぶん手続きが進めやすい傾向があります。

登記簿の名義が亡くなった祖父のままです。売却できますか？

そのままでは売却できません。まず、現在の相続人全員を確定し、相続登記（必要に応じて数次相続の整理を含む）を済ませてから売買契約を進めます。相続人が多い場合は時間がかかるため、早めに司法書士や不動産会社へご相談ください。

まとめ

相続登記の義務化は2024年4月1日から始まり、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、多くのケースで救済策となる「正当な理由」や「相続人申告登記」の制度も用意されています。大切なのは、過料を恐れることよりも、名義変更を放置した実家が将来売却の場面で手間になるという点です。相続登記の期限が気になる方は、相続手続きの期限一覧もあわせてご確認ください。

▶さらに詳しく：相続手続きの期限一覧｜3か月〜3年【2026年最新】