「空き家を売りたいけれど、価格が安いから仲介手数料も安いはず」と思っていたら、実際には上限33万円（税込）という金額を提示され、驚いた方もいるのではないでしょうか。この記事では、2024年7月1日に施行された「低廉な空家等の仲介手数料の特例」について、対象となる条件・上限額・注意点を、守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市の不動産買取専門店の立場から正直に解説します。
結論｜仲介手数料33万円は「800万円以下の空き家」に限った特例の上限額
先に結論をお伝えします。仲介手数料33万円（税込）は、売買価格（税抜）が800万円以下の低廉な空家等を仲介で売買・交換するときに限り認められる上限額です。すべての取引に適用されるわけではなく、通常の速算式（後述）よりも高くなる場合があるため、事前の説明と合意が法律上必須とされています。
低廉な空家等の仲介手数料の特例とは
宅地建物取引業法では、不動産会社が売買の仲介で受け取れる報酬（仲介手数料）の上限が国土交通省の告示で定められています。従来は、売買価格が安い物件ほど仲介手数料も低くなるため、遠方の現地調査や書類収集に手間がかかる空き家・空き地の仲介を不動産会社が敬遠しがちだという課題がありました。
そこで2018年1月に、400万円以下の物件について現地調査費用等を上乗せできる特例（上限18万円・税別）が新設されました。その後、空き家の増加や物価上昇を踏まえて2024年7月1日、対象範囲が800万円以下に拡大され、上限額も30万円（税別・税込33万円）に引き上げられました。
2018年の特例と2024年改正の違い
2018年の特例は400万円以下の物件が対象で上限18万円（税別）でしたが、2024年7月の改正で対象は800万円以下に広がり、上限も30万円（税別）へと引き上げられています。すでに2018年の特例を使ったことがある方も、上限額が変わっている点に注意してください。
通常の仲介手数料の速算式（比較のために）
通常、仲介手数料の上限は次の速算式で計算します（売買価格400万円超の場合）。
- 売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税
たとえば売買価格800万円なら、通常の速算式では「800万円×3%+6万円=30万円」に消費税を加えた33万円が上限です。実は800万円ちょうどの場合、通常の速算式でも特例でも上限額はほぼ同じになります。特例の効果が大きいのは、売買価格がもっと低い物件です。
特例が適用される3つの条件
低廉な空家等の特例は、以下の3条件をすべて満たしたときにのみ適用されます。
条件1｜売買価格（税抜）が800万円以下の低廉な空家等であること
建物の有無を問わず、土地のみの取引も対象に含まれます。空き家・空き地・老朽化した戸建てなど、価格が低く評価されやすい物件が中心です。
条件2｜媒介契約前に報酬額の説明を受けていること
不動産会社は、媒介契約を締結する前に、通常の仲介手数料との差額の根拠（現地調査等に要する費用）を含めて依頼者に説明する義務があります。この説明を受けていない場合、後から33万円を請求されても支払う必要はありません。
条件3｜依頼者（売主）が金額に合意していること
特例はあくまで上限であり、自動的に33万円が請求されるわけではありません。売主が合意しなければ、通常の速算式で計算した金額が上限になります。
買主にも特例は適用されるのか
低廉な空家等の特例は、売主・買主のどちらから受け取る報酬にも適用され得ますが、実務上は現地調査等の負担が生じる売主側（売却を依頼した側）に適用されるケースが中心です。買主側に請求する場合も、事前の説明・合意という条件は同様に必要です。
なぜ安い空き家を扱う会社が少ないのか
特例ができた背景には、「売買価格が低い物件ほど、不動産会社の手間に見合う報酬が得にくい」という構造的な問題があります。空き家は次のような理由で、通常の物件より手間がかかりがちです。
- 遠方に住む相続人との連絡・書類収集に時間がかかる
- 残置物が多く、室内の現地調査に手間がかかる
- 老朽化により、現況を正確に把握するための追加調査が必要になる
- 境界が未確定で、測量や近隣確認に時間がかかる
こうした事情から、報酬の低い低廉な空き家の仲介を後回しにする、あるいは断る不動産会社があるのも実情です。特例は、そうした物件でも不動産会社が積極的に引き受けられるようにするための制度といえます。
低廉な空き家でも「仲介」より「買取」が向いているケース
特例により仲介手数料の上限は上がりましたが、それでも次のようなケースでは、仲介より直接買取のほうが総合的な負担が小さくなることがあります。
- 残置物が大量に残っており、片付け費用の負担が大きい
- 再建築不可・接道不良など、仲介での買い手探しが長期化しやすい
- 相続人が複数いて、早期に現金化して分けたい
- 解体して更地で引き渡したいが、解体費用を捻出しづらい
買取の場合は仲介手数料自体が発生しないため、33万円の特例が適用されるかどうかを気にする必要もありません。現況のまま、残置物付きでの買取に対応できる会社であれば、片付け費用の負担も抑えられます。
売却の流れ（仲介の場合）
- 物件の査定（机上・訪問）
- 媒介契約の締結（このとき33万円特例を使うかどうかの説明・合意を受ける）
- 販売活動（広告・内覧対応）
- 売買契約の締結
- 決済・引き渡し（このタイミングで仲介手数料の残金を支払うのが一般的）
売却にかかる費用と税金
仲介手数料の速算式（400万円超の場合）
売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税。800万円以下の低廉な空家等では、事前合意により上限33万円（税込）となる場合があります。
印紙税・登記費用
売買契約書に貼付する印紙税は契約金額に応じて軽減措置があります。抵当権抹消登記が必要な場合は、登録免許税が不動産1個につき1,000円かかります。
譲渡所得税（20.315%）
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間が5年を超える長期譲渡は20.315%（所得税15.315%+住民税5%）、5年以下の短期譲渡は39.63%の税率がかかります。
3,000万円特別控除・相続空き家の特例
マイホームを売却した場合は譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。相続した空き家を売却する場合も、一定の要件（耐震基準への適合や更地化など）を満たせば、同様に3,000万円控除が使える場合があります。取得費加算の特例とは併用できないため、どちらが有利かを事前に確認しておくことが重要です。
査定の種類（机上・訪問・AI・一括）
低廉な空き家であっても、まずは査定を受けることから始まります。査定には次のような種類があります。
- 机上査定：現地に行かず、公示地価や周辺の取引事例から概算価格を算出
- 訪問査定：実際に現地を確認し、より精度の高い査定額を提示
- AI査定：統計データをもとに自動算出する簡易査定
- 一括査定：複数社に同時依頼できるが、個人情報が複数社に配信される点に注意
宅地建物取引業法34条の2第2項により、不動産会社は査定額の根拠を依頼者に明らかにする義務があります。査定額が高すぎる会社ほど良い会社とは限らないため、根拠を確認する姿勢が大切です。
仲介と買取の違い
仲介は買い手を探して市場価格に近い金額での売却を目指す方法、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。低廉な空き家の場合、仲介では買い手が見つかるまで時間がかかりやすい一方、買取ならスピーディーに現金化できます。当社は買取専門店として、現況のまま・残置物ありでの買取にも対応しています。
売却理由別に気をつけたいポイント
相続した空き家の場合
相続登記が済んでいないと売却できません。2024年4月から相続登記が義務化しており、相続を知った日から3年以内に登記する必要があります。
訳あり・傷みの激しい物件の場合
老朽化が進んだ物件ほど、仲介では買い手が見つかりにくく、価格も下がりやすい傾向があります。買取であれば、そのままの状態で引き取ってもらえる可能性があります。
遠方にお住まいの場合
現地に行けない場合でも、郵送や電子契約（IT重説）、司法書士への委任により、現地訪問なしで手続きを進められる場合があります。
守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市の低廉な空き家の傾向
当社が担当する守谷市周辺のエリアには、旧市街地や農村部を中心に、評価額が800万円以下となりやすい空き家が一定数存在します。とくに相続で取得した築古の戸建てや、駅から離れた土地付きの空き家は、低廉な空家等の特例の対象になりやすい価格帯です。地域特性を踏まえた査定と、仲介・買取どちらが適しているかの見極めが重要になります。
ハウスドゥ 守谷が選ばれる理由
当社は「ハウスドゥ」ブランドの一員として、不動産売却・買取に特化した専門店です。テレビCMでは元プロ野球選手の古田敦也さんがイメージキャラクターを務めていますが、実際に店舗を運営しているのは地域ごとの会社です。当社（株式会社JOB HOPE）は、茨城県知事（2）第7366号の免許のもと、守谷市を拠点に地域密着で対応しています。免許番号は国土交通省の宅地建物取引業者検索システムで、どなたでも実在を確認できます。
よくある質問
Q. 仲介手数料33万円は消費税込みですか？
はい。上限30万円（税別）に消費税を加えた33万円が上限額です。
Q. 仲介手数料33万円になるのはどんな条件ですか？
売買価格（税抜）800万円以下の低廉な空家等であること、事前に報酬額の説明を受けていること、依頼者が合意していることの3条件が必要です。
Q. 仲介手数料33万円は高すぎませんか？
物件価格に対しては高く感じられることもありますが、遠方の相続人対応や残置物の多い現地調査など、低廉な空き家ならではの手間を踏まえた上限額です。合意なしに一方的に請求されることはありません。
Q. 仲介手数料が33万円になるのはいつから適用されていますか？
2024年7月1日施行の告示改正により、対象が800万円以下に拡大され、上限額も引き上げられました。
Q. 800万円を超える物件には適用されませんか？
はい。この特例は800万円以下（税抜）の低廉な空家等の売買・交換の媒介に限られます。800万円を超える場合は通常の速算式が適用されます。
Q. 買取なら仲介手数料はかかりませんか？
はい。直接買取の場合、不動産会社が買主となるため仲介手数料は発生しません。
まとめ
仲介手数料33万円は、800万円以下の低廉な空家等に限った特例の上限額であり、事前の説明と合意が前提です。安い空き家ほど不動産会社の手間がかかりやすいという背景を理解した上で、仲介と買取のどちらが自分の状況に合っているかを検討することが大切です。守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市で空き家の売却をご検討の方は、まずは無料査定からお気軽にご相談ください。
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