常総市水海道地区の住宅地では、公示地価が令和8年時点で22,600円/平方メートル前後と、10年前のピーク（26,900円/平方メートル）から2割近く下落した水準で横ばいが続いています。一方で「常総市 土地 売却」という言葉で検索する方の多くが直面しているのは、価格の話だけではありません。相続した実家の裏にある畑をどうするか、古家が建ったままの土地をどう扱うか、そもそも自分の土地が市街化調整区域なのかどうか——こうした土地特有の悩みは、一般的な「不動産売却」の解説だけではカバーしきれない領域です。この記事では、常総市の土地売却にしぼって、種類ごとの注意点と進め方をハウスドゥ 守谷が整理します。
常総市の土地売却で最初に確認すべきこと
自分の土地が市街化区域か市街化調整区域かを確認する
常総市には水海道都市計画区域（線引き）と石下都市計画区域（非線引き）という2つの都市計画区域があります。水海道地区は市街化区域と市街化調整区域に分かれており、この区分によって「そのまま宅地として売れるか」「建築に制限がかかるか」が大きく変わります。自分の土地がどちらに属するかは、常総市都市計画課の都市計画図で確認できます（常総市公式サイト）。
石下地区は非線引き区域
一方、石下都市計画区域は非線引き（市街化区域と調整区域の区分がない）都市計画区域です。同じ常総市内でも、水海道地区と石下地区で土地の扱いが異なる点は、売却を検討する際に見落とされがちなポイントです。
市街化調整区域の土地を売る場合の注意点
原則として自由に建物は建てられない
市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と位置づけられており、原則として新たに住宅を建てることができません。そのため、区域指定の対象外であれば、買主が住宅を建てる目的での購入は難しく、購入希望者の層が市街化区域の土地よりも限られる傾向があります。
区域指定制度（11号・12号）を確認する
常総市では、一定の条件を満たす市街化調整区域について、都市計画法の区域指定を受けることで住宅の建築が可能になる制度があります。区域指定にはいくつかの区分があり、対象となる区域の面積や指定要件は常総市都市計画課の公開資料で確認できます。区域指定の対象かどうかで買主が付きやすさが大きく変わるため、売却を検討する際は早めに市へ確認することをおすすめします。
調整区域の土地は仲介より買取が向くケースも
建築制限があり、一般の個人買主に向けた仲介では時間がかかりやすい調整区域の土地は、不動産会社による直接買取のほうがスムーズに現金化できるケースがあります。ハウスドゥ 守谷では、調整区域の土地についても状況をお伺いしたうえで買取のご相談を承っています。
農地（田・畑）を売却する場合の手続き
農地のまま売る場合は農業委員会の許可が必要
田や畑をそのまま農地として売買する場合、常総市農業委員会の許可が必要です（農地法第3条）。買主が農業に従事する見込みがあるかなど、一定の許可基準を満たす必要があり、誰にでも自由に売れるわけではない点に注意が必要です。
農地を宅地に転用してから売る場合
市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会へ届け出をすれば転用（宅地等への地目変更）が可能です。一方、市街化区域外（調整区域）の農地は転用の許可が必要で、農用地区域内の農地は原則として転用が認められません。転用する場合は、農用地区域からの除外手続きを経てから転用申請を行う流れになります（常総市公式サイト）。無断で転用した場合は、農地法違反として工事の中止や原状回復命令、罰則の対象になることもあるため、必ず事前に農業委員会へ相談する必要があります。
農地法5条：転用目的での売買
農地を宅地等に転用する目的で売買する場合は、農地法第5条の許可が対象になります。許可権者は茨城県知事（農地が2ヘクタール以下の場合は常総市農業委員会）です。売主・買主の双方が許可申請者となる点も、通常の宅地売買とは異なります。
古家付き土地として売る場合の考え方
解体して更地にするか、古家付きのまま売るか
実家を相続したものの、建物が古く住む予定もない場合、「解体して更地で売るか」「古家付きのまま売るか」で迷う方が多くいます。更地にすれば買主の選択肢は広がりますが、解体費用の負担が発生します。一方、古家付きのまま売却すれば解体費用はかからないものの、買主側にリフォームや解体の負担が生じるため、価格に反映されやすくなります。
再建築ができるかどうかを事前に確認する
古家を解体したあと、その土地に新たに建物を建てられるか（再建築の可否）は、接道状況や区域区分によって変わります。特に市街化調整区域や、道路に十分に接していない土地では、解体後に再建築ができないケースもあるため、解体前に必ず確認が必要です。
土地の境界・分筆に関する注意点
境界が確定していない土地は売却前の確認が必要
相続した土地や先代から引き継いだ土地の中には、隣地との境界が明確になっていないケースがあります。境界が未確定のまま売却を進めると、後々のトラブルの原因になるため、必要に応じて土地家屋調査士による境界確定測量を行うことが望ましいとされています。
広い土地は分筆して売る選択肢もある
面積の大きな土地は、一部だけを分筆して売却する、あるいは複数区画に分けて売る方法も選択肢のひとつです。ただし分筆には測量・登記の費用と時間がかかるため、買取会社に一括で相談し、分筆の要否を含めて判断してもらう進め方も検討できます。
常総市の土地取引の相場感
取引件数と平均的な価格帯
国土交通省の不動産取引価格情報をもとにした集計では、常総市内の土地取引は年間20件前後、平均売却額は600万円台、平均面積は1,000平方メートルを超える水準で推移しています（目安・年度により変動）。市街地の宅地と郊外の農地・調整区域の土地とでは取引価格の幅が大きいため、あくまで参考値として捉えることが大切です。
水海道駅周辺は比較的安定した需要がある
北水海道駅・水海道駅周辺の住宅地は、2015年の関東・東北豪雨による浸水の影響で地価が長期的に低迷した時期がありましたが、近年は底値圏で安定的に推移しています。駅に近い区画は、常総市に地縁のある実需層を中心に一定の需要が続いていると考えられます（地価公示の鑑定評価資料等をもとにした目安）。
仲介と買取、土地売却ではどちらが向いているか
仲介が向いているケース
市街化区域内にあり、接道状況も良好な整形地であれば、時間をかけてでも高く売りたい場合は仲介での売却が選択肢になります。
買取が向いているケース
調整区域内の土地、農地のまま売りたい土地、古家が残ったままの土地、境界が未確定の土地など、仲介では買主が見つかりにくい土地は、不動産会社による直接買取のほうがスムーズに進むケースが多くあります。ハウスドゥ 守谷では自社で直接買取を行っており、仲介手数料がかからず、早期の現金化にも対応しています。
常総市で土地売却を進める際の流れ
1. 土地の区域区分・権利関係を確認する
まずは市街化区域か調整区域か、農地か宅地か、境界は確定しているかといった基本情報を整理します。
2. 査定を依頼する
机上査定・訪問査定のいずれかで、土地の現況に応じた査定額を確認します。調整区域や農地の場合は、通常の宅地とは異なる査定の視点が必要になるため、土地売却の実績がある会社に相談することが望ましいです。
3. 仲介か買取かを選択する
土地の状況と売却までにかけられる時間をふまえて、仲介・買取のどちらが適しているかを判断します。
4. 契約・許可手続き・引き渡し
農地の場合は農業委員会の許可、調整区域の場合は区域指定や開発許可の確認など、宅地の売却にはない手続きが必要になることがあります。
よくある質問
Q. 農地のまま売ることはできますか？
A. 可能ですが、常総市農業委員会の許可（農地法第3条）が必要です。買主が農業に従事する見込みがあるかなど、一定の基準を満たす必要があります。
Q. 市街化調整区域の土地でも売れますか？
A. 売却自体は可能ですが、原則として住宅の新築が制限されるため、仲介では買主が見つかりにくい傾向があります。区域指定の対象かどうかを確認したうえで、買取も含めて検討することをおすすめします。
Q. 古家が建ったままでも売却できますか？
A. 古家付き土地として売却可能です。解体して更地にするか、古家付きのまま売るかは、再建築の可否や解体費用とのバランスで判断します。
Q. 境界が分からない土地でも売却相談はできますか？
A. ご相談いただけます。必要に応じて境界確定測量を行うか、境界未確定のまま買取が可能かをあわせてご案内します。
Q. 農地の転用にはどれくらい時間がかかりますか？
A. 市街化区域内であれば届出のみで比較的短期間ですが、市街化区域外（調整区域）の農地で農用地区域からの除外が必要な場合は、手続きに半年から1年程度かかることがあります。
Q. 常総市内でも水海道地区と石下地区で違いはありますか？
A. あります。水海道地区は市街化区域・市街化調整区域に区分される「線引き」都市計画区域、石下地区は区分のない「非線引き」都市計画区域です。同じ市内でも土地の扱いが異なるため、所在地区の確認が必要です。
常総市の不動産売却全般（相場や仲介の流れなど）は常総市の不動産売却・買取・査定のご相談で、住みやすさや地価の推移については常総市の住みやすさガイド・常総市の人口と地価の推移もあわせてご覧ください。
まとめ
常総市の土地売却では、市街化区域か調整区域か、農地か宅地か、古家の有無、境界の確定状況など、一般的な不動産売却とは異なる確認事項が数多くあります。特に相続した土地では、これらの状況が把握できていないまま売却を検討し始めるケースも少なくありません。ハウスドゥ 守谷では、常総市の土地に関するご相談を、状況の整理段階から承っています。まずは現状をお聞かせください。
常総市内での売却実績は売却査定実績とお客様の声でもご紹介していますので、あわせてご参照ください。
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