不動産売却の必要書類とは？守谷市の売主が準備するチェックリスト一覧

不動産売却を行う際、必要な書類を用意しなかった場合、どうなるかについてできるだけわかりやすく解説を行います。と言いますのも、不動産は、建物を売るというより、土地をセットで建物も付属すると考えるので、建物ではなく土地の所有権を記した書類が絶対に必要です。これがないと、本当にあなたの所有している土地なの？という問題が生じるうえ万が一、その土地を売ることができても、建物を取り壊して新しい建物を第3者が立てることができなくなるので、必要な書類というものがあります。ここでは必要書類について解説をしていきます。

不動産売却に必要な書類においてこれがないと始まらないのは、土地・建物登記済証（権利証）か登記識別情報

不動産売却においてこれがないと不動産を売却できませんというのは、土地の権利証か、登記識別情報です。と言いますのも、不動産は、土地を売ることを前提に建物を付属して販売するという仕組みなので所有権が証明できないと別の人物が私が所有者ですと言い出すと売ってしまった土地を再度買い戻して所有者だという人物に渡さないといけなくなります。なので、原則そうしたトラブルを避けるために、不動産会社は、土地の権利書を持っているかどうかで相手が所有権を持つ人物であるかどうかを確認します。そのうえで、土地の権利者が土地を売ろうとしている人物であるかを確認して土地を売ることを不動産会社はゴーサインを出しますので、勝手に他人の土地の権利書を持ち出しても土地を売ることができないのは、土地の所有者が権利書を盗んだ人物ではないからです。

建築確認通知書・検査済証は、建物をセットで不動産売却する場合必要書類となる

建物をセットで不動産会社に売買する場合、建築確認通知書・検査済証というものが重要で、これがないと、建物の安全性が確認できず、不動産会社は、建物が不要と判断して建物を取り壊してしまうケースもあり得ます。つまり、不動産会社は、建物が安全かどうかを判断する際、検査員に頼まずに自分で判断するケースもあり、そうした場合、建物が無いほうが土地が高く売れると判断した際には、建物を不要としてしまうケースがあるのです。そのため、建物の安全性を証明しておけば、そうした事態を避けることが可能で、建物に人が住めるということを証明しておけば、土地の価格もアップする可能性があり、建物もセットで販売する場合はこの書類を用意しておきましょう。

土地の大きさを知るうえで役に立つ測量図・建物図面・建築協定書

測量図や、建物の図面建築協定書は、土地の広さを知ることと建物の安全性を知るうえで重要な書類です。この書類群があれば、建物をセットで土地を売却する際に役に立ちます。

不動産売却の必要書類一覧｜売主が用意する書類の取得先と目安

不動産売却の必要書類は、大きく分けて「売主の本人確認に関する書類」「不動産そのものを証明する書類」「税金・ローンの精算に関する書類」の3種類です。上の図のとおり、すべてを一度に集める必要はなく、売却の段階ごとに少しずつ揃えていく方法が現実的です。ここでは、守谷市で不動産を売却する売主さまが取得しておきたい書類を、取得先とあわせて一覧にまとめて解説します。

書類	取得先・入手方法	ポイント
登記識別情報（権利証）	購入・相続時に法務局から通知	売買契約から決済までに必ず必要。紛失時は再発行不可
本人確認書類	運転免許証・マイナンバーカード等	売主本人の確認に使用。記載住所が現住所か確認
実印・印鑑登録証明書	市区町村役場（守谷市なら守谷市役所）	発行から3か月以内を求められることが多い
住民票	市区町村役場	登記簿上の住所と現住所が違う場合、住所変更登記のために必要
固定資産税の納税通知書	毎年春ごろ市区町村から郵送	固定資産税の精算や評価額の確認に使用
売買契約書・重要事項説明書（購入時）	自宅で保管	取得費（購入価格）の確認や税金計算に使用
建築確認済証・検査済証	自宅で保管（紛失時は役所で確認）	買主の安心材料。建物の評価や融資審査にも関係
測量図・境界確認書	自宅で保管または法務局・土地家屋調査士	土地の売却では境界の確認が重要

売主の本人確認に使う書類｜実印・印鑑登録証明書・住民票

売買契約や所有権移転の登記では、売主本人の意思を確認するために実印と印鑑登録証明書が使われます。印鑑登録証明書は、売買契約を結ぶとき、そして決済・引渡しのときの2回求められる場合があり、発行から3か月以内という期限を設けるケースが一般的です。住民票は、登記簿に記載された住所と現在の住所が異なる場合に、住所の変更を証明するために必要です。引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっている方は、売却の前に早めに確認しておきましょう。

住所や氏名が登記と違うときの手続き

登記簿上の住所・氏名と現在の情報が異なる場合、売却前に変更登記の手続きを行います。住民票のほか、複数回住所を移している場合は戸籍の附票が必要になることもあります。手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、売却の流れの中で不動産会社が司法書士を手配してくれる場合も多いです。

売却の流れと必要書類を使う場面

必要書類は、売却の流れのどの場面で使うかを知っておくと、準備の順番が分かりやすくなります。相談・査定の段階では、本人確認書類と固定資産税の納税通知書があれば机上査定は進められます。媒介契約を結ぶ段階では、登記情報や物件の資料を整理します。買主が決まって売買契約を結ぶときには、権利証・実印・印鑑登録証明書などを使用し、決済・引渡しでは住所変更や抵当権抹消に関する書類が必要です。売却後は、確定申告のために売買契約書や取得費がわかる資料を保管しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合の必要書類と手続き

住宅ローンが残っていても、売却は可能です。売却代金でローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する手続きを、決済と同時に行うのが一般的な方法です。この手続きのために、ローン残高証明書や返済予定表、金融機関の担当窓口の連絡先を準備しておくとスムーズです。売却代金がローン残高に届かない「オーバーローン」の場合は、不足分を自己資金で補う、または住み替えローンなどを検討する必要があるため、早めに不動産会社へ相談してください。

マンション売却でとくに必要になる書類

マンションを売却する場合は、通常の書類に加えて、管理規約・使用細則、管理費や修繕積立金の状況がわかる資料が必要です。買主が購入を判断する際に重要な情報であり、管理会社から取得する「重要事項に係る調査報告書」を不動産会社が用意するのが一般的です。滞納がないか、大規模修繕の予定があるかといった記載内容が、価格や契約の成否に影響します。

相続した不動産を売却するときの必要書類と注意点

相続した不動産は、まず名義を被相続人から相続人へ変更する相続登記が必要です。戸籍謄本、住民票、遺産分割協議書、固定資産評価証明書などを使用して手続きを進めます。2024年4月から相続登記が義務化されたため、売却を考えている場合でも、早めに手続きを進めることが大切です。守谷市の空き家や実家を相続した場合の手続きについては、相続登記の義務化はいつから？の記事も参考にしてください。

代理人に任せる場合・共有名義の場合に必要な書類

遠方にお住まいで売却の立ち会いが難しい場合は、委任状を作成して代理人に手続きを任せる方法があります。委任状には、売却する物件や代理権の範囲を記載し、売主の実印を押印のうえ、印鑑登録証明書を添付します。共有名義の不動産は、共有者全員の同意と書類が必要で、全員分の本人確認書類・印鑑登録証明書が必要になる点に注意しましょう。

売却時の税金・費用に関係する書類と確定申告

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年に確定申告を行います。このとき、購入時の売買契約書や領収書、仲介手数料の領収書などから取得費・譲渡費用を計算します。所有期間が5年を超える場合の譲渡所得の税率は、所得税・住民税・復興特別所得税をあわせて20.315％です。居住用財産には3,000万円の特別控除などの特例もあります。詳しくは守谷市で不動産を売るときにかかる費用と税金、不動産売却にかかる所得税等の税率、仲介手数料の水準の記事をご覧ください。

土地・戸建て売却で確認したい境界・測量の書類

土地や戸建ての売却では、測量図・境界確認書があると、買主が安心して購入できます。境界が確定していない場合は、売却前に確定測量を行うことがあります。境界標の種類や確定測量の流れについては、境界線とは？境界標の種類・確定測量の流れで詳しく解説しています。守谷市内の土地の売却全般は守谷市の土地売却のポイントも参考になります。

書類が足りない・紛失したときの対処法

権利証を紛失しても、司法書士による本人確認情報などで売却できる場合があります。建築確認済証や検査済証、測量図が見当たらない場合も、役所や法務局で写しや証明書を取得できることがあります。書類が揃っていないことを理由に売却をあきらめる必要はなく、不動産会社に状況を伝えて、取得の方法や費用を確認することが大切です。

まとめ

不動産売却において必要書類は、絶対にないと始まらないというものです。たとえば、絶対にないと始まらないのは土地の権利書でこれがないと別の権利者が出てきた場合、土地の売買自体が無効になるので、そうした事態を避けたい不動産会社は、土地の権利書を持つ人物でかつ所有者が土地を売りたいと望む人物でない限り取引に応じないのです。他にも、建物もセットで不動産売却をしたいと願う場合、建築確認通知書・検査済証が必要でこれがないと建物が安全ですと証明されていませんので、不動産会社は土地だけを欲しいと言い出して建物を取り壊して土地だけを買い取る可能性もあり得るのです。不動産売却は、土地がまず優先的に考えられ、そのおまけという形で建物が付属しますので、このおまけという建物もきっちりと査定に組み込んで取引をして貰いたい場合、絶対に、建築確認通知書・検査済証という証明書が必要で、さらに言うと、建物とか土地の広さが分かる書類もあれば、なおよく、土地が汚染されていないという証明書があれば完璧になるわけです。

よくある質問（FAQ）｜不動産売却の必要書類

Q. 不動産売却の必要書類はいつまでに準備すればよいですか？

A. 媒介契約を結ぶ段階で本人確認書類や固定資産税の納税通知書などを用意し、売買契約までに権利証や印鑑登録証明書を揃えておくと安心です。印鑑登録証明書や住民票は、発行から3か月以内のものを求められることが多いため、取得のタイミングは不動産会社に確認してください。

Q. 権利証（登記識別情報）を紛失した場合は売却できませんか？

A. 紛失しても売却できないわけではありません。登記識別情報は再発行されませんが、司法書士による本人確認情報の作成など、代わりの方法があります。費用や日数がかかるため、早めに不動産会社へご相談ください。

Q. 住民票と印鑑登録証明書はどこで取得できますか？

A. お住まいの市区町村役場で取得できます。守谷市にお住まいの場合は守谷市役所が窓口です。マイナンバーカードがあればコンビニ交付に対応している場合もあります。

Q. 住宅ローンが残っていても不動産売却はできますか？

A. できます。売買代金や自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを決済と同時に行うのが一般的です。ローン残高証明書や返済予定表を用意しておくと、売却可能かどうかの判断が早くなります。

Q. 相続した不動産を売却するときの必要書類は？

A. 被相続人の戸籍謄本や相続人全員の戸籍・住民票、遺産分割協議書などが必要になります。名義が被相続人のままの場合は、売却前に相続登記が必要です。相続登記は2024年4月から義務化されています。

Q. 売却時に建築確認済証や検査済証がない場合はどうなりますか？

A. 紛失していても売却自体は可能なケースが多く、役所で台帳記載事項証明書を取得できる場合もあります。ただし買主の評価や住宅ローン審査に影響することがあるため、状況を不動産会社に伝えて対応方法を相談しましょう。

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