2024-2026年 守谷の賃貸不動産市場｜オーナーが今知るべき動向

守谷市、つくばみらい市、常総市などで賃貸不動産を所有するオーナー様へ。ご所有物件の将来的な収益性や空室リスクについて、漠然とした不安をお持ちではないでしょうか。地域に根ざすハウスドゥ守谷店が、専門家の視点から2024年から2026年にかけての守谷エリアの賃貸不動産市場の動向と、オーナー様が「今」知るべき重要な変化を解説します。この記事は、オーナー様がご自身の資産状況を客観的に見つめ直し、収益最大化のための「次の一手」を考えるための具体的な判断材料を提供します。

つくばエクスプレス（TX）がもたらす盤石な賃貸需要

守谷の賃貸不動産市場を支える最大の要因は、つくばエクスプレス（TX）の存在です。秋葉原駅まで快速で最短32分という交通利便性は、都心へ通勤・通学する人々にとって絶大な魅力であり、守谷エリアの賃貸需要の強力なエンジンとなっています。

実際に、TX開業以降、守谷市の人口は増加傾向にあり、特に都心で働く単身者やDINKS（お子様のいない共働き世帯）の転入が顕著です。彼らは「通勤のしやすさ」を最優先するため、TX守谷駅や新守谷駅周辺の物件は高い入居率を維持しやすい傾向にあります。

この底堅い需要は家賃相場の安定にも寄与しており、近隣エリアと比較して価格競争に巻き込まれにくく、資産価値が落ちにくいという強みがあります。守谷での賃貸不動産経営は、長期的に安定した収益が見込める有力な資産運用と言えます。

見過ごせない「2つの変化」と潜在的リスク

しかし、この安定した市場にも、オーナー様が必ず押さえておくべき2つの潜在的リスクが存在します。

1. 人口動態の変化という大きな波 日本全体の人口減少と少子高齢化は、いずれ守谷市にも影響を及ぼす可能性があります。現在は都心からの転入で人口が増加していますが、長期的に見れば生産年齢人口の減少は避けられません。これは賃貸住宅のメインターゲット層の減少を意味し、将来的には入居者募集の難易度が上がる可能性を示唆しています。

2. 新築物件との静かなる競争激化 TX沿線の人気は、新たな賃貸物件の供給を促進します。近年、守谷駅周辺では大手デベロッパーによる新築マンションやデザイン性の高いアパートの建設が相次いでいます。最新の設備やセキュリティを備えたこれらの新築物件は、入居者にとって非常に魅力的です。

築年数を重ねた物件は、知らず知らずのうちに新築物件と比較され、選ばれにくくなっているかもしれません。「同じ家賃なら新しい方が良い」と考える入居者は多く、競争力を維持するためには家賃の値下げやリフォームといった対策が必要になる可能性があります。

これらのリスクは今すぐ経営を揺るがすものではないかもしれませんが、3年後、5年後を見据えたとき、この変化の兆候をいち早く察知し、先手を打つことが安定経営の分かれ道となります。

こんなお悩みありませんか？賃貸経営でよくある5つの課題

市場の変化は、今この瞬間も、守谷で賃貸不動産を経営するオーナー様の状況に影響を及ぼし始めています。「駅近だから大丈夫」「長年満室だから関係ない」と思っていても、これまで順調だった経営に綻びが見え始めることは珍しくありません。ここでは、実際に当社にご相談いただくことの多い、代表的な5つのお悩みを掘り下げます。

1. 「なぜ？」が続く…長期化する空室と下がり続ける家賃

以前はすぐに見つかっていた次の入居者が、最近は3ヶ月、半年と空室期間が長引いていないでしょうか。あるいは、近隣の新築物件に対抗するため、やむを得ず家賃を下げていませんか。

これは、守谷の賃貸不動産市場が成熟し、入居者の選択肢が増えた証拠です。特にTX沿線では、設備が優れた新築物件が次々と供給されています。入居者はインターネットで容易に物件を比較できるため、同じ家賃ならより新しく綺麗な物件を選ぶのは自然なことです。

この問題を放置すれば、空室期間中の収益はゼロのまま固定資産税などの支出だけが続き、一度下げた家賃は元に戻すのが困難です。結果として、物件全体の収益性と資産価値を長期的に蝕んでいくことになります。

2. 突然やってくる高額請求…建物の老朽化と修繕費の増大

建物の経年劣化は避けられない課題です。築15年、20年と経過すると、給湯器やエアコンの故障が頻発し、その都度数万円から十数万円の出費が発生します。さらに、外壁のひび割れや屋上防水など、数百万円単位の資金が必要となる大規模修繕の時期も必ず訪れます。

計画的な修繕積立を行わずに場当たり的な対応を続けていると、ある日突然、予想外の高額な出費に見舞われます。修繕を先延ばしにすれば、雨漏りなどの重大なトラブルに発展し、入居者の退去や資産価値の大幅な下落につながるリスクも高まります。

3. 心身ともに疲弊…入居者トラブルと自主管理の限界

「隣室の生活音がうるさい」「ゴミ出しのルールを守らない」といった入居者間のトラブル対応や、家賃滞納者への督促は、精神的に大きな負担となります。

自主管理の場合、クレーム対応から退去時の立ち会い、原状回復工事の手配、新規入居者募集まで、すべてをオーナー様ご自身で行わなければなりません。特に、守谷市外にお住まいの場合や本業で多忙な場合、その負担は計り知れません。トラブル対応を誤れば優良な入居者まで失いかねず、管理業務の負担を感じ始めたら、管理体制の見直しを検討するサインです。

4. 誰に相談すれば…？将来の相続や資産承継への不安

いずれ考えなければならないのが「相続」です。守谷市内の賃貸不動産を、将来どのようにご家族へ引き継ぐか、具体的な計画はありますか。「子どもが複数いるがどう分ければいいか」「相続税はいくらかかるのか」「子どもが経営を引き継いでくれるか心配だ」といった不安は、多くのオーナー様が抱えています。

不動産は現金と違って簡単に分割できないため、事前の対策なしに相続が発生すると、ご家族間でのトラブル、いわゆる「争続」に発展するケースが後を絶ちません。大切な資産が家族の絆を壊す原因とならないよう、元気なうちから準備を進めておくことが重要です。

5. ライフプランの変化…住み替え・資産の組み替え

ご自身のライフステージの変化に伴い、賃貸経営のあり方を見直したいと考えるオーナー様も増えています。「子どもが独立したので自宅を売却し、管理しやすいマンションへ住み替えたい」「このアパートを売却した資金で、より収益性の高い不動産に買い替えたい」といったケースです。

しかし、賃貸中のまま売却するのか、空室にしてから売却するのか。自宅の売却と新居の購入のタイミングをどう合わせるかなど、資産の組み替えには専門的な知識と複雑な手続きが伴います。最適なタイミングや方法を誤ると、損失を被ったり、理想のライフプランが実現できなかったりする可能性があります。

解決策は「売却」も選択肢に｜仲介と買取の賢い使い分け

空室、家賃下落、相続、ライフプランの変化など、複雑に絡み合った課題を根本から解決する有力な選択肢が「不動産の売却」です。売却は単なる資産の処分ではなく、問題を現金化によって整理し、次のステップへ進むための前向きな戦略です。例えば、相続対策として不動産を現金化すれば公平な分割が容易になり、売却資金を元手に理想の住み替えや資産の組み替えも可能になります。

守谷の賃貸不動産を売却するには、主に「仲介」と「買取」の2つの方法があります。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合わせて賢く使い分けることが成功の鍵です。

少しでも高く売りたいなら「仲介」

「仲介」とは、不動産会社が売主様と買主様の間に入り、売買契約を成立させる方法です。広く購入希望者を探すため、市場価格に近い高値で売却できる可能性が高いのが最大のメリットです。

【仲介のメリット】

• 高値での売却が期待できる: 守谷市やつくばみらい市で不動産を探す幅広い層にアピールするため、市場価格に基づいた高値での売却を目指せます。
• 売却活動を任せられる: 価格査定、広告掲載、内覧調整、契約手続きまで、専門的な活動を不動産会社に一任できます。

【仲介のデメリット】

• 売却までに時間がかかる: 購入希望者が見つかるまで、一般的に3ヶ月～半年以上かかることがあります。
• いつ売れるか不確定: 必ず売れる保証はなく、売却時期の予測は困難です。
• 手間と費用がかかる: 内覧対応が必要なほか、成約時には規定の仲介手数料が発生します。
• 契約不適合責任を負う: 売却後に契約書にない欠陥（雨漏りなど）が見つかった場合、売主が修繕等の責任を負う可能性があります。

売却を急がず、少しでも多くの資金を手元に残したいオーナー様には「仲介」が適しています。

早く・確実に現金化したいなら「買取」

「買取」とは、不動産会社が直接、売主様から物件を買い取る方法です。購入希望者を探す必要がないため、スピーディーかつ確実に不動産を現金化できるのが最大の特徴です。

【買取のメリット】

• 圧倒的にスピーディー: ご相談から最短数日～数週間で現金化が可能です。納税期限が迫っている場合などに非常に有効です。
• 確実に売却できる: 不動産会社が買主となるため、「いつ売れるか分からない」という不安がなく、次の計画が立てやすくなります。
• 仲介手数料が不要: 不動産会社との直接取引なので、仲介手数料はかかりません。
• 手間がかからず、プライバシーも守られる: 広告活動や内覧対応が不要で、近隣に知られずに売却を進められます。
• 契約不適合責任が免責されることが多い: 買主がプロであるため、通常、売主の契約不適合責任は免除され、売却後の心配がありません。
• 現状のままで売却可能: 室内の片付けやリフォームが不要で、そのままの状態で買い取ることが可能です。

【買取のデメリット】

• 売却価格が仲介より低くなる: 不動産会社は再販売のための費用や利益を見込むため、売却価格は仲介の市場価格の7～8割程度になるのが一般的です。

「買取」は、とにかく早く、手間をかけずに、安心して不動産を現金化したいオーナー様に最適な方法です。

比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近く、高くなる傾向	市場価格より低くなる傾向（7～8割）
売却期間	3ヶ月～1年以上かかることも	最短数日～数週間
確実性	不確定（買主次第）	確実（不動産会社が購入）
仲介手数料	必要	不要
手間	内覧対応などが必要	不要
契約不適合責任	原則として負う	免除されることが多い
プライバシー	広告活動で周囲に知られる可能性	周囲に知られにくい

入居者がいても売却可能！「オーナーチェンジ」

守谷でお持ちの賃貸不動産に現在入居者がいる場合でも、「オーナーチェンジ」という方法で売却が可能です。これは、入居者との賃貸借契約を新しい買主（新オーナー）に引き継ぐ形で行う売買です。オーナー様は、立ち退き交渉の手間や費用、空室期間のリスクなく、家賃収入を得ながら売却活動を進められます。買主は主に不動産投資家となるため、安定した家賃収入が見込める物件は魅力的に映ります。

他社で断られた物件こそご相談を｜当社の「訳あり物件」対応力

「他の不動産会社に断られた」「うちの物件は特殊だから売却は難しい」と諦めかけている方も、どうかご相談ください。ハウスドゥ守谷店は、他社では敬遠されがちな「訳あり物件」の売却を成功に導くことを最大の強みとしています。守谷市、つくばみらい市、常総市に密着し、数多くの複雑な案件を解決してきた実績があります。「売れない」不動産には必ず理由があります。その理由を専門知識で解きほぐし、売却への道を切り拓きます。

再建築不可物件・市街化調整区域内の建物

建築基準法の道路に接していない「再建築不可物件」や、新たな建築が制限される「市街化調整区域」の不動産は、住宅ローンが利用しにくく、個人の買い手を見つけるのが困難です。しかし、私たちは以下のような解決策をご提案します。

• 隣地所有者との交渉: 隣地の一部を購入または賃借することで接道義務を満たし、再建築可能な土地として価値を再生させる交渉を代行します。
• 専門家との連携: 開発許可など行政との複雑な協議が必要な場合も、提携する土地家屋調査士や行政書士と連携し、建築可能な道筋を探ります。
• 独自の販売チャネル: 現状の建物を活用したい投資家や、資材置き場として土地を探す法人など、独自のネットワークで最適な買主を探します。

守谷市周辺の都市計画や条例を熟知しているからこそ、多角的な視点でお客様の不動産の可能性を最大限に引き出します。

共有名義の不動産や複雑な権利関係

相続や離婚などで複数の所有者がいる「共有名義」の不動産売却は、共有者全員の同意が必要なため、話がまとまらないケースが少なくありません。私たちは単なる仲介役ではなく、円満な解決を目指す調整役を担います。

• 中立的な立場での調整: 各共有者様のご意見を丁寧にヒアリングし、全員が納得できる売却プラン（価格、代金分配方法など）を提案します。
• 法的なサポート: 話が複雑な場合は、提携する弁護士や司法書士をご紹介し、遺産分割協議書の作成などをスムーズに進めるお手伝いをします。
• 持分のみの買取: 「自分の持分だけでも現金化したい」というご要望には、当社の買取サービスで対応可能です。他の共有者様との交渉は当社が責任を持って行います。

感情的なしこりが生まれやすい権利関係の整理は、不動産のプロにお任せください。

心理的瑕疵物件（事故物件）など

室内での事件・事故などがあった「心理的瑕疵物件」、いわゆる事故物件の売却も豊富な経験があります。買主への告知義務があるため、売却には専門的なノウハウが不可欠です。お客様の精神的なご負担を軽減できるよう、ワンストップでサポートします。

• 適正な価格査定と売却戦略: 周辺相場や事案の内容を考慮し、最適な価格を提示。事情を理解した上で購入を希望する投資家層へのアプローチなど、的確な販売戦略を立てます。
• 原状回復のサポート: 特殊清掃や遺品整理、リフォーム、必要であればお祓いの手配まで、信頼できる専門業者と連携して対応します。
• 法務・税務の専門家連携: 相続放棄や相続税に関するご相談も、提携の司法書士・税理士と連携してサポートします。

このほか、「ゴミ屋敷」状態の物件、借地権・底地、古い建築基準の「既存不適格建築物」など、あらゆる「訳あり」に対応可能です。どのような状態でも、まずは諦めずにご相談ください。

なぜハウスドゥ守谷店？地域密着だからできる最適提案

当社が複雑な不動産の問題に対応できる理由は、創業以来こだわり続ける「地域密着」の姿勢にあります。全国に広がるハウスドゥのネットワークと、守谷の地を知り尽くした知見を掛け合わせることで、お客様に最善の提案をお約束します。専門エリアは守谷市・つくばみらい市・常総市・坂東市、そして千葉県柏市。このエリアに特化しているからこそ、きめ細やかで的確なサポートが可能です。

守谷市・つくばみらい市などを知り尽くした「情報の質」

不動産の価値を正しく判断するには、データだけでなく、その街に暮らし、変化を感じているからこそ得られる「生きた情報」が不可欠です。

• 最新の相場観と将来性: TX開通以降、常に変化する守谷エリアの賃貸不動産市場において、私たちは駅周辺のマンション・戸建ての最新成約事例をミクロなレベルで把握しています。2024年以降の市場動向も見据え、お客様の不動産が持つポテンシャルを最大限に引き出す売却戦略を提案します。

• 子育て世代に響く「学区」情報: 守谷市やつくばみらい市への移住検討者の多くは子育て環境を重視します。人気の学区（例：守谷市の御所ケ丘小学校区）の特色や通学路の安全性など、実際に住まないと分からない情報を提供。こうした付加価値を的確に買主様へ伝えることで、有利な条件での売却を目指します。

• ハザード情報も踏まえた的確な査定: 鬼怒川や小貝川沿いのエリアでは、水害リスクの正しい知識が欠かせません。ハザードマップの情報に加え、過去の浸水履歴や治水対策の進捗、土地の標高などを複合的に考慮して査定。リスクを正確に把握し、買主様にも丁寧に説明することで、トラブルのない取引を実現します。

年間150件以上の売却実績が裏付ける「専門性（E-E-A-T）」

ハウスドゥ守谷店では、守谷市・つくばみらい市を中心に年間150件以上の不動産売却をサポートしています（2023年度実績）。この数字は、お客様一人ひとりのご事情に真摯に向き合い、最適な解決策を提案し続けた結果です。「訳あり物件」の売却実績も多数あり、地域に根ざしているからこそ、地域の特性を理解した投資家や買主様との独自のネットワークを築いています。豊富な経験（Experience）、高い専門性（Expertise）、権威性（Authoritativeness）、信頼（Trustworthiness）というE-E-A-Tを大切にし、一件一件の取引に誠心誠意取り組んでいます。

お客様の「今」と「未来」に寄り添う柔軟な対応

私たちは、地域のお客様がいつでも気軽に相談できる身近な存在でありたいと考えています。そのため、朝8時から夜21時まで、年中無休で営業。お忙しい方でもご都合の良い時間にご相談いただけます。査定依頼にも迅速に対応するフットワークの軽さも地域密着店ならではです。不動産の売却はゴールではなく、新しい生活のスタートです。守谷市内での住み替えや、将来のライフプランまで含めて、ぜひお聞かせください。この街を知り尽くしたプロとして、お客様の大切な資産価値を最大化することをお約束します。

守谷の賃貸不動産のお悩みは、まず無料相談から始めませんか？

守谷市やつくばみらい市で賃貸不動産を経営する中で、空室、老朽化、相続など、様々な悩みを抱えているオーナー様は少なくありません。一人で抱え込まず、専門家に話すことで解決への道筋が見えるかもしれません。専門家への相談は、問題解決への最も確実で早いルートです。

なぜ専門家への相談が「解決への最短ルート」なのか

不動産の問題は一つとして同じものはなく、物件の状況やオーナー様の将来設計によって最適な解決策は異なります。専門家への相談が有効な理由は3つあります。

1. 客観的で多角的な視点が得られる 長年所有してきた物件への愛着が、冷静な経営判断を難しくさせることがあります。私たちはプロとして、お客様の物件を客観的に評価します。市場価値、家賃相場、将来予測などを具体的なデータに基づいて提示し、最適な判断をサポートします。

2. ご自身では気づかなかった「選択肢」が見つかる 解決策は売却だけではありません。ターゲット層を変えたリフォーム、管理会社の変更、あるいは「買取」というスピーディーな現金化など、選択肢は多岐にわたります。私たちは売買総合店として、賃貸継続から売却まで、あらゆる可能性の中からオーナー様にとって最善の道筋を一緒に探します。

3. 時間と手間、精神的な負担を大幅に軽減できる 法改正のチェックや税務の情報収集、業者との交渉など、オーナー様ご自身で行うには膨大な労力がかかります。私たちが窓口となり、煩雑な手続きや情報収集の負担を軽減。問題を専門家に預けることで、精神的な安心感を得ながらご自身の生活に集中できます。

ハウスドゥ守谷店が「相談だけ」を心から歓迎する理由

「相談したら、しつこく売却を勧められるのでは」とご不安に思うかもしれませんが、ご安心ください。売却を無理強いすることは一切ありません。私たちの使命は、お客様の資産に関する悩みを解決し、より良い未来を築くお手伝いをすることです。そのためには、まずお客様のお話をじっくり伺い、信頼関係を築くことが最も大切だと考えています。

売却は選択肢の一つに過ぎません。お話を伺い、賃貸経営の継続が最善だと判断すれば、空室対策の具体的なアドバイスをします。リフォームが必要であれば、信頼できる工務店もご紹介します。まずは現状を正確に把握し、将来の選択肢を知ることが、後悔のない決断への第一歩です。そのための情報提供を行うパートナーとして、お客様に寄り添います。

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